Меню
Головна
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Податки на операції з нерухомістю

Податкові зобов'язання фізичних і юридичних осіб виникають при здійсненні на ринку нерухомості наступних операцій:

- купівля або будівництво;

- спадкування чи дарування;

- здавання в оренду або наймання;

- застава (іпотека) нерухомості;

- продаж;

- передача в довірче управління;

- отримання доходів за договорами ренти;

- надання ріелторських та житлово-комунальних послуг;

- отримання доходу в натуральній формі або у вигляді матеріальної вигоди за передачу нерухомості за цепе нижче ринкової;

- інші операції.

Податок на доходи фізичних осіб, одержувані від операцій з нерухомим майном

У відповідності зі ст. 210 ПК РФ при визначенні податкової бази враховуються всі доходи фізичної особи, отримані ним у грошовій і натуральній формах (включаючи нерухоме майно), або право на розпорядження якими в нього виникло, а також у вигляді матеріальної вигоди, одержуваної від придбання товарів (об'єктів нерухомості) за договорами у громадян, організацій та індивідуальних підприємців, які є взаємозалежними по відношенню до платника податків.

При отриманні доходу у натуральній формі у вигляді того або іншого нерухомого майна податкова база визначається як вартість, обчислена виходячи з цін, що встановлюються у порядку, передбаченому ст. 40 НК РФ, з урахуванням ПДВ.

Якщо інше не передбачено ст. 40 Н К РФ, для цілей оподаткування застосовується ціна товарів, робіт чи послуг, зазначена сторонами угоди. Поки не доведено зворотне, передбачається, що ця ціна відповідає рівню ринкових цін.

Податкові органи при контролі повноти обчислення податків можуть перевіряти правильність застосування ціп по операціях лише в наступних випадках:

o між взаємозалежними особами;

o за товарообмінними (бартерними) операціями;

o при значному коливанні (більш ніж на 30% в ту або іншу сторону) рівня цін, застосовуваних платником податків по ідентичним (однорідним) товарам (роботам, послуг) у межах нетривалого періоду часу. У згаданих випадках, коли застосовані сторонами угоди ціни товарів, робіт або послуг, відхиляються в бік підвищення або зниження більш ніж на 30% від ринкової ціни ідентичних (однорідних) товарів, податковий орган вправі винести мотивоване рішення про донарахування податку і пені, розрахованих таким чином, як якщо б результати цих угод були оцінені, виходячи з ринкових цін.

Ідентичними вважаються об'єкти, що мають однакові характерні для них основні ознаки.

Однорідними визнаються товари, які мають подібні характеристики і складаються зі схожих компонентів, що дозволяє їм виконувати ті ж функції та (або) бути комерційно взаємозамінні м і.

При визначенні ринкових цін товарів беруться до уваги угоди між особами, які не є взаємозалежними. Якщо немає на відповідному ринку товарів (робіт, послуг) угод але ідентичним (однорідним) товарів з-за відсутності пропозицій, а також при неможливості визначення цін через відсутність або недоступність інформаційних джерел для визначення ринкової ціни можуть використовувати наступні методи.

1. Метод подальшої реалізації, при якому ринкова ціна товарів, що реалізуються продавцем, визначається як різниця ціни, за якою такі товари реалізовані покупцем при подальшій реалізації (перепродажу), і розумних витрат, понесених для просування на ринок подальшої реалізації (без врахування ціни) придбаних товарів, а також звичайної для даної сфери діяльності прибутку.

2. Витратний метод, при якому ринкова ціна товару визначається як сума проведених витрат і націнки - розумною у даній сфері прибутку.

При отриманні доходів у вигляді матеріальної вигоди податкова база визначається як перевищення ціни ідентичних (однорідних) товарів, що реалізуються особами, які є взаємозалежними по відношенню до платника податків, у звичайних умовах особам, які не є взаємозалежними над цінами реалізації аналогічних товарів.

Обчислення податку з податкової бази у вигляді матеріальної вигоди, отриманої від придбання товарів за ставкою 13% (а у нерезидентів - за ставкою 30%), провадиться податковими агентами - джерелом доходу або платниками податку, що одержали дохід від фізичних осіб, які продали їм за пільговою ціною своє майно, які є податковими агентами (схеми 23.15-23.20).

Обчислення суми податку за винагороду, отримане від фізичних осіб, які не є податковими агентами за договорами цивільно-правового характеру, включаючи доходи за договорами найму або оренди будинків, квартир, кімнат або інших об'єктів нерухомості, провадиться платником податку самостійно при поданні відповідної податкової декларації та сплачується в термін не пізніше 15 липня року, наступного за минулим податковим періодом. Платники податків, які отримали прибутки, при виплаті яких податковими агентами не була утримана сума податку, сплачують податок рівними частками у два платежу: перший-не пізніше 30 календарних днів з дати вручення податковими органами повідомлення про сплату податку, другий - не пізніше 30 календарних днів після першого терміну сплати (ст. 228 НК РФ).

Для оподаткування доходу від здачі житла в оренду фізичними особами визначаються валовий дохід і витрати, пов'язані з отриманням доходу.

Валовий дохід наймодавця (орендодавця) включає всі надходження від користувача житла в будь-якій формі, включаючи погоджені з власником витрати, здійснені наймачем з ремонту або поліпшення об'єкта нерухомості, вартість безкоштовних послуг.

Здача майна в оренду фізичним особою взагалі не вважається підприємницькою діяльністю, а якщо громадянин зареєстрований в якості індивідуального підприємця, то при визначенні податкової бази відповідно до ст. 221 НК РФ наймодавці мають право на професійні податкові відрахування в сумі фактично вироблених ними і документально підтверджених витрат, безпосередньо пов'язаних з отриманням доходів. До складу витрат включаються:

o матеріальні витрати;

o амортизаційні відрахування;

o витрати на оплату праці;

o інші витрати.

Якщо платник податків не може документально підтвердити свої витрати, пов'язані з діяльністю по здачі в найм (оренду) нерухомого майна, професійний податкове вирахування проводиться в розмірі 20% загальної суми одержаних доходів від цієї діяльності. Але якщо фізична особа не зареєстрована як індивідуального підприємця, то нрофессиональ-

Схема 23.15. Визначення податкової бази за даними фізичних осіб, що здійснюють операції з нерухомим майном

Визначення податкової бази за даними фізичних осіб, що здійснюють операції з нерухомим майном

Схема 23.16. Система стандартних податкових вирахувань з доходів фізичної особи при визначенні податкової бази

Система стандартних податкових вирахувань з доходів фізичної особи при визначенні податкової бази

Схема 23.17. Майнові податкові відрахування при продажу нерухомості фізичними особами

Майнові податкові відрахування при продажу нерухомості фізичними особами

Схема 23.18. Майнові податкові відрахування при будівництві або придбанні житлового будинку або квартири фізичною особою

Майнові податкові відрахування при будівництві або придбанні житлового будинку або квартири фізичною особою

Схема 23.19. Порядок надання майнового податкового вирахування забудовнику (покупцю) житлового будинку або квартири

Порядок надання майнового податкового вирахування забудовнику (покупцю) житлового будинку або квартири

ві податкові відрахування з доходів, отримуваних від здавання в оренду (найм) нерухомості, не виробляються. Оподаткування доходів фізичних осіб від здачі нерухомості в найм (оренду) здійснюється на підставі:

o декларації фізичних осіб про отримані доходи за рік;

o відомостей, одержуваних від реєстраційної палати, підприємств, організацій та фізичних осіб;

o матеріалів обстежень діяльності фізичних осіб, проведених податковими органами.

Для оподаткування індивідуальних підприємців, які здійснюють здачу в найм (оренду) житлових приміщень, можна використовувати єдиний податок на поставлений дохід (гол. 26.3 НК РФ) для окремих видів діяльності (табл. 23.7).

Таблиця 23.7. Базова прибутковість на місяць при здачі в оренду (найм) житлових приміщень

Показник

Житлова площа - 1м2

1

Базова прибутковість, тис. руб.

1000

2

Коефіцієнт коригування К2 доходу

0,005-1

3

Коефіцієнт обліку місцезнаходження р. в Москві

Зона 1 -0,9; зона 2-0,7; зона 3 - 0,4; зона 4 - 0,2; зона 5 - 0

4

Ставка єдиного податку, %

15

Коефіцієнт коригування К2 визначається для всіх категорій платників податків суб'єктами РФ на календарний рік і може бути встановлений в межах 0.005-1.

Базова прибутковість у сфері надання послуг з короткострокового проживання встановлюється на 1 м2 житлової площі в розмірі 1000 руб. Ставка податку -13%.

У разі реєстрації власника квартири в якості індивідуального підприємця податок становить 6% отриманого доходу.

Поставлений дохід - потенційно можливий дохід платника єдиного податку за вирахуванням потенційно необхідних витрат, що розраховується з урахуванням сукупності факторів, які безпосередньо впливають на його отримання, па основі статистичних досліджень, перевірок податкових та інших державних органів та оцінки незалежних професійних оцінювачів.

Базова дохідність - умовна прибутковість у вартісному виразі на ту або іншу одиницю фізичного показника (одиницю продажу, чисельності працюючих, квадратний метр, кімнату та ін), що характеризує певний вид діяльності (наприклад, наймання житлових приміщень (див. табл. 23.7)) в різних порівнянних умовах.

При спрощеній системі оподаткування податкова ставка на доходи знижується до 6%.

Податкові зобов'язання у громадян - власників нерухомості виникають при здійсненні ними угод за договорами постійної, довічної ренти або довічного утримання у зв'язку з одержанням доходів:

o при передачі нерухомості у власність платника ренти за плату або безкоштовно;

o у вигляді періодичних виплат, у тому числі вартості утримання;

o у випадку дострокового викупу ренти її платникам.

Всі ці види доходів фізичної особи - одержувача ренти мають єдину економічну природу: вони утворюються в результаті відчуження нерухомого майна і обкладаються податком у встановленому порядку. Тому у відповідності зі ст. 220 НК РФ громадянин - одержувач ренти має право на майнові податкові відрахування по сумі доходів, одержуваних у кожному наступному календарному році. Проте чинне законодавство містить неоднозначні положення щодо оподаткування доходів за договорами ренти. Так, ст. 585 ГК РФ встановлено, що якщо за договором ренти нерухоме майно передається за плату, то до відносин сторін застосовуються правила купівлі-продажу, а якщо безкоштовно - правила договору дарування. Оподаткування операцій з нерухомістю в цих випадках істотно розрізняється.

Платник ренти, який отримав за плату нерухомість (квартиру, будинок) у власність з обтяженням, також має право на майнові податкові відрахування зі своїх доходів у межах 2 млн руб. (ст. 270 НК РФ).

При операціях із заставою нерухомості у разі звернення кредитором стягнення на об'єкт застави у фізичної особи - заставодавця податкові зобов'язання визначаються за нормами гол. 23 НК РФ для доходів, одержуваних від продажу нерухомого майна. Якщо кредитор залишає предмет застави за собою у процесі стягнення боргу, доход заставодавця приймається рівним сумі зобов'язання, погашеного кредитором.

Якщо при зверненні стягнення на предмет застави переходить до заставодержателя за ціною істотно нижчою від ринкової, то у кредитора виникає об'єкт обкладення податком у формі матеріальної вигоди, рівної різниці між ринковою ціною нерухомого майна і фактичними витратами набувача.

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

Податок на передачу оцінюваної нерухомості
Податок на об'єкти нерухомості як майно
Податки на нерухомість (земельні ділянки і на житло)
Операції з нерухомістю на комерційному та інвестиційному конкурсах
Операції з нерухомістю в житловій сфері
Податок на додану вартість при операціях з нерухомим майном
Податок на нерухоме майно фізичних осіб
Податок на доходи фізичних осіб
Страхування майна (нерухомого) фізичних осіб з відповідальністю за всі ризики
Система податків і зборів у сфері нерухомого майна
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси