Меню
Головна
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Купівля-продаж земель різних категорій

Серед різних варіантів комерційного використання землі (організація власного підприємницького проекту, здача в оренду і т. п.), що дозволяють вилучати надлишкову прибуток, найбільш поширеним є продаж ділянки новому власнику за ринковою вартістю з урахуванням найкращого і найбільш ефективного її використання.

Процедура купівлі-продажу має суттєві особливості в залежності від категорії земель.

Порядок продажу земельних ділянок для садівництва, городництва, особистого підсобного господарства та індивідуального житлового будівництва

Відповідно до ЗК РФ і частиною першої ДК РФ земельні ділянки, які використовуються для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва та індивідуального житлового будівництва в містах, селищах та сільській місцевості, перебувають у вільному земельному обороті незалежно від строків набуття права власності на них. На них поширюються права купівлі-продажу, успадкування, обміну, дарування і т. д., але в межах встановленого цільового призначення ділянок згідно містобудівним нормам. Можливий також особливий режим використання таких земель за наявності санітарно-захисних зон, прав проїзду по ділянці, технічного обслуговування об'єктів і т. п.

Члени садівничих товариств можуть відчужувати свою землю без згоди правління, а новий покупець має право вступити у товариство, землі якого складаються з двох форм: які знаходяться в загальному користуванні всіх членів (дороги, проїзди тощо) і у власності окремих громадян.

Угода з купівлі-продажу ділянки здійснюється власником (продавцем) і покупцем або уповноваженими ними особами самостійно або на організованому ринку (схеми 14.4-14.7).

Для передачі права власності на землю новому власнику треба правильно скласти купчу і план ділянки, який може виготовити ліцензована організація на замовлення продавця або покупця. На плані повинні бути зазначені пункти державної геодезичної мережі і межові знаки або направлення на ці знаки, якщо вони знаходяться за межами дільниці (схема 14.8).

До договору слід докласти необхідні документи (схема 14.9).

Покупець має право вимагати зменшення покупної ціни або розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки, якщо продавець надав йому завідомо неправдиву інформацію:

o про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання у відповідності з дозволеним використанням;

o про використання сусідніх земельних ділянок, що надає істотний вплив на використання і вартість продаваного ділянки;

o про якісні властивості землі, які можуть вплинути на плановане покупцем використання та вартість ділянки;

o про інших даних, які можуть вплинути на рішення покупця про придбання даної земельної ділянки та вимоги про надання якої встановлені федеральними законами.

Схема 14.4. Загальні умови купівлі-продажу земельних ділянок

Загальні умови купівлі-продажу земельних ділянок

Схема 14.5. Правова експертиза документів при купівлі-продажу земельних ділянок

Правова експертиза документів при купівлі-продажу земельних ділянок

Схема 14.6. Загальний механізм купівлі-продажу земельних ділянок

Загальний механізм купівлі-продажу земельних ділянок

Схема 14.7. Купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення (ст. 8 ОЗСН)

Купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення (ст. 8 ОЗСН)

Схема 14.8. Технічні вимоги до кадастрового паспорта земельної ділянки

Технічні вимоги до кадастрового паспортом земельної ділянки

Схема 14.9. Перелік документів, що додаються до договору купівлі-продажу земельної ділянки

Перелік документів, що додаються до договору купівлі-продажу земельної ділянки

Операції із землями сільськогосподарського призначення

Можливість здійснення різноманітних комерційних операцій на ринку земель сільськогосподарського призначення були передбачені ще ЦК РФ, Федеральним законом від 08.12.1995 № 193-ФЗ "ПРО сільськогосподарську кооперацію" та постановою Уряду РФ від 01.02.1995 № 96 "Про порядок здійснення прав власників земельних часток і майнових паїв". З 2003 р. вони регулюються ОЗСН.

Відомо, що землі колишніх радгоспів, колгоспів, кооперативів та АТ вже поділені між їх працівниками на земельні частки. Власники земельних часток можуть здійснювати з ними різні комерційні операції з урахуванням загальноприйнятих законодавчих обмежень (схема 14.10).

Кожен вид угоди з земельними частками має певні особливості, встановлені діючими нормативними актами (схеми 14.11-14.13).

Схема 14.10. Види угод з земельними частками громадян

Види угод з земельними частками громадян

Схема 14.11. Виділ земельної ділянки в рахунок частки у праві спільної власності на землю (ст. 13 ОЗСН) з 01.01.2003

Виділ земельної ділянки в рахунок частки у праві спільної власності на землю (ст. 13 ОЗСН) з 01.01.2003

Схема 14.12. Купівля-продаж земельної частки (ст. 12 ОЗСН, ст. 250 ГК РФ)

Купівля-продаж земельної частки (ст. 12 ОЗСН, ст. 250 ГК РФ)

Схема 14.13. Внесення земельної частки в статутний капітал

Внесення земельної частки в статутний капітал

Організація і проведення торгів з продажу державних або муніципальних земельних ділянок або права їх оренди

Відповідно до ЗК РФ (ст. 10, 38) і ОЗСН (ст. 10) надання громадянам та юридичним особам державних і муніципальних земель у власність або оренду для будівництва без попереднього узгодження місця розміщення об'єкта або коли на сільськогосподарську ділянку надійшло дві і більше заявок здійснюється виключно на аукціонах, порядок проведення яких встановлений постановою Уряду РФ від 11.11.2002 № 808. Торги проводяться у формі аукціону або конкурсу.

Організатор торгів готує по кожній земельній ділянці необхідні документи і матеріали, які повинні містити такі відомості:

- реєстраційний номер предмета торгів;

- місце розташування (адресу), кадастровий номер земельної ділянки;

- план земельної ділянки із зазначенням сервітутів та інших обтяжень, встановлених для цієї земельної ділянки;

- висновок відповідного комітету із земельних ресурсів та землеустрою про характеристики земельної ділянки (правовий режим, ставка земельного податку та ін);

- висновок відповідного органу але містобудування та архітектури (про функціональне призначення і дозволений використанні земельної ділянки, наявності погодження про підключення до інженерних комунікацій та його орієнтовної загальної вартості, вимогами до благоустрою та участі у розвитку інфраструктури міста чи іншого поселення);

- початкова ціна предмета торгів;

- проект договору купівлі-продажу або оренди земельної ділянки, що включає при необхідності графік платежів;

- проект договору про заставу земельної ділянки в необхідному випадку;

- відомості про екологічний стан земельної ділянки та інші відомості про предмет торгів.

Бажаючі придбати земельну ділянку у власність або право оренди подають в установлений строк заявку з додатком опису представлених документів в двох примірниках, на одному з яких, що залишається у заявника, організатор вказує дату і час подачі заявки, а також номер, присвоєний їй в журналі прийому заявок.

Одна особа має право подати одну заявку на участь в торгах. Всі подальші дії учасників торгів представлені для поліпшення сприйняття у вигляді структурно-логічних схем (схеми 14.14-14.19).

Схема 14.14. Загальні положення про організацію торгів але продажу державних і муніципальних земель або вдачі їх оренди

Загальні положення про організацію торгів але продажу державних і муніципальних земель або вдачі їх оренди

Схема 14.15. Функції організатора торгів з продажу державних або муніципальних земельних ділянок або права на укладення договорів їх оренди

Функції організатора торгів з продажу державних або муніципальних земельних ділянок або права на укладення договорів їх оренди

Схема 14.16. Умови участі в торгах

Умови участі в торгах

Схема 14.17. Порядок проведення торгів з продажу земельних ділянок або права їх оренди

Порядок проведення торгів з продажу земельних ділянок або права їх оренди

Схема 14.18. Оформлення результатів торгів з продажу державних або муніципальних земель або права їх оренди

Оформлення результатів торгів з продажу державних або муніципальних земель або права їх оренди

Схема 14.19. Особливості Правил продажу права на укладення договорів оренди земельних ділянок Фонду сприяння розвитку житлового будівництва

Особливості Правил продажу права на укладення договорів оренди земельних ділянок Фонду сприяння розвитку житлового будівництва

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

Купівля-продаж
Договір міжнародної купівлі-продажу
Операції з купівлі-продажу послуг
Технологія продажу земельних ділянок під приватизованими підприємствами
Умови і порядок купівлі-продажу земельних ділянок
Федеральне агентство по будівництву і житлово-комунальному господарству (Держбуд)
Особливості здійснення угод із земельними ділянками сільськогосподарського призначення
Землі рекреаційного призначення
ПРАВОВИЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ
Продаж права оренди земельних ділянок р. в Москві за конкурсом
Право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою
ПРАВО ВЛАСНОСТІ ТА ОБМЕЖЕНІ РЕЧОВІ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси