Меню
Головна
 
Головна arrow Право arrow Земельне право Росії
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Обмеження прав власників земельних ділянок

Можливість встановлення обмежень використання земельних ділянок передбачалася ще радянським земельним законодавством. Як зазначала О. А. Самончик, в радянському земельному праві виділялися загальні і спеціальні обмеження прав землекористувачів.

Під першими розумілася загальна обов'язок всіх землекористувачів не здійснювати на своїй ділянці дій, які хоча б і відповідали загальним характером земельних прав, але могли порушити інтереси сусідів (причому коло останніх не був уточнений). Спеціальними були обмеження, що встановлюються в інтересах транспорту, промислових підприємств, курортів, заповідників, заказників і т. д.

З початком земельної реформи можливість правомірного обмеження прав власників, землевласників, землекористувачів та орендарів вперше була передбачена в ст. 54 ЗК РРФСР, згідно якої їх права могли бути обмежені в інтересах інших природокористувачів, а також у випадках, передбачених цим кодексом і законодавством республік, що входять до складу РСФРР". Проте з цієї норми залишалося незрозумілим, по-перше, ким і в якому порядку могли бути обмежені права землекористувачів, а по-друге, чому названі обмеження могли здійснюватися тільки законодавством республік, а не всіх суб'єктів РФ.

Згодом спроба врегулювати підстави, порядок та правові наслідки встановлення обмежень прав на землю була зроблена в Конституції РФ, а також в земельному та містобудівному законодавстві РФ і суб'єктів РФ. Причинами появи відповідних правових норм стало усвідомлення представниками органів влади всіх рівнів теорії соціальної функції власності, необхідності її служіння громадським інтересам. Однак до теперішнього часу в нормативних правових актах РФ відсутнє чітке розмежування понять "обмеження", "обтяження" та "межі" здійснення правомочностей власників земельних ділянок. Обмеження права власності не можуть бути вилучені з його змісту тих чи інших правочинів. При обмеженні правочин, що підлягає обмеженню, не виключається з права власності, але не може бути здійсненно в повному обсязі'. Оскільки правочин, що підлягає обмеженню, не виключається, а залишається в змісті права власності, при скасуванні обмеження відбувається не нове придбання цього правочину, а відновлення можливості здійснення його в повному обсязі. Таким чином, за своєю суттю обмеження права власності стосуються не права, а лише його здійснення.

Необхідно чітко відрізняти категорію "обмеження права власності" від його меж. Межі вдачі власності (на відміну від обмежень) вказують на наявність зовнішніх меж цього права і допомагають краще зрозуміти його зміст. У цьому сенсі цільове призначення та дозволене використання земельної ділянки не є обмеженнями, а визначають межі (межі) прав власника. Іншими словами, встановлення для окремо взятого ділянки певного цільового призначення ніяк не зменшує (обмежує) обсяг правомочностей власника, а показує межі його можливостей щодо використання земельної ділянки.

Слід розрізняти "обмеження" та "обтяження" прав на земельні ділянки. Згідно ст. 1 Закону про реєстрацію прав на нерухомість обмеження (обтяження) - це "наявність встановлених законом або уповноваженими органами в передбаченому законом порядку умов, заборон, обмежувальних правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомого майна (сервітуту, іпотеки, довірчого управління, оренди концесійної угоди, арешту майна та інших)". Таким чином, при буквальному тлумаченні цієї норми виходить, що сервітут, оренда і іпотека є різновидами обмежень (обтяжень) прав власника, причому різниці між "обмеженнями" і "обтяженнями" права власності не простежується.

Розглядаючи поняття "обмеження", "обтяження прав на земельну ділянку і "сервітути" слід зазначити, що вони мають низку подібних ознак, оскільки визначають правовий режим земельної ділянки, і ряд принципових відмінностей. До числа останніх відноситься, наприклад, різне рішення питання про возмездности встановлення обтяжень, обмежень та сервітутів. Обмеження прав власників земельних ділянок завжди безвідплатний, на відміну від відплатних обтяження. Сервітут займає особливе місце серед обтяження прав на землю і може бути як оплатним, так і безоплатним. Він є способом обтяження земельної ділянки, перешкодою в реалізації правомочностей власника. При цьому названі відмінності понять "сервітут" та "обмеження права власності" справедливі стосовно до приватних, а не публічних сервітутів, оскільки останні встановлюються в договірному, а в адміністративному порядку шляхом прийняття нормативного акта. Публічний сервітут може бути різновидом обмежень права власності та інших прав на земельні ділянки.

Представляється обґрунтованим сформулювати наступну класифікацію обмежень права власності та інших прав на земельні ділянки.

За змістом обмеження прав на землю в самому загальному вигляді можна класифікувати на дві великі групи: обмеження права юридичної розпорядження та обмеження права користування об'єктом права власності. Обмеження права володіння земельною ділянкою навряд чи може становити особливий інтерес, оскільки при позбавленні власника правомочності володіння втрачається всякий сенс зберігати за ним право власності на цю земельну ділянку. Обмеження правомочності володіння можуть встановлюватися законом, як правило, на певний строк і носять тимчасовий характер (наприклад, при реквізиції земельних ділянок). По владного органу, безпосередньо приймає рішення про встановлення обмежень, слід виділити судові органи, а також органи виконавчої влади РФ, суб'єктів РФ і органи місцевого самоврядування. По терміну дії обмеження бувають безстроковими або встановленими на певний строк.

По суб'єкту права власності, земельна ділянка якого зазнає обмежень, можна виділити обмеження права приватної, державної (Російської Федерації і суб'єктів РФ) і муніципальної власності. Так, на думку А. А. Соколової, "обмеження права муніципальної власності являють собою передбачені законом правила, понуждающие муніципальні освіти утримуватися від певних дій, механізми, встановлюють перешкоди для не законних дій невласників щодо муніципального майна в цілях захисту прав та інтересів населення".

На наш погляд, обмеження права муніципальної чи державної власності (на відміну від приватної власності) стосуються переважно правомочності розпорядження земельною ділянкою. Це обумовлено тим, що органи місцевого самоврядування (як і органи державної влади) безпосередньо не займаються господарською діяльністю на землі. Обмеження у розпорядженні державними або муніципальними земельними ділянками прямо передбачені ст. 27 ЗК РФ (обмеження оборотоздатності земельних ділянок).

Крім того, наприклад, орган місцевого самоврядування обмежений у можливості надання земельної ділянки під забудову фізичним і юридичним особам на території, де документами територіального планування вищого рівня заплановано розміщення об'єктів капітального будівництва федерального (регіонального) значення. Можливість органів місцевого самоврядування у наданні земельної ділянки у приватну власність звужується і в разі встановлення публічного сервітуту органами державної влади РФ чи суб'єктів РФ (наприклад, при необхідності прокладки федеральних .магістральних нафто - чи газопроводів).

В якості типового прикладу обмежень державної власності на землю можна привести конструкцію права загального природокористування, що дозволяє громадянам користуватися без особливого дозволу водними об'єктами (для купання, забору води без застосування технічних засобів), збирати гриби, ягоди та інші дари лісу, бурити свердловини на перший водоносний горизонт при будівництві колодязів і т. д. Таким чином, правомочності держави-власника обмежуються в суспільних інтересах.

У залежності від предмета правового регулювання розрізняють чотири види обмежень прав на земельні ділянки:

1. Конституційно-правові обмеження. Згідно ч. 3 ст. 55 Конституції РФ права і свободи людини і громадянина можуть бути обмежені федеральним законом тільки в тій мірі, в якій це необхідно з метою захисту основ конституційного ладу, моральності, здоров'я, прав і законних інтересів інших осіб, забезпечення оборони країни і безпеки держави. Таким чином, обмеження прав повинно бути пропорційно конституційно значимим цілям захисту відповідних прав і законних інтересів.

2. Містобудівні обмеження. Призначення містобудівного законодавства полягає в тому, щоб визначити права власників нерухомості в частині видів дозволеного використання і параметрів змін (будівництва) об'єктів нерухомості, а також забезпечити контроль (нагляд) за дотриманням цих прав. З трьох правомочностей власника містобудівне законодавство регламентує насамперед право користування. Види дозволеного використання нерухомості (магазин, офіс, житло) і її параметри (поверховість, загальна площа) визначають величину користі, яку конкретний об'єкт нерухомості може принести її власнику. Встановлюючи таке право, містобудівне законодавство визначає вартість нерухомості не тільки на поточний момент, але і в майбутньому.

Містобудівні обмеження закріплюються в розробляється органами публічної влади містобудівної документації, включаючи документи територіального планування і містобудівного зонування. Так, якщо на схемі територіального планування Російської Федерації в певному місці заплановано розміщення, наприклад, об'єкта федерального транспорту (ч. 3 ст. 10 ГрК РФ), то ця ділянка не може бути переданий з федеральної власності у приватну шляхом його відчуження.

Не менш значимі і обмеження права розпорядження земельною ділянкою, що випливають з документів містобудівного зонування - правил землекористування та забудови. Що містяться в них містобудівні регламенти визначають параметри і види можливого використання території для різних видів господарського та іншого використання. Встановлюються містобудівні регламенти, у тому числі з урахуванням вимог охорони об'єктів культурної та природної спадщини. Виявлення та постановка на державний облік таких об'єктів (з необхідними охоронними зонами) може спричинити накладення на власників нерухомості необхідних обмежень.

Згідно ст. 34 Закону про об'єкти культурної спадщини зони охорони об'єктів культурної спадщини включають в себе три різновиди: охоронну зону, зону регулювання забудови та господарської діяльності, зони охоронюваного природного ландшафту. При утворенні, наприклад, охоронної зони, в межах цієї території встановлюється особливий режим використання земель, що обмежує господарську діяльність і забороняє будівництво, за винятком застосування спеціальних заходів, спрямованих па збереження і регенерацію историкоградостроительной або природного середовища об'єкта культурної спадщини.

Градостроительно-правові обмеження звужують можливість власника здійснювати окремі суб'єктивні права протягом певного часу, на певній території або з окремих питань (параметрами та видам використання земельної ділянки) аж до їх усунення. При цьому саме правоспроможність власника по володінню, користуванню і розпорядженню ділянкою як така не зникає, але виникають труднощі (сорому) при здійсненні зазначених повноважень. При скасування нормативного акта, що спричинило встановлення обмежень (наприклад, у разі скасування рішення про державну охорону пам'ятки історії та культури, загибелі особливо охороняється природного об'єкта і т. д.), правомочності власника земельної ділянки відновлюються в повному обсязі.

3. Земельно-правові обмеження. До їх числа слід віднести, по-перше, обмеження прав на землю в інтересах об'єктів спеціального призначення (транспорту, зв'язку тощо). Наприклад, такого роду обмеження господарської діяльності в цілях забезпечення належних умов експлуатації автомобільних доріг і нормальної роботи автотранспорту передбачені ст. 25 Федерального закону від 08.11.2007 № 257-ФЗ "Про автомобільні дороги та про дорожню діяльності в Російській Федерації та про внесення змін в окремі законодавчі акти Російської Федерації". Інший різновидом даної групи обмежень є резервування земельної ділянки для державних або муніципальних потреб (ст. 56.1 ЗК РФ). Згідно п. 4 ст. 28 ЗК РФ резервування земельних ділянок для державних або муніципальних потреб є підставою для відмови у наданні земельних ділянок, що перебувають у державній і муніципальної власності у власність громадянам та юридичним особам. Власник земельної ділянки, яка потрапила в межі зарезервованої території, може бути обмежений у праві користування ним. З моменту резервування ділянки її власник відчуває утруднення в здійсненні своїх правомочностей, зокрема в частині забудови ділянки, або інших дій, пов'язаних з підвищенням вартості землі. По-третє, до числа земельно-правових слід віднести обмеження обороту земельних ділянок, передбачених ЗК РФ і іншими федеральними законами. Так, згідно ст. 8 Закону про обіг земель продавець земельної ділянки сільськогосподарського призначення зобов'язаний повідомити орган виконавчої влади суб'єкта РФ або орган місцевого самоврядування) про майбутній продаж земельної ділянки, і такий орган публічної влади, що має право переважної купівлі земельної ділянки.

4. Еколого-правові обмеження. Це один з найбільш поширених видів обмежень, що означає заборону заподіяння шкоди навколишньому середовищі, зазіхає на конституційне право кожного на сприятливе навколишнє середовище. Дана задача вирішується, по-перше, за допомогою встановлення територіальних екологічних обмежень, в результаті яких певним територіям надається особливий еколого-правовий статус (особливо охоронюваних природних територій або зон екологічного лиха). Обмеження щодо здійснення господарської та іншої діяльності встановлюються як у межах таких територій, так і на прилеглих охоронних зонах. По-друге, територіальні екологічні обмеження встановлюються з метою захисту населення від негативного впливу господарської чи іншої діяльності (наприклад, за допомогою створення санітарно-захисних зон).

По-третє, екологічні обмеження можуть встановлюватися в цілях охорони не людини, а об'єктів тваринного і рослинного світу, водних об'єктів (водоохоронної зони), збереження родючого шару ґрунту, природного середовища існування, шляхів міграції диких тварин і т. д.

Більшість інших екологічних вимог і заборон в частині нормування, ліцензування окремих видів господарської діяльності, в тому числі встановлюються в окремих сферах людської життєдіяльності - промисловості, транспорті, захисті і т. д., є різновидами не обмежень, а екологічних обов'язків, покладених на правовласників земельних ділянок екологічним законодавством.

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

Обмеження при викупі земельних ділянок під приватизованими підприємствами
Право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою
ПРИДБАННЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ
Припинення права безоплатного термінового користування земельною ділянкою
Визнання права на земельну ділянку
Організація і проведення торгів з продажу державних або муніципальних земельних ділянок або права їх оренди
ПРИПИНЕННЯ ПРАВА ПРИВАТНОЇ ВЛАСНОСТІ ТА ІНШИХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ
Захист прав власника землі
Відновлення порушеного права на земельну ділянку
Припинення права оренди земельної ділянки
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси