Меню
Головна
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Лекція 15. Викуп земельних ділянок під приватизованими підприємствами

Загальні положення

Набувати землю у власність - одне з найбільш вигідних напрямків вкладення і збереження чесно зароблених коштів від можливих соціально-економічних потрясінь. Тому державна програма активізації інвестиційного та інноваційних процесів передбачає систему заходів щодо реформування земельних відносин в інтересах піднесення та зміцнення національної економіки.

Ідея стати власником своєї землі приваблює багатьох колективних та індивідуальних власників підприємств. Проте в даний час, коли промисловість в основному зруйнована, реалізація права власності на землю у багатьох випадках може виявитися чинником, що знижує можливості інвестицій підприємства в їх технічну і технологічну модернізацію. Тому Указом Президента РФ від 14.06.1992 № 631 було передбачено, що підприємство може або набувати земельну ділянку у власність, або брати в оренду. ЗК РФ дозволяє вільну купівлю-продаж земельних ділянок під підприємства. У Москві поки земля не продається підприємствам, а продаються права її довгострокової оренди. У столиці оренда землі - основна форма земельно-правових відносин. Однак процедура реалізації обох варіантів у правовому та методичному відношенні ускладнена неоднозначністю нормативних актів.

За Конституцією РФ умови і порядок користування землею визначаються на основі федерального законодавства (ч. 3 ст. 36). У той же час право продажу земельних ділянок громадянам і юридичним особам при приватизації державних і муніципальних підприємств було встановлено указами Президента РФ від 25.03.1992 № 301 "Про продаж земельних ділянок громадянам і юридичним особам при приватизації державних і муніципальних підприємств" і від 22.07.1994 № 1535 "Про основні положення Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації після 1 липня 1994 року". Поряд з цим органи виконавчої влади на місцях нерідко приймають рішення і постанови нормативного характеру, що порушують земельне законодавство.

З 01.01.2003 ЗК РФ (ст. 35, 36) передбачена норма, згідно якої будівлі, будівлі і споруди, що відчужуються разом із земельною ділянкою, за винятком встановлених законодавством випадків, а земельну ділянку не відчужується без знаходяться на ній будівель, якщо вони належать одній особі.

Якщо будівля розташована на чужій земельній ділянці, то новий власник нерухомості:

- набуває право користування ділянкою на тих же підставах, що й попередній власник;

- має переважне право покупки або оренди ділянки;

- отримує виключне право на приватизацію чи оренду ділянки, якщо він знаходиться в державній або муніципальній власності.

В таких умовах керівникам і спеціалістам підприємств та консультаційних фірм дуже важливо знати встановлений механізм здійснення операцій із земельними ділянками, в тому числі і під приватизованими підприємствами. Для наочності й полегшення вивчення утримання діючих нормативних положень по продажу земельних ділянок під приватизованими підприємствами подано на схемах 15.1, 15.2.

Насамперед необхідно засвоїти єдині умови купівлі-продажу будь-яких земельних ділянок, що відображені на схемі 15.1. Продаватися можуть лише ділянки з безперечними кордонами. Вони встановлюються різними способами: мировою угодою оскаржують ділянка (або її частина).

Далі уточнюється можлива площа ділянки з особливим режимом використання та площа, обтяжена правами інших осіб, якщо це має місце. Треба також мати на увазі, що за загальним правилом цільове призначення земель не змінюється при здійсненні угоди.

На другому етапі аналізуються загальні положення по продажу земельних ділянок під приватизованими підприємствами та іншими об'єктами нерухомості.

В угоді беруть участь два суб'єкта: продавець - уповноважений орган виконавчої влади по управлінню майном області (міста) і його органи на місцях і покупець - власник приватизованого державного або муніципального перед-

Схема 15.1. Загальні положення по продажу земельних ділянок під приватизованими підприємствами та іншими об'єктами нерухомості

Загальні положення по продажу земельних ділянок під приватизованими підприємствами та іншими об'єктами нерухомості

Схема 15.2. Підготовка документів для викупу земельних ділянок під приватизованими підприємствами

Підготовка документів для викупу земельних ділянок під приватизованими підприємствами

ємства. Вага покупці підрозділяються на п'ять груп залежно від особливостей приватизації підприємства і його організаційно-правової форми. Загальне правило полягає в тому, щоб до моменту викупу земельної ділянки або була повністю сплачена ціна приватизації підприємства, придбаного на аукціоні та за комерційним конкурсом, або здійснені у повному обсязі інвестиції при купівлі підприємства за інвестиційним конкурсом. Акціонерні товариства можуть викуповувати земельні ділянки після продажу не менш 75% акцій. Покупці повинні підтверджувати, що основна частина статутного капіталу (не менше 75%) юридичної особи знаходиться у приватній власності.

Щоб уникнути можливого визнання угоди недійсною дуже важливо врахувати земельні ділянки, що не підлягають продажу. До них належать землі загального користування (площі, вулиці, дороги, набережні, парки, сквери, сади, бульвари, пляжі, водойми); землі заповідників, пам'ятників природи, національних парків, ботанічних садів; землі рекреаційного та історико-культурного призначення; землі, виділені для сільського господарства, лісового і водного фондів, використання і охорони надр; землі, розташовані в морських, річкових і повітряних портах федерального значення, а також землі, що знаходяться в тимчасовому користуванні. Не підлягають викупу заражені небезпечними речовинами і схильні до биогенному зараження землі, а також землі підприємств, що не підлягають приватизації.

Відмова споживачу в укладенні договору купівлі-продажу можливе у чотирьох випадках:

o заявник не може бути покупцем відповідно до вимог, що пред'являються до покупця вимогами;

o земельна ділянка або його частина не підлягає приватизації;

o заявник не може бути власником земельної ділянки згідно з обмеженнями, встановленими федеральними законами;

o покупець не включив у договір вимога про забудови протягом трьох років вільній частині ділянки.

Покупець може подати заявку на викуп земельної ділянки, повністю або, наприклад, тієї його частини, на якій розташоване одне або декілька будівель, споруд або відокремлений підрозділ підприємства чи інша його частина.

Первинні власники приватизованих підприємств втрачають право придбання земельних ділянок, якщо право власності на ці підприємства переходить (повністю або частково) до інших осіб, які можуть викупити землю без розділу ділянки.

Підготовка документів для викупу земельних ділянок

Третій етап робіт - це підготовка всіх необхідних документів для викупу земельних ділянок (див. схему 15.2). Особливість процедури полягає в тому, що покупець спочатку подасть заявку № 1 в Росмайно, яке при необхідності вносить зміни і доповнення в план приватизації підприємства і приймає рішення про приватизацію земельної ділянки не пізніше одного місяця з дня реєстрації заявки.

Разом із заявкою № 2 покупець представляє в Росмайно наступні документи:

а) для юридичних осіб - установчі документи (оригінал або завірену нотаріально копію); для фізичних осіб - паспорт (посвідчення особи);

б) план приватизації;

в) документ, що підтверджує право користування земельною ділянкою (у разі відсутності таких документів площа земельної ділянки визначається у плані приватизації підприємства на підставі даних за фактичним використанням земельної ділянки, представлених відповідним органом Росреестра, яке за приписом Росмайна видає правонаступника приватизованого підприємства документ, що підтверджує право користування земельною ділянкою). Покупцю може бути проданий тільки земельну ділянку, зазначену в плані приватизації, або його частину;

г) договір купівлі-продажу, зареєстрований органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею, або інший документ, що підтверджує право власності на об'єкт приватизації, який розташований на земельній ділянці, зазначеній у заявці па придбання;

д) витяг з реєстру акціонерів, що підтверджує, що 75% статутного капіталу юридичної особи перебувають у приватній власності;

з) план земельної ділянки, виконаний Росреестром відповідно до встановлених вимог, і три його копії. На план наносяться:

o орієнтири розташування і межі ділянки (коли землі, які не підлягають приватизації, і продається земельна ділянка стикаються, межа, що їх розділяє, вказується на плані разом з реквізитами нормативного акта, яким ця межа встановлена);

o вулиці, дороги, проїзди з червоними лініями забудови, існуючі будівлі із зазначенням поверховості, інженерні мережі та споруди водопроводу, каналізації, тепло-, газо - і енергопостачання, засоби зв'язку із зазначенням діаметрів, величин тиску, напруги, залізні дороги і під'їзні шляхи, траси трубопровідного транспорту;

o усі види обмежень: природного характеру, санітарно-екологічні, пов'язані з охороною історичної та культурної спадщини, а також зі специфічними особливостями ділянки, обмеження по тепло-, газо - та електропостачання, засобів зв'язку, каналізації, відстані від транспортних комунікацій;

o встановлені на дату продажу підприємства публічні сервітуту (або встановлення яких було передбачено на дату продажу підприємства);

o експлікація, умовні позначення.

Після подання зазначених документів Росимущество реєструє заявку та видає покупцеві три копії плану земельної ділянки з відміткою про дату реєстрації заявки для подання у районний (міський) орган Росреестра, муніципальне управління архітектури та містобудування, департаменти по культурі (при необхідності). Зазначені органи повертають покупцеві представлені їм копії земельної ділянки з висновком за наведеними нижче питань на дату реєстрації заявки, які покупець подає в органи Росмайна.

Реєстраційна служба надає відомості про правовстановлюючих документах на земельну ділянку, про зміни меж, розмірів, місця розташування земельної ділянки, на який має право покупець, або про відсутність таких, про обмеження у користуванні (в тому числі встановлених публічних сервітути), обтяження, спорах щодо розглянутого земельної ділянки, а також акт про кадастрової вартості землі.

Органи управління архітектури та містобудування надають відомості про містобудівні обмеження та про застроенность і незастроенности земельної ділянки.

Департамент по культурі надає відомості про відповідні обмеження на приватизацію земельної ділянки та користування ним.

План приватизації державного муніципального підприємства, що передбачає його продаж на аукціоні, комерційного або інвестиційному конкурсі, перетворення в акціонерне товариство відкритого типу, повинен включати:

o ситуаційний план розташування підприємства;

o дані про межі, розмір, місце розташування земельних ділянок підприємства;

o відомості про обмеження прав на використання земельної ділянки, в тому числі про публічні сервітути, що існували на дату приватизації підприємства або встановлення яких передбачено органами місцевого самоврядування;

o екологічні та інженерно-геологічні умови;

o рівень інженерного благоустрою території;

o стан соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури;

o дані про об'єкти культурного та історичного значення і загального користування;

o акт про нормативну піні земельної ділянки підприємства, що приватизується, розмір земельного податку.

Внесення змін у план приватизації здійснює Росимущество, утверждавшее план приватизації.

Після пред'явлення всіх належно оформлених документів та висновків, зазначених вище, Росимущество направляє ці подані документи продавцю, тобто Росреестру.

Якщо покупець не надав усіх необхідних документів у двомісячний строк з моменту реєстрації заявки або від продавця отримані документи з повідомленням про неявку покупця у тримісячний строк з моменту реєстрації заявки або про її відмову укласти договір, заявка анулюється.

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

Обмеження при викупі земельних ділянок під приватизованими підприємствами
Припинення сервітуту земельної ділянки
Право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою
ПРИДБАННЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ
Порядок продажу земельних ділянок для садівництва, городництва, особистого підсобного господарства та індивідуального житлового будівництва
Правове становище перегринов
Правовий режим воєнного стану
Правове становище latini
Правовий режим надзвичайного стану
Особливості правового положення (статусу) цивільного службовця
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси