Меню
Головна
 
Головна arrow Право arrow Земельне право Росії
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Лекція 5. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ УГОД ІЗ ЗЕМЕЛЬНИМИ ДІЛЯНКАМИ

Загальна характеристика операцій із земельними ділянками

До 1990 р. характерною рисою земельного законодавства СРСР і РРФСР було закріплення у ньому виключної державної власності на землю. Приватна власність на землю була відсутня, а основним видом прав на землю громадян і юридичних осіб було право постійного (безстрокового) і тимчасового користування. Наслідком цього було відповідне ставлення законодавця до можливості здійснення угод із землею. Згідно ст. 136 ЗК РРФСР угоди з землею (купівля-продаж, дарування, міна та ін) визнавалися недійсними, а особи, винні в їх вчиненні, притягувалися до адміністративної або кримінальної відповідальності (ст. 137 ЗК РРФСР).

Проведення земельної реформи і законодавче залучення земельних ділянок в обіг призвело до того, що до моменту прийняття ЗК РФ понад 45 млн громадян були власниками земельних ділянок, ще понад 12 млн - власниками земельних часток.

Державна статистика фіксує щорічне зростання числа угод з земельними ділянками. Так, операцій з державними та муніципальними землями (їх продаж та оренда) було зафіксовано в 2006 р. - 3 921 393, в 2007 р. - 3 875 650, в 2008 р. - 3 985 846, в 2009 р. -3 887 691. Угод між громадянами і юридичними особами зафіксовано в 2006 р. - 623 747, у 2007 р. - 643 443, у 2008 р. - 794 792, в 2009 р. - 996 462'.

Угодами з земельними ділянками визнаються дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення прав і обов'язків у сфері використання і охорони земель. Вони повинні оформлятися в письмовій формі і підлягають обов'язковій державній реєстрації, а у вказаних законом випадках - і обов'язковому нотаріальному посвідченню (заповіт, договір ренти або іпотеки земельної ділянки). Операції з земельними ділянками регулюються цивільним законодавством, якщо інше не передбачено земельним, лісовим, водним законодавством, законодавством про надра, про охорону навколишнього середовища, спеціальними федеральними законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Інакше кажучи, цивільне законодавство визначає загальні правила здійснення угод (державна реєстрація, умови дійсності, форма договору тощо), які повною мірою поширюються і на угоди із земельними ділянками; земельне законодавство регламентує оборотоздатність земельних ділянок, особливості набуття права власності та інших прав на них, включаючи проведення торгів; містобудівне законодавство визначає параметри і види дозволеного використання земельної ділянки, зумовлюючи тим самим інтерес покупця до того або іншої ділянки; екологічне законодавство встановлює екологічні вимоги та обмеження для правовласників ділянок і т. д.

Особливості обігу земельних ділянок обумовлені специфікою землі як природного об'єкта, а також публічним характером регулювання земельних відносин в Росії.

Оборотоздатність земельних ділянок - це можливість вільного розпорядження земельними ділянками їх власниками шляхом відчуження у власність чи передачі у тимчасове володіння та (або) користування іншим особам, якщо це не завдає шкоди навколишньому середовищу і не порушує прав і законних інтересів інших осіб.

Цивілістична конструкція оборотоздатності припускає, що більшість об'єктів цивільних прав вільно в обігу, і лише як виняток для деяких з них передбачається обмеження або вилучення з обігу. Однак стосовно до земельних ділянок це далеко не так. Обмеженими (рідше вилученими) з обороту є більше половини земств у складі земельного фонду Росії, в тому числі цілі категорії земель (лісового фонду, водного фонду, запасу) або субкатегорії (землі енергетики, оборони, транспорту, зв'язку, космічної діяльності в складі категорії земель промисловості та іншого спеціального призначення, землі особливо охоронюваних природних територій). Власне кажучи, відносно вільними в обороті є земельні ділянки у складі категорії земель сільськогосподарського призначення та земель населених пунктів (частково - у складі земель промисловості та іншого спеціального призначення та особливо охоронюваних територій і об'єктів).

Так, вільними в обороті є земельні ділянки зі складу земель промисловості за межами населених пунктів, на яких розташовані підприємства та інші приватизовані промислові об'єкти. Оборотоздатність таких земель у складі підприємств, правда, по-своєму обмежена встановленими ЦК РФ особливим правовим режимом майнових комплексів (головним чином підприємств). Можна розглянути інший приклад. У відповідності зі ст. 27 ЗК РФ передбачені обмеження (або навіть вилучення) з обороту для земель субкатегорії особливо охоронюваних природних територій. Однак у складі категорії земель особливо охоронюваних територій і об'єктів є й інші субкатегорії, наприклад рекреаційного або історико-культурного призначення. Земельні ділянки в їх складі можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої, крім випадків, зазначених ст. 27 ЗК РФ. Так, не можуть відчужуватися у приватну власність з федеральної власності землі, зайняті особливо цінними об'єктами культурної спадщини народів РФ, об'єктами, включеними до Списку Всесвітньої спадщини, історико-культурними заповідниками, об'єктами археологічної спадщини.

Між тим перераховані об'єкти займають лише малу частину категорії земель особливо охоронюваних територій і об'єктів. Як випливає з п. 2 ст. 98 ЗК РФ, до складу земель рекреаційного призначення належать земельні ділянки, на яких знаходяться будинки відпочинку, пансіонати, кемпінги, об'єкти фізичної культури і спорту, туристичні бази, стаціонарні і наметові туристсько-оздоровчі табори, будинки рибалки та мисливця, дитячі туристичні станції, дитячі та спортивні табори, інші аналогічні об'єкти. ЗК РФ не вилучає і не обмежує дані землі в обороті, так само як і не забороняє приватизацію земельних ділянок, на яких знаходяться, наприклад, кемпінги або будинку відпочинку. Аналогічний висновок ми зробимо при аналізі ст. 99 ЗК РФ, що регламентує правовий режим земель історико-культурного призначення. Якщо що входять до складу даної субкатегорії землі об'єктів культурної спадщини народів Росії (пам'яток історії та культури), у тому числі об'єктів археологічної спадщини, обмежені в обороті, а землі під військовими і цивільними похованнями навіть вилучені з обігу, то стосовно третьої різновиди земель даної субкатегорії - визначних місць, у тому числі місць побутування історичних промислів, виробництв і ремесел, - особливих обмежень і вилучень з обороту не встановлено (крім випадків визнання вартого уваги місця історико-культурним заповідником).

Таким чином, повністю вилучені з обігу і не підлягають передачі у приватну власність земельні ділянки, зайняті такими федеральними об'єктами: державними природними заповідниками та національними парками (за винятком випадків, передбачених ст. 95 ЗК РФ); будівлями, будівлями та спорудами, в яких розміщені для постійної діяльності Збройні Сили РФ, інші війська, військові формування та органи; будівлями, будівлями та спорудами, в яких розміщені військові суди; об'єктами організацій федеральної служби безпеки; об'єктами організацій федеральних органів державної охорони; об'єктами використання атомної енергії, пунктами зберігання ядерних матеріалів та радіоактивних речовин; об'єктами, у відповідності з видами діяльності яких створені закриті адміністративно-територіальні утворення; об'єктами установ і органів Федеральної служби виконання покарань; військовими і цивільними похованнями; інженерно-технічними спорудами, лініями зв'язку і комунікаціями, зведеними в інтересах захисту та охорони Державної кордону РФ.

До числа обмежених у обігу належать перебувають у державній або муніципальній власності земельні ділянки у межах особливо охоронюваних природних територій, не віднесені до числа вилучених з обороту; з складу земель лісового фонду; у межах яких розташовані водні об'єкти, що перебувають у державній або муніципальній власності; зайняті особливо цінними об'єктами культурної спадщини народів РФ, об'єктами, включеними до Списку Всесвітньої спадщини, історико-культурними заповідниками, об'єктами археологічної спадщини; надані для забезпечення оборони і безпеки, оборонної промисловості, митних потреб; надані для потреб організацій транспорту, у тому числі морських, річкових портів, вокзалів, аеродромів і аеропортів, споруд навігаційного забезпечення повітряного руху та судноплавства, терміналів і термінальних комплексів у зонах формування міжнародних транспортних коридорів; надані для потреб зв'язку; зайняті об'єктами космічної інфраструктури; розташовані під об'єктами гідротехнічних споруд; надані для виробництва отруйних речовин, наркотичних засобів; забруднені небезпечними відходами, радіоактивними речовинами, які зазнали биогенному забруднення і деякі інші.

Відмінність у правовому режимі вилучених і обмежених в обороті земельних ділянок полягають в тому, що вилучені з обороту земельні ділянки, які перебувають у публічній власності, надаються громадянам та юридичним особам ні у власність, ні в оренду, ні за іншими договорами. У більшості випадків такі земельні ділянки надаються державним установам на праві постійного (безстрокового) користування. Обмежені в обороті земельні ділянки також не надаються у приватну власність, але можуть бути передані громадянам та юридичним особам у тимчасове володіння та (або) користування але строковим договором (наприклад, оренди). У разі якщо об'єкт, в цілях забезпечення діяльності якого земельна ділянка була вилучена або обмежений в обороті, в силу якихось причин припинив своє існування, земельна ділянка також перестає бути обмеженим або вилучених з обігу. Наприклад, земельна ділянка був переведений з категорії земель лісового фонду в іншу категорію земель, що не передбачає обмеженість таких ділянок в обороті (наприклад, земель населених пунктів); військовий суд переїхав в інше приміщення, у зв'язку з чим раніше займане ним будівля може бути виставлено на торги разом з ділянкою власником органом публічної влади і т. д.

Вчинення правочинів з земельними ділянками в самому загальному вигляді має наступні особливості:

а) незмінність категорії, цільового призначення і дозволеного використання земельної ділянки при здійсненні угоди. Це означає, що власник земельної ділянки, цільове призначення та дозволене використання якого передбачає, наприклад, вирощування сільськогосподарської продукції, не має права продати його третій особі для будівництва промислового об'єкта. Для цього необхідно попередньо здійснити складну процедуру зміни категорії земель, як це наказує Закон про переведення земель з однієї категорії в іншу;

б) пряма заборона на вчинення окремих видів угод з земельними ділянками. Згідно п. 3 ст. 129 ЦК РФ земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах. Як вже зазначалося вище, ЗК РФ встановлює перелік земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, які вилучені або обмежені в обороті (ст. 27);

в) обмеження щодо суб'єктів таких угод. Даний вид обмежень поширюється головним чином на іноземних громадян і юридичних осіб, які не можуть мати на праві власності земельними ділянками, що перебувають на прикордонних територіях (ст. 15 ЗК РФ), а також обмежені в можливості набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення;

г) необхідність збереження режиму використання земель. Це означає, що повинен бути збережений режим використання земель, встановлений в санітарно-захисних зонах, на землях особливо охоронюваних територій і об'єктів, а також збережено право проїзду по ділянці, технічного обслуговування або ремонту будівель, споруд, комунікацій і т. д.

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

Правове регулювання угод із земельними ділянками
Порядок продажу земельних ділянок для садівництва, городництва, особистого підсобного господарства та індивідуального житлового будівництва
Технологія продажу земельних ділянок під приватизованими підприємствами
Успадкування та інші правочини із земельними ділянками
Особливості здійснення угод із земельними ділянками сільськогосподарського призначення
Порядок продажу земельних ділянок для садівництва, городництва, особистого підсобного господарства та індивідуального житлового будівництва
Технологія продажу земельних ділянок під приватизованими підприємствами
Успадкування та інші правочини із земельними ділянками
Правове регулювання угод із земельними ділянками
Загальна характеристика способів набуття права приватної власності на земельні ділянки громадянами та юридичними особами
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси