Меню
Головна
 
Головна arrow Право arrow Земельне право Росії
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Переоформлення (приватизація) громадянами земельних ділянок

Право громадян-землекористувачів та землевласників на придбання у власність земельної ділянки в юридичній літературі, правозастосовчій практиці і в побуті часто називають "приватизацією земельної ділянки". На наш погляд, правильніше говорити про "переоформленні прав на земельну ділянку" у власність громадян, оскільки має місце передача майна (земельної ділянки), що належить громадянинові або юридичній особі на обмеженому речовому праві і перебуває у державній або муніципальній власності. Приватизацією у відповідності зі ст. 217 ЦК РФ є передача майна у відповідності з законами про приватизацію державного або муніципального майна.

Федеральним законом від 30.06.2006 № 93-ФЗ "ПРО внесенні змін у деякі законодавчі акти Російської Федерації з питання оформлення в спрощеному порядку прав громадян на окремі об'єкти нерухомого майна", більше відомим як "закон про дачної амністії", було змінено існуючий раніше порядок переоформлення прав на земельну ділянку. Головна особливість цієї реформи полягає у вилученні з процедури переоформлення прав на земельні ділянки однієї ланки. Якщо раніше громадяни-землекористувачі для придбання у власність земельної ділянки повинні були пройти процедуру землеустрою, поставити ділянку на кадастровий облік, зібрати інші необхідні документи, звернутися до глави муніципального освіти з заявою про приватизацію, і лише при позитивному вирішенні питання передати документи на державну реєстрацію права власності, то тепер стадію рішення органу місцевого самоврядування законодавець вилучив.

У світлі вищезазначеного Закону процедура приватизації (перереєстрації) земельної ділянки виглядає наступним чином.

Якщо земельна ділянка надана громадянину до введення в дію ЗК РФ для ведення особистого підсобного, дачного господарства, городництва, садівництва, індивідуального гаражного або індивідуального житлового будівництва на праві довічного успадкованого володіння або постійного (безстрокового) користування, цей громадянин має право зареєструвати право власності на таку земельну ділянку, за винятком випадків, коли у відповідності з федеральним законом така земельна ділянка не може надаватися у приватну власність.

У разі якщо в акті, свідоцтві або іншому документі, що встановлює або засвідчує право громадянина на земельну ділянку, надану йому до введення в дію ЗК РФ для ведення особистого підсобного, дачного господарства, городництва, садівництва, індивідуального гаражного або індивідуального житлового будівництва, не вказано право, на якому надано таку земельну ділянку, або неможливо визначити вид цього права, така ділянка вважається наданим вказаному громадянину на праві власності, за винятком випадків, якщо відповідно до федеральним законом така земельна ділянка не може надаватися у приватну власність (п. 9.1 ст. 3 Ввідного закону).

Для приватизації (переоформлення) такої ділянки громадянину необхідно безпосередньо звертатися до органу з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, приклавши до свого заяви наступні документи (ст. 25.2 Закону про реєстрацію прав на нерухомість):

- акт про надання громадянинові земельної ділянки, виданий органом державної влади або органом місцевого самоврядування у межах його компетенції та в порядку, встановленому законодавством, що діяло в місці видання такого акта на момент його видання;

- акт (свідоцтво) про право такого громадянина па даний земельну ділянку, виданий уповноваженим органом державної влади в порядку, встановленому законодавством, що діяло в місці видання такого акта на момент його видання;

- що видається органом місцевого самоврядування витяг з похозяйственней книги про наявність у такого громадянина права на дану земельну ділянку (у разі якщо ця земельна ділянка надана для ведення особистого підсобного господарства);

- інший документ, що встановлює або засвідчує право такого громадянина на дану земельну ділянку.

Обов'язковим додатком до звіту документу є кадастровий паспорт відповідної земельної ділянки. Державна реєстрація права власності громадянина на земельну ділянку здійснюється також у разі, якщо відомості про його площі, що містяться в поданих документах, не відповідають даним кадастрового паспорта земельної ділянки. Витребування у заявника додаткових документів для державної реєстрації права власності на земельну ділянку не допускається.

У відповідності зі ст. 25.3 Закону про реєстрацію прав на нерухомість при державній реєстрації права власності на деякі створювані або створені об'єкти нерухомого майна подання кадастрового паспорта земельної ділянки не вимагається у разі, якщо:

право на зазначену земельну ділянку раніше зареєстровано у встановленому законом порядку;

- зазначена земельна ділянка призначена для ведення дачного господарства або садівництва і якщо не надано висновок правління відповідного садового або дачного некомерційного об'єднання, яке підтверджує, що створюваний або створений об'єкт нерухомого майна розташований в межах кордонів зазначеної земельної ділянки;

- для будівництва, реконструкції відповідного створюваного або створеного об'єкта нерухомого майна не вимагається згідно з законодавством РФ видача дозволу на будівництво або вказану земельну ділянку призначений для ведення особистого підсобного господарства і якщо не надано висновок органу місцевого самоврядування відповідного поселення або міського округу, підтверджує, що створюваний або створений об'єкт нерухомого майна розташований в межах кордонів зазначеної земельної ділянки.

Документами, що підтверджують факт створення об'єкта індивідуального житлового будівництва на земельній ділянці, і містять опис такого об'єкта, є кадастровий паспорт і дозвіл органу місцевого самоврядування на введення такого об'єкта індивідуального житлового будівництва в експлуатацію або в разі, якщо такий об'єкт є об'єктом незавершеного будівництва, дозвіл на будівництво. До 1 січня 2015 р. кадастровий паспорт об'єкта індивідуального житлового будівництва є єдиним документом, що підтверджує факт його створення на ділянці і містить його опис.

Державна реєстрація прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно здійснюється в місячний термін з видачею нового власника свідоцтва про реєстрацію права власності.

Зазначені правила про приватизацію (переоформлення) земельних ділянок поширюються не тільки на громадян, які мають всі необхідні документи на право землекористування, та на громадян Російської Федерації, які мають у фактичному користуванні земельні ділянки з розташованими на них житловими будинками, які були ними придбані до набрання чинності Законом СРСР від 06.03.1990 № 1305-1 "Про власність в СРСР", але не були належним чином оформлені і зареєстровані (п. 4 ст. 3 Вступного закону).

Отже, процедура переоформлення прав на земельну ділянку застосовується у разі, коли громадяни вже мають його на праві постійного безстрокового користування, довічного успадкованого володіння (або у фактичному користуванні) і які бажають придбати такий ділянку у власність. Переоформлення прав на земельну ділянку здійснюється громадянами добровільно і ніяким періодом часу не обмежується.

Значні проблеми і масові судові суперечки викликає визначення розміру підприємства, що приватизується (переоформлюється) земельної ділянки громадянином. Правозастосовчі органи нерідко схильні вважати, що розмір ділянки обмежений встановленими граничними (максимальними) розмірами ст. 33 ЗК РФ.

Між тим, у відповідності зі ст. 33 ЗК РФ встановлення граничних розмірів земельних ділянок проводиться при їх наданні вперше. Отже, при перереєстрації земельних ділянок громадян, які перебувають в їх довічне успадкованому володінні (постійному безстроковому користуванні), право власності повинно набуватися на всю ділянку незалежно від його розміру. Дана норма і таке її тлумачення випливає з правової позиції Конституційного Суду РФ з наступного справі.

Громадянка Т. В. Близинская, проживаючи в селищі Косино міста Москви в житловому будинку, розташованому на приналежному їй на праві землекористування ділянці площею 0,2291 га, звернулася в префектуру з заявою про переоформлення прав на землю. В результаті проведення даної процедури рішенням префектури Східного адміністративного округу міста Москви від 06.06.1996 за Т. В. Близинской було закріплено право довічного успадковуваного володіння на 0,06 га, у відношенні решті частини ділянки їй було запропоновано оформити договір оренди терміном на 49 років. Преображенський міжмуніципальний суд міста Москви, куди Т. В. Близинская звернулася з позовом про визнання права довічного наслідуваного володіння на земельну ділянку в повному розмірі, рішенням від 09.09.1997 у задоволенні її вимог відмовив, пославшись, зокрема, на Закон міста Москви від 16.07.1999 "Про основи платного землекористування в місті Москві".

У своїй скарзі в Конституційний Суд РФ Т. В. Близинская оскаржує конституційність ч. 2 ст. 16 зазначеного Закону міста Москви. На підставі міститься в ній норми, як стверджувалося у скарзі, була "реквизирована" частина належить заявниці земельної ділянки, що суперечить вимогам ст. 36 (ч. 3) Конституції РФ, згідно з якою умови і порядок користування землею визначаються федеральним законом, і ст. 55 (ч. 2 і 3) Конституції РФ, що виключає применшення прав і свобод людини і громадянина і допускає їх обмеження тільки в конституційно схвалюваних цілей на підставі федерального закону.

Як зазначив Конституційний Суд РФ, ч. 2 ст. 16 Закону міста Москви "Про основи платного землекористування в місті Москві" не відповідає зверненому до законодавця конституційного вимогу визначеності правової норми: вона допускає поширення поняття "надання земельної ділянки" як на випадки первинного отримання землі, так і на випадки перереєстрації права володіння та користування земельними ділянками для громадян, які проживають у належних їм на праві власності будинках, які розташовані на цих земельних ділянках. Відсутність розмежування інститутів надання землі і зміни титулу прав па земельні ділянки для вже реально володіють ними громадян на практиці призводить до того, що питання про розміри землеволодіння вирішується довільно. Невизначеність норми дозволяє органам виконавчої влади кваліфікувати переоформлення прав на земельну ділянку як первинне його надання і в результаті на власний розсуд визначати, в якому розмірі вона підлягає передачі в довічне успадковуване володіння (у справі заявниці це призвело до значного його зменшення), що створює можливість для зловживань, породжує суперечливу правозастосовчу практику і не відповідає принципу рівності громадян перед законом і судом (ч. 1 і 2 ст. 19 Конституції РФ).

У результаті розгляду скарги Конституційний Суд визнав положення ч. 2 ст. 16 Закону міста Москви "Про основи платного землекористування в місті Москві" не відповідним ст. 19 (ч. 1 і 2), 35 (ч. 2 і 3) і 55 (ч. 1, 2 і 3) Конституції РФ, чим створив унікальний прецедент.

Звичайно, судовий прецедент формально не є в Росії джерелом права, але тим не менш акти або їх окремі положення, що визнані неконституційними, втрачають силу, як і рішення судів та інших органів, засновані на таких актах. Тому дана правова позиція Конституційного Суду РФ може надати величезний вплив на нормотворчість суб'єктів РФ і органів місцевого самоврядування, а також на правильне застосування норм матеріального права судами загальної юрисдикції при розгляді відповідних категорій справ.

Слід мати на увазі, що ЗК РФ містить лише загальні положення щодо можливості та порядку приватизації земельних ділянок громадянами, які можуть конкретизуватися в інших нормативних правових актах стосовно до конкретних видів землекористування. Наприклад, особливості процедури приватизації садових, городніх і дачних земельних ділянок зазначені у ст. 28 Закону про садівничих і дачних об'єднань, а особливості приватизації земельних ділянок, що належать фермерам - у п. 7 ст. 10 Закону про обіг земель. Як випливає з останньої норми, придбання сільськогосподарськими організаціями та фермерами права власності на земельні ділянки, які знаходяться у них на праві постійного (безстрокового) користування або вдачу довічного успадкованого володіння, здійснюється згідно з Ввідним законом. Сільськогосподарські угіддя набуваються у власність за ціною, встановленої законом суб'єкта РФ у розмірі не більше 15% кадастрової вартості сільськогосподарських угідь.

Розглядаючи процедуру переоформлення громадянами прав на земельні ділянки, слід зазначити, що ЗК РФ залишає без уваги можливість набуття права власності на землю громадянами та юридичними особами в силу набувальної давності. Під набувальною давністю розуміється можливість громадянина або юридичної особи, яка не є власником майна, але добросовісно, відкрито і безперервно володіє своїм власним нерухомим майном протягом 15 років або рухомим майном протягом п'яти років, претендувати па придбання права власності на це майно (ст. 234 ГК РФ). Представляється, що ознака сумлінності, так само як і ознака володіння ділянкою "своїм", не можна поширювати на земельні ділянки як мінімум з чотирьох причин.

По-перше, як радянських, так і російське земельне законодавство заперечує існування бесхозяйных земельних ділянок. У дореформений період проголошувалося право виключної державної власності на землю; у п. 2 ст. 214 ЦК РФ сформульована аналогічна норма: "Земля та інші природні ресурси, які не перебувають у власності громадян, юридичних осіб або муніципальних утворень, є державною власністю". При цьому до розмежування державної власності на землю розпорядження зазначеними землями здійснюється органами місцевого самоврядування муніципальних районів і міських округів (п. 10 ст. 3 Вступного закону).

По-друге, як з радянського, так і за російським законодавством передбачається адміністративна (а по старому КК РРФСР 1960 р. передбачалася навіть кримінальна) відповідальність за самовільне захоплення земельної ділянки. Отже, особа не може володіти земельною ділянкою сумлінно, оскільки заволоділа ним внаслідок правопорушення. В даній ситуації завжди існує потенційний або реальний власник (Російська Федерація, суб'єкт РФ або муніципальне утворення), зазначений (або підлягає внесенню після закінчення процедури розмежування прав на землю) у документах державного кадастру нерухомості та реєстрації прав на землю.

По-третє, можливість користуватися майном "як своїм" передбачає, що відповідне майно не вилучено і не обмежене в обороті. Між тим, існує перелік земельних ділянок, які або нс можуть взагалі перебувати у власності фізичної або юридичної особи, або для користування якими необхідно спеціальний дозвіл (ст. 27 ЗК РФ).

Представляє інтерес судова практика у таких справах. Так, 3 квітня 2002 р. Краснооктябрьским районним судом міста Волгограда було розглянуто справу за заявою громадянки Р. про встановлення факту володіння будовою на праві власності та встановлення факту набуття права власності па земельну ділянку за давністю володіння (в результаті пожежі в 1984 р. правовстановлюючі документи були втрачені).

Нас цікавлять вимоги про набуття права власності на земельну ділянку були задоволені з наступних підстав. Р. з 1953 р., не будучи власником земельної ділянки, які добросовісно, відкрито і безперервно користувалася земельною ділянкою як своїм власним, використовуючи дану ділянку на потреби сім'ї для вирощування плодовоовочевих культур. З 1953 р. сплачувався земельний податок, земля перебувала в належному стані. В силу цих фактів суд прийшов до висновку, що Г., які добросовісно, відкрито і безперервно володіючи земельною ділянкою як своїм власним, набуває право власності на ділянку в силу набувальної давності.

Однак представляється, що рішення суду про визнання права власності на земельну ділянку не є безперечним. Справді, згідно зі ст. 248 ЦПК РРФСР 1964 р. суд повинен був встановити факти, що мають юридичне значення при неможливості отримання заявником в іншому порядку належних документів, що засвідчують ці факти, або при неможливості відновлення втрачених документів. Проте встановлення факту права власності на будинок та права користування земельною ділянкою не слід правомірність визнання права власності на земельну ділянку. На наш погляд, суд повинен був обмежитися відновленням втраченого права користування земельною ділянкою, надавши заявнику згодом вирішувати юридичну долю ділянки відповідно до земельного законодавства приватизувати земельну ділянку (ст. 20 ЗК РФ) або зберегти його на колишньому титулі.

Цікавий й інший приклад з судової практики. Є. звернувся до суду з позовом до адміністрації району про визнання права власності, посилаючись на те, що нерухомим майном, що складається з господарських будівель і земельної ділянки, відкрито і сумлінно володіє з 1955 р., використовує земельну ділянку та призначенням, тому на підставі ст. 234 ГК РФ просить визнати на них право власності. Рішенням районного суду позов був задоволений. На установа юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним було покладено обов'язок здійснити державну реєстрацію права власності за позивачем на певні господарські будівлі, на комітет із земельних ресурсів та землеустрою - видати позивачу правовстановлюючі та правоудостоверяющие документи на ділянку. У касаційному порядку справа не розглядалася. Постановою президії крайового суду відхилено протест прокурора про скасування рішення та ухвали суду. Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду РФ задовольнила протест прокурора, скасувавши відбулися у справі судові постанови, і направила справу на новий розгляд до суду першої інстанції, вказавши наступне.

Задовольняючи позов, суд па підставі ст. 234 ГК РФ вважає, що право власності на нерухоме та інше майно, що підлягає державній реєстрації, виникає в особи, придбав це майно в силу набувальної давності, з моменту такої реєстрації. Визнаючи за позивачем право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою, суд послався на положення ст. 268 ГК РФ і роз'яснив у цій частині винесене по справі рішення. Зазначені висновки суду ґрунтуються на неправильному застосуванні і тлумаченні норм матеріального права. У відповідності зі ст. 222 ГК РФ самовільної будівництвом є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів. Матеріалами справи підтверджено, що у відсутність будівельно-технічної документації та відповідного дозволу Е. зведені об'єкти нерухомості на земельній ділянці, не відведеній у встановленому законом порядку для цих цілей. При цьому зазначені будівлі та земельна ділянка не мають державної реєстрації права.

На підставі п. 2 ст. 222 ГК РФ самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям або за його рахунок. Згідно ст. 126 ЗК РРФСР, що діяв на момент виникнення спірних правовідносин, самовільно зайняті земельні ділянки повертаються за їх належністю. Наведені вимоги матеріального права судом не враховані. Крім того, судом не розмежовані правові наслідки виникнення права власності між інститутами набувальної давності (ст. 234 ГК РФ) та самовільного будівництва (ст. 222 ГК РФ). Так, набувальна давність не може поширюватися на випадки, коли в якості об'єкта володіння та користування виступає самовільно зведену будівлю, розташовану на неправомірно зайнятій земельній ділянці.

Суд у даному випадку не лише легалізував самовільні споруди, а й закріпив за позивачем право безстрокового користування земельною ділянкою'.

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

Загальна характеристика способів набуття права приватної власності на земельні ділянки громадянами та юридичними особами
Технологія продажу земельних ділянок під приватизованими підприємствами
Приватизація
Припинення сервітуту земельної ділянки
Право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою
Порядок продажу земельних ділянок для садівництва, городництва, особистого підсобного господарства та індивідуального житлового будівництва
ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ УГОД ІЗ ЗЕМЕЛЬНИМИ ДІЛЯНКАМИ
Визнання права на земельну ділянку
ПРИПИНЕННЯ ПРАВА ПРИВАТНОЇ ВЛАСНОСТІ ТА ІНШИХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ
Ринок земельних ділянок
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси