Меню
Головна
 
Головна arrow Право arrow Земельне право Росії
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Припинення права оренди земельної ділянки

Договір оренди земельної ділянки носить терміновий характер, у зв'язку з чим типовим підставою його припинення буде закінчення строку оренди, зазначеного в договорі. Якщо строк оренди в договорі не визначений, він вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна із сторін вправі у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці. Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного терміну припиняється (ст. 610 ЦК РФ). Зазначені граничні терміни встановлені в ряді випадків і для оренди земельних ділянок. Так, земельна ділянка може бути передана в оренду для державних або муніципальних потреб або для проведення вишукувальних робіт на термін не більше ніж один рік; згідно п. 3 ст. 28 Закону про приватизації за бажанням власника об'єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці, що перебуває у державній або муніципальній власності, він може бути надано йому в оренду на термін не більше ніж 49 років. Аналогічний термін для оренди земель сільськогосподарського призначення передбачає п. 3 ст. 9 Закону про обіг земель.

Згідно ст. 617 ЦК РФ договір оренди зберігає чинність у разі зміни сторін. Це означає, що перехід права власності на переданий в оренду земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди. У разі смерті громадянина, що орендує земельну ділянку, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше. Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря. Згідно п. 10 ст. 22 ЗК РФ у разі успадкування земельних ділянок особами, які не досягли повноліття, їх законні представники можуть передати ці земельні ділянки в оренду на строк до досягнення спадкоємцями повноліття.

Оскільки договірні відносини мають вільний характер, сторони вправі змінити або розірвати в будь-який час за взаємною згодою. Якщо така згода не досягнуто, договір оренди земельної ділянки може бути розірваний за рішенням суду. Для цього необхідно наявність істотного порушення умов договору однією із сторін, тобто порушення, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що була вправі розраховувати при укладенні договору (ст. 450 ГК РФ). Наприклад, на вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли: орендодавець не надає ділянку у користування орендарю або створює перешкоди користування ним; переданий орендарю ділянка має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути ним виявлені під час огляду земельної ділянки при укладенні договору; земельна ділянка в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання (ст. 620 ГК РФ). Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати або розірвання договору оренди, відшкодування заподіяних йому збитків у разі надання йому орендодавцем завідомо неправдивої інформації про ділянку (п. 3 і 4 ст. 37 ЗК РФ).

За ініціативою орендодавця договір може бути розірваний у разі використання земельної ділянки з істотним порушенням умов договору або з неодноразовими порушеннями; при істотному погіршенні стану земельної ділянки; у разі не внесення орендної плати більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу (ст. 619 ГК РФ). Орендодавець вправі вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін.

Даний перелік підстав конкретизовано й доповнено п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Зазначені в ньому земельно-правові підстави припинення договору оренди земельної ділянки носять як універсальний характер (тобто поширюються на всі категорії земель), так і більш локальний, поширюючись на одну або дві категорії. Наприклад, піди. 2, 3 п. 2 ст. 46 ЗК РФ передбачають припинення договору оренди у випадку використання земельної ділянки, яке призводить до суттєвого зниження родючості сільськогосподарських земель або значного погіршення екологічної обстановки, а також у разі неусунення вчиненого умисно земельного правопорушення, що виражається в отруєння, забруднення, псування або знищення родючого шару грунту внаслідок порушення правил поводження з добривами, стимуляторами росту рослин, отрутохімікатами й іншими небезпечними хімічними чи біологічними речовинами при їх зберіганні, використанні і транспортуванні, що спричинили заподіяння шкоди здоров'ю людини або навколишньому середовищу. Очевидно, що дані підстави застосовні лише у разі оренди земельних ділянок у складі категорії земель сільськогосподарського призначення.

Інші підстави припинення оренди земельних ділянок поширюються на всі категорії земель (реквізиція, вилучення ділянки для державних або муніципальних потреб, використання його не за цільовим призначенням) або на дві і більше (невикористання ділянки, призначеного для житлового чи іншого будівництва).

Керуючись останнім підставою, орендодавець (адміністрація р. Саратова звернувся в арбітражний суд з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки з ТОВ "Гім" (орендарем). Суд першої інстанції, виходячи з документів, наявних у матеріалах справи, встановив факт невикористання ТОВ "Гім" земельної ділянки, призначеної для будівництва стаціонарної АЗС протягом трьох років. В силу підп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ оренда земельної ділянки може бути припинена за ініціативою орендодавця у разі невикористання земельної ділянки, призначеної для будівництва, у зазначених цілях протягом трьох років. Суд апеляційної інстанції неправомірно застосував п. 9 ст. 22 ЗК РФ і відмовив у позові, не визнавши допущене порушення відповідачем умов договору оренди земельної ділянки істотним. Розглянувши касаційну скаргу, Федеральний арбітражний суд Поволзької округу постановою від 17.02.2004 № Л57-676/03-30 скасував рішення апеляційної інстанції, визнавши правомірність рішення суду першої інстанції.

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

Продаж права оренди земельних ділянок р. в Москві за конкурсом
Припинення права безоплатного термінового користування земельною ділянкою
Право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою
Організація і проведення торгів з продажу державних або муніципальних земельних ділянок або права їх оренди
ПРИПИНЕННЯ ПРАВА ПРИВАТНОЇ ВЛАСНОСТІ ТА ІНШИХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ
Придбання і припинення прав на земельні ділянки
Особливості набуття та припинення прав на земельні ділянки в межах населених пунктів
Припинення права постійного (безстрокового) користування і право довічного наслідуваного володіння земельною ділянкою
Оренда земельних ділянок
Договір оренди земельних ділянок
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси