Меню
Головна
 
Головна arrow Право arrow Земельне право Росії
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Містобудівне зонування та його значення у встановленні правового режиму земель населених пунктів

Містобудівне зонування, яке здійснюється за допомогою прийняття Правил землекористування і забудови, доповнює і розвиває основні напрямки правового регулювання містобудівної діяльності, визначені на стадії територіального планування, будучи, таким чином, середнім ланкою в правовому механізмі градорегулирования. Це означає, що за допомогою правил землекористування і забудови здійснюється взаємозв'язок двох інших груп містобудівної документації територіального планування і планування, а також виявляється регулюючий вплив на економічну діяльність правовласників окремих об'єктів нерухомості на території муніципального освіти.

В результаті містобудівного зонування здійснюється поділ території муніципального освіти на різні територіальні зони (субкатегорії) з встановленням меж цих зон, кожна з яких наділяється своїм, диференційованим правовим статусом. При цьому поряд з встановленням деяких видів стимулювання містобудівної діяльності можуть вводитися і певні обмеження на окремі види землекористування. Отже, характер містобудівного освоєння (реконструкції) території регулюється за допомогою як підвищення, дак і навмисного зниження привабливості використання окремих територій і земельних ділянок, що також дозволяє виявити території і земельні ділянки, необхідні для реалізації публічних інтересів.

Згідно ст. 1 ГрК РФ територіальні зони - зони, для яких правила землекористування і забудови визначені межі і встановлені містобудівні регламенти. Отже, територіальна зона - частина території муніципального освіти, яка характеризується особливим правовим режимом використання земельних ділянок і розташованих на них об'єктів нерухомості, межі якої визначені при зонуванні земель відповідно з містобудівним законодавством. Відомості про територіальні зони входять до складу відомостей державного кадастру нерухомості (ст. 10). Територіальні зони є різновидом об'єктів землеустрою, у разі зміни їх меж проведення землеустрою є обов'язковим (ст. 1, 3 Закону про землеустрій).

При підготовці правил землекористування і забудови межі територіальних зон встановлюються з урахуванням: можливості поєднання в межах однієї територіальної зони різних видів існуючого і запланованого використання земельних ділянок; функціональних зон і параметрів їх планованого розвитку, визначених генеральним планом поселення (міського округу), схеми територіального планування муніципального району; певних ГрК РФ територіальних зон; ситуації, планування території та існуючого землекористування; планованих змін меж земель різних категорій у відповідності з документами територіального планування та документації по плануванню території; запобігання можливості заподіяння шкоди об'єктів капітального будівництва, розташованих на суміжних ділянках.

Межі територіальних зон можуть встановлюватися за: лініях магістралей, вулиць, проїздів, що розділяє транспортні потоки протилежних напрямків; червоним лініям; меж земельних ділянок; меж населених пунктів в межах муніципальних утворень; кордонів муніципальних утворень, у тому числі кордонів внутрішньоміських територій міст федерального значення Москви й Санкт-Петербурга; природним границям природних об'єктів; інших кордонів. Межі зон з особливими умовами використання територій, межі територій об'єктів культурної спадщини, що встановлюються відповідно до законодавством РФ, можуть не збігатися з кордонами територіальних зон.

Виділяються наступні види територіальних зон.

Житлові зони призначені для забезпечення комфортних та здорових умов проживання населення на території муніципального освіти. В них допускається розміщення окремо розташованих, вбудованих або прибудованих об'єктів соціального та комунально-побутового призначення, об'єктів охорони здоров'я, дошкільного, початкового загального і середнього (повного) загальної освіти, культових будівель, стоянок автомобільного транспорту, гаражів, об'єктів, пов'язаних з проживанням громадян. До складу житлових зон можуть включатися також території, призначені для ведення садівництва та дачного господарства. У складі житлових зон можуть виділятися зони: забудови індивідуальними житловими будинками; забудови малоповерховими житловими будинками; забудови среднеэтажными житловими будинками; забудови багатоповерховими житловими будинками; житлової забудови інших видів.

Суспільно-ділові зони призначені для розміщення об'єктів охорони здоров'я, культури, торгівлі, громадського харчування, соціального та комунально-побутового призначення, підприємницької діяльності, середнього професійної та вищої професійної освіти, адміністративних, науково-дослідних установ, культових споруд, стоянок автомобільного транспорту, об'єктів ділового, фінансового призначення, інших об'єктів, пов'язаних із забезпеченням життєдіяльності громадян. До переліку об'єктів капітального будівництва, дозволених для розміщення в суспільно-ділових зонах, можуть включатися житлові будинки, готелі, підземні або багатоповерхові гаражі. До складу суспільно-ділових зон можуть включатися зони: ділового, громадського та комерційного призначення; розміщення об'єктів соціального та комунально-побутового призначення; обслуговування об'єктів, необхідних для здійснення виробничої та підприємницької діяльності; суспільно-ділові зони інших видів.

Виробничі зони, зони інженерної і транспортної інфраструктур призначені для розміщення об'єктів виробничо-ділового призначення (НДІ з дослідними виробництвами, торгові організації, інформаційні центри та ін), промислових (харчової та легкої промисловості, приладобудування, машинобудування та ін), комунально-складських (території ТЕЦ, станції аерації, електропідстанції, газорозподільні вузли, сміттєпереробні заводи, інші споруди муніципальної інженерної інфраструктури, складські споруди, стоянки машин механічного прибирання території), транспортних та інженерних об'єктів.

Не допускається присутність виробничих зон на територіях громадського та житлового призначення, якщо вони: по класу шкідливості розміщених в них виробництв порушують або можуть порушити своєю діяльністю вимоги екологічної безпеки житлових і громадських територій; по чисельності зайнятих суперечать призначенню житлових територій, багатофункціональних і спеціалізованих громадських центрів; за величиною територій порушують функціонально-планувальну організацію житлових і громадських територій. До складу розглянутих зон можуть включатися: комунальні зони - зони розміщення комунальних і складських об'єктів, об'єктів житлово-комунального господарства, об'єктів транспорту, об'єктів оптової торгівлі; виробничі зони - зони розміщення виробничих об'єктів з різними нормативами впливу на навколишнє середовище; інші види виробничої, інженерної і транспортної інфраструктур.

До складу зон сільськогосподарського використання можуть включатися зони сільськогосподарських угідь - рілля, сіножаті, пасовища, поклади, землі, зайняті багаторічними насадженнями (садами, виноградниками та ін), а також зони, зайняті об'єктами сільськогосподарського призначення і призначені для ведення сільського господарства, садівництва, особистого підсобного і дачного господарства, розвитку об'єктів сільськогосподарського призначення. До складу територіальних зон, що встановлюються в межах населених пунктів, можуть включатися зони сільськогосподарського використання (у тому числі зони сільськогосподарських угідь), а також зони, зайняті об'єктами сільськогосподарського призначення і призначені для ведення сільського господарства, дачного господарства, садівництва, розвитку об'єктів сільськогосподарського призначення.

До складу зон рекреаційного призначення зазвичай входять три категорії зон відпочинку і відкритих зон: зони, призначені для активних видів спорту, фізичної культури, туризму та інші зони відпочинку; зони пасивного відпочинку і збереження природного середовища, а також зони розташування великих масивів відкритих рекреаційних просторів (водні і озеленені простори). В залежності від специфіки муніципального освіти, природних та історичних особливостей його формування може бути виділено більшу або меншу кількість зон цієї категорії. Більш суворі вимоги пред'являють до формування рекреаційних зон особливих видів, зокрема до історичних ландшафтів і об'єктів природного захисту. У цих випадках слід диференціювати територію таким чином, щоб функціональне використання території для занять спортом, здорового відпочинку та інших видів землекористування, пов'язаних з відпочинком, не порушувало ситуації рекреаційної системи.

До зонам територій, які особливо охороняються належать земельні ділянки, що мають особливе природоохоронне, наукове, історико-культурне, естетичне, рекреаційне, оздоровче та інше особливо цінне значення.

До складу зон спеціального призначення можуть включатися зони, зайняті кладовищами, крематоріями, скотомогильниками, об'єктами розміщення відходів споживання та іншими об'єктами, розміщення яких може бути забезпечене тільки шляхом виділення вказаних зон і неприпустимо в інших територіальних зонах. Необхідність виділення цієї зони полягає в тому, що на території Росії розташовується 60 963 кладовища, які займають площу 3700 тис. га. Наприклад, в Московській області, де ховає і Москва, їх 1583. Створення кожного нового кладовища обходиться дуже дорого. Наприклад, окультурення 40 га за деякими оцінками буде коштувати 150 млн руб. При цьому крематорії є тільки в семи російських регіонах, тоді як у Японії їх 2000, США - 1400, Китаї - 1300'.

До складу територіальних зон можуть включатися зони розміщення військових об'єктів та інші зони спеціального призначення (ст. 35 ГрК РФ). Зазначений перелік територіальних зон не носить вичерпного характеру. Органи місцевого самоврядування можуть встановлювати й інші види територіальних зон.

Для кожної територіальної зони встановлюється містобудівний регламент - сукупність видів дозволеного використання земельних ділянок, так само як все, що знаходиться над і під поверхнею земельних ділянок і використовується в процесі їх забудови та подальшої експлуатації об'єктів капітального будівництва, граничні (мінімальні і (або) максимальні) розміри земельних ділянок і граничні параметри дозволеного будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва, а також обмеження використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва.

Містобудівні регламенти встановлюються з урахуванням: фактичного використання ділянок і об'єктів капітального будівництва в межах територіальної зони; можливості поєднання в межах однієї територіальної зони різних видів існуючого і запланованого використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва; функціональних зон та характеристик їх планованого розвитку, визначених документами територіального планування муніципальних утворень; видів територіальних зон; вимог охорони об'єктів культурної спадщини, а також особливо охоронюваних природних територій, інших природних об'єктів. Дію містобудівного регламенту поширюється рівною мірою на всі земельні ділянки і об'єкти капітального будівництва, які розташовані в межах кордонів територіальної зони, позначеної на карті містобудівного зонування.

Дію містобудівного регламенту не поширюється на земельні ділянки: у межах територій пам'яток і ансамблів, включених до єдиного державного реєстру об'єктів культурної спадщини (пам'яток історії та культури) народів РФ, а також в межах територій пам'яток або ансамблів, які є знову виявленими об'єктами культурної спадщини і рішення про режим утримання, параметрах реставрації, консервації, відтворення, ремонту та пристосування яких приймаються в порядку, встановленому законодавством РФ про охорону об'єктів культурної спадщини; у межах територій загального користування; зайняті лінійними об'єктами; надані для видобутку корисних копалин. Стосовно до територій історичних поселень, визначних місць, земель лікувально-оздоровчих місцевостей і курортів, зон з особливими умовами використання територій містобудівні регламенти встановлюються відповідно до законодавством РФ.

Містобудівні регламенти не встановлюються для земель лісового фонду, земель, що покриті поверхневими водами, земель запасу, земель особливо охоронюваних природних територій (за винятком земель лікувально-оздоровчих місцевостей і курортів), сільськогосподарських угідь у складі земель сільськогосподарського призначення, земельних ділянок, розташованих в межах особливих економічних зон. Використання земельних ділянок, на які дію містобудівних регламентів не поширюється або для яких містобудівні регламенти не встановлюються, визначається уповноваженими федеральними органами виконавчої влади, уповноваженими органами виконавчої влади суб'єктів РФ або уповноваженими органами місцевого самоврядування відповідно до федеральними законами.

Земельні ділянки або об'єкти капітального будівництва, види дозволеного використання, граничні (мінімальні і (або) максимальні) розміри і граничні параметри яких не відповідають містобудівній регламентом, можуть використовуватися без встановлення строку приведення їх у відповідність з містобудівним регламентом, за винятком випадків, якщо використання таких земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва небезпечно для життя або здоров'я людини, довкілля, об'єктів культурної спадщини. Їх реконструкція може здійснюватися тільки шляхом приведення таких об'єктів у відповідність з містобудівним регламентом або зменшення їх невідповідності граничних параметрів дозволеного будівництва, реконструкції. Види дозволеного використання зазначених земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва можуть бути змінені шляхом приведення їх у відповідність з видами дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва, встановленими містобудівним регламентом. У разі якщо їх використання триває й небезпечно для життя або здоров'я людини, довкілля, об'єктів культурної спадщини, у відповідності з федеральними законами може бути накладена заборона на використання таких земельних ділянок і об'єктів.

Містобудівний регламент визначає види дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва стосовно до кожної територіальної зони (ст. 37 ГрК РФ). Існують основні види дозволеного використання, умовно дозволені і допоміжні, допустимі тільки в якості додаткових по відношенню до першим двом видам і здійснюються спільно з ними.

Основні і допоміжні види дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва, їх правовласниками (за винятком органів публічної влади та створених ними установ) вибираються самостійно. Отже, якщо містобудівний регламент передбачає можливість будівництва житлового будинку від одного до трьох поверхів, мінімальний відступ від меж ділянки від 2 до 5 м, а також інші параметри забудови, то сам громадянин вибирає в цих межах ті величини, які його особисто влаштовують (наприклад, будувати будинок на два поверхи з відступом від краю ділянки 4 м). Дана норма усуває можливості "розсуду" посадових осіб органів місцевого самоврядування при видачі дозволу на будівництво в частині визначення параметрів такої забудови. Головним завданням органів публічної влади в світлі ГрК РФ є нагляд за додержанням технічних регламентів і проектної документації в процесі будівництва.

У механізмі правового регулювання інститут містобудівного зонування займає особливе місце. Він містить критерії правомірності поведінки суб'єктів земельних та інших правовідносин, оскільки конкретизує ознаки складів адміністративних (і не тільки) правопорушень, зафіксованих в бланкетних правових нормах, виступає як критерій правомірності (протиправності) поведінки суб'єктів правовідносин. Стан таких інститутів, як право на сприятливе навколишнє середовище, відповідальність за земельні та інші правопорушення (самовільна споруда тощо), залежить від використання земельної ділянки згідно з містобудівними регламентами, встановленими для кожної територіальної зони.

Правове значення містобудівного зонування видно на прикладі наступного справи. Громадянка Б. у своїй скарзі в Конституційний Суд РФ оскаржує конституційність низки положень старого ГрК РФ 1998 р., в тому числі ст. 16, абз. 3 ст. 20 і абз. 2 п. 6 ст. 62'. На підставі названих норм рішенням Слюдянского районного суду Іркутської області від 6 лютого 2001 року, залишеним без зміни касаційної і наглядової судовими інстанціями, було відмовлено у задоволенні позовної заяви Б. про оскарження відмови Слюдянской районної адміністрації видати позивачці дозвіл на будівництво житлового будинку на приналежному їй земельній ділянці в місті Слюдянке (відмова була мотивована невідповідністю будівництва житлового будинку "дозволеного використання цієї ділянки). Розглянувши цю заяву, Конституційний Суд РФ зазначив, що оспорювані норми не порушують конституційних прав заявниці, а тому ця скарга не є припустимою.

Крім того, як випливало з представлених заявницею матеріалів, правила забудови в місті Слюдянке Іркутської області не розроблялися; проектом детального планування міста передбачено довгострокове резервування земель під муніципальні потреби - розміщення об'єктів суспільно-культурного центру, у відповідності зі ст. 83 ЗК РФ земельні ділянки можуть бути вилучені для зазначених потреб в установленому законом порядку, у тому числі шляхом викупу. Фактично, ставлячи перед Конституційним Судом РФ питання про перевірку конституційності оспорюваних норм, заявниця висловлює незгоду з винесеним у її справі актами посадових осіб та судовими рішеннями. Між тим перевірка законності та обґрунтованості судових рішень і дій посадових осіб вимагає дослідження і оцінки фактичних обставин справи не входить до компетенції Конституційного Суду РФ.

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

Територіальне планування і його значення у встановленні правового режиму земель населених пунктів
ПРАВОВИЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ
Правовий режим охорони та використання земель
ПРАВОВИЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ПРОМИСЛОВОСТІ ТА ІНШОГО СПЕЦІАЛЬНОГО ПРИЗНАЧЕННЯ
Пожежа в населеному пункті та на промислових об'єктах
Особливості набуття та припинення прав на земельні ділянки в межах населених пунктів
Правовий режим земель запасу
ПРАВОВИЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ
ПРАВОВИЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ВОДНОГО ФОНДУ ТА ЗЕМЕЛЬ ЗАПАСУ
ПРАВОВИЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ЛІСОВОГО ФОНДУ
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси