Меню
Головна
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Лекція VI. Застава нерухомості

Застава нерухомого майна - важливий фінансово-економічний інструмент ринкового господарства, який сприяє активізації інвестиційної діяльності суб'єктів підприємництва та одночасно забезпечує надійний захист інтересів кредитора. У міру поглиблення ринкових відносин в Росії сфера застосування застави нерухомості поступово розширюється. Але в умовах триваючих реформ у країні значно зростає небезпека невиконання боржником своїх зобов'язань, хоча неплатоспроможність та несумлінність боржників існує і при стабільній економіці. Саме тому кредитору необхідні гарантії. В усьому світі застава майна вже не одне століття - один з надійних способів забезпечення зобов'язань та залучення іноземних інвестицій в країну.

Заставні операції тісно пов'язані з базовими відносинами власності, які визначають механізм економічних зв'язків у суспільстві. Тому знання системи застави майна необхідні не лише юристам та економістам, але й кожному підприємцеві, державному службовцеві та просто громадянинові.

Історично заставу виник і розвивався одночасно з появою елементів приватної власності. Общинна, родинна та інші форми колективної власності суттєво обмежували право застави. Законодавче регулювання заставних відносин зустрічалося вже в законах Ману (Стародавня Індія) у II столітті до н. е.., а детально воно розроблене в римському праві. У минулому В Росії існувало ручне закладнічество (відпрацювання у кредитора) і навіть особисте закладнічество, коли людина сам віддавав себе в заставу за борги.

Лекція 16. Економічні та правові основи застави нерухомості

Поняття і види застави

В самому загальному вигляді застава - це спосіб забезпечення зобов'язання, при якому кредитор купує право у випадку невиконання боржником зобов'язань отримати задоволення за рахунок вартості заставного об'єкта переважно перед іншими кредиторами. З юридичної точки зору, застава - обтяження прав власності на об'єкт нерухомості або речове право на предмет чужої власності, яке полягає в переважному задоволенні основної вимоги із вартості заставленого предмету.

Застава може бути наданий третьою особою на користь боржника за наявності між ними відповідних економічних відносин.

Кредитор зберігає заставне право навіть у разі відчуження нерухомого об'єкта власником на користь третіх осіб і може

вимагати його у всякого власника або власника. Але заставу - не прямий спосіб набуття права власності, а лише засіб задоволення основної вимоги кредитора з вартості заставленого майна. Права кредитора по заставі нерухомості на відміну від прав власника та інших речових прав в принципі не включають права володіння або користування закладеним майном. Він не набуває права власності на заставлене майно і після того, як боржник порушив свої зобов'язання.

В економічному відношенні іпотека - це спосіб залучення фінансових ресурсів для розвитку матеріального виробництва та невиробничої сфери. Вона забезпечує господарський обіг майнових прав на об'єкти нерухомості у випадках, коли інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін та ін) економічно або юридично недоцільні. Іпотека сприяє відриву фіктивного капіталу від реального виробничого капіталу шляхом випуску первинних, вторинних та третинних заставних, обіг яких може перевищувати вартість об'єкта нерухомості, що забезпечує зобов'язання. У той же час залучення грошових коштів за рахунок вторинного ринку заставних дозволяє певною мірою знижувати ризик кредиторів.

Істотне значення в заставних відносинах мають такі терміни, несуть специфічний зміст: заставодавець, заставодержатель, суб'єкти застави, предмет застави, іпотека, застава, ануїтет.

Заставодавець - це особа (громадянин, організація, підприємство), що надала майно в заставу для забезпечення свого боргу (боржник). Заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа. Наприклад, одна організація може заставити своє майно в забезпечення кредиту, виданого іншій організації. Заставодавець має бути власником майна, що заставляється, або мати на неї право господарського ведення.

Заставодержатель - особа, яка приймає майно в заставу в забезпечення своєї вимоги (кредитор, позичкодавець). Заставодержателем нерухомих об'єктів можуть бути банки та інші фінансові компанії, що мають ліцензію Центрального банку РФ (Банку Росії), і власники іпотечних сертифікатів участі. Розрізняють первинних, попередніх та наступних заставодержателів одного і того ж майна.

Суб'єкти застави - особи, що вступили в заставні відносини.

Іпотека - застава нерухомого майна (землі, будівель, споруд та інших об'єктів) для одержання позики.

Заставна - борговий свідчення про заставу нерухомості, складене заставодавцем (боржником). Видається початкового заставодержателю органом державної реєстрації іпотеки.

Предмет застави - будь-яке майно, в тому числі речі і майнові права (вимоги), за винятком майна, вилученого з обороту та вимог особистого характеру. Майно має два значення: певне матеріальне благо, тобто все те, що має реальне фізичне втілення, і права на ці речі.

Не всі об'єкти нерухомості можуть бути предметом іпотеки. За законом не допускається заставу ділянок лісового фонду, надр, підприємств оборонного комплексу, ряду категорій земель та ін

Аннуїтет - це серія рівновеликих платежів, що вносяться або одержуваних через рівні проміжки часу протягом певного періоду. Наприклад, рівні суми виплат у погашення іпотечного боргу.

Сервітути - це, як вже зазначалося, право обмеженого користування чужим об'єктом нерухомості для проходу, прокладання та експлуатації ліній зв'язку, електропередачі, трубопроводів, а також інших потреб власника нерухомого майна, без якого неможливо користуватися своїм об'єктом. Розрізняють особистий (для сусіда) і публічний сервітут (для всіх), а також необхідний і сервітут в цілях зручності. До сервітутів відносяться правові обтяження нерухомості: переважне право викупу, оренда, користування та ін.

Застава виникає в силу договору, а також на підставі законодавства при настанні вказаних у ньому обставин і точному визначенні майна, яке визнається перебуває у заставі. Найбільше розповсюдження має застава за договором, коли боржник добровільно віддає майно в заставу, укладаючи відповідний договір з кредитором.

По своїй суті застава має похідний характер від забезпечуваного нею основного вимоги, що випливає з попередніх договорів позики, купівлі-продажу, підряду, комісії, зберігання та ін, передбачених ГК РФ. Тому не можна укласти договір про заставу без зв'язку з іншим попереднім договором, виконання якого він забезпечує, або одночасно з ним (схема 16.1).

Договір про заставу завжди стоїть за іншим основним договором, та існування прав заставодержателя знаходиться в прямій залежності від реалізації його виконання. Якщо основне зобов'язання за будь-яких причин припинилося, наприклад у зв'язку з його виконанням або закінченням терміну давності, то припиняється і право заставодержателя на переважне задоволення сво-

Схема 16.1. Застава в системі забезпечення виконання зобов'язань

Застава в системі забезпечення виконання зобов'язань

їх вимог. Але у всіх випадках заставою забезпечуються лише дійсні вимоги, які за своїм змістом не суперечать законодавству РФ і виникають з підстав, передбачених останнім. Інакше кажучи, дійсна вимога (умова, обов'язкове до виконання) не може ґрунтуватися на сумлінному омані або протиправних мотиви. Не можна допустити, щоб недобросовісний боржник, змовившись з ким-то, уклав з ним договір застави і тим самим вивів би своє майно з-під можливого стягнення за вимогами інших кредиторів. Аналогічно основний договір, за яким зобов'язання забезпечуються заставою, має бути не удаваним, не фіктивним, укладеними для того, щоб обійти вимоги інших кредиторів, а дійсним для здійснення підприємницької діяльності. У разі виникнення спору інші кредитори вправі, довівши, що договір застави не забезпечує дійсно існуюче вимога, позбавити фіктивного кредитора на переважне виконання його вимог.

Зазначимо, що законодавством РФ допускається заставу не тільки існуючих об'єктів (речей) та прав, але й таких, які можуть реально виникнути в майбутньому. Так, дозволяється заставу майбутнього врожаю, саду, не існуючих в натурі на момент укладення договору будівель, які ще належить побудувати за рахунок забезпечуваного ними кредиту, вимог (майнових прав), які виникнуть у майбутньому, за умови, якщо сторони домовляться про розмір забезпечення таких вимог, наприклад, застава права оренди та інших прав на нерухоме майно.

Заставою можуть забезпечуватися і вимоги щодо відшкодування збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов'язань, хоча такі вимоги можуть і не виникнути, якщо боржник акуратно виконає своє зобов'язання.

Практичне застосування застави ґрунтується на таких основних принципах:

- публічність застави, тобто інформація про знаходження того чи іншого майна в заставу повинна бути доступною для зацікавлених осіб;

- конкретність застави, тобто виділення з всієї майнової маси заставодавця строго визначеного, конкретного майна, що є об'єктом застави. Кредитор отримує право переважного задоволення своїх вимог з вартості саме даного конкретного майна боржника, а не з усієї маси його майна;

- довіра не до особи, а до речі, нерухомості, висока вартість і ліквідність якої гарантує повернення боргу в повному обсязі, включаючи відсотки, збитки, заподіяні простроченням виконання, витрати по утриманню заставленого майна і витрати по його реалізації.

Забезпечувальна функція застави захищається державою і при банкрутство комерційних організацій. Законодавством РФ встановлено, що в конкурсну масу не включається майно, яке є предметом застави. Більш того, з майна боржника поза конкурсом погашаються його боргові зобов'язання, забезпечені заставою вимоги, яким повинні задовольнятися в першу чергу при погашенні кредиторських зобов'язань за рахунок не тільки закладеного, але і будь-якого іншого майна боржника-банкрута.

Із загального правила про першочергового задоволення вимог заставодержателя законодавчо встановлено один виняток: при ліквідації юридичної особи вимоги, забезпечені заставою, задовольняються в третю чергу після вимог громадян щодо відшкодування шкоди життю або здоров'ю і розрахунків щодо виплати вихідної допомоги та оплати праці працівників.

Право застави нерухомості виникає з моменту укладення договору про заставу та його державної реєстрації. Припиняється ж заставу в чотирьох випадках:

1) коли виконано зобов'язання, забезпечене заставою;

2) у випадку продажу з публічних торгів заставленого майна або якщо його реалізація виявилася неможливою;

3)на вимогу заставодержателя при грубому порушенні заставодавцем своїх обов'язків, створює загрозу втрати або пошкодження закладеного нерухомого майна;

4)у разі загибелі закладеної речі або припинення заставленого права, якщо заставодавець не скористався правом відновити предмет застави або замінити його іншим рівноцінним майном за умови, що в договорі не передбачено інше.

Наступний заставу одного і того ж майна допускається, якщо він не заборонений попереднім договором про заставу. При цьому заставодавець зобов'язаний повідомити кожному наступному заставодержателю відомості про всі наявні застави цього майна, вартість якого в кращому випадку (в ідеалі) мала б перевищувати суму вимог (боргів) всіх кредиторів. У реальному житті фіктивна вартість заставних може багаторазово перевищувати вартість реального об'єкта нерухомості (схема 16.2).

Схема 16.2. Система перезастави об'єкта нерухомості

Система перезастави об'єкта нерухомості

Аналіз чинних законодавчих норм і застосовуються в практиці заставних процедур дозволяє виділити більше двох десятків різних видів застави, що відрізняються один від одного за багатьма ознаками, але найбільш істотне значення мають три критерії класифікації: ставлення сторін до заставленого майна, специфіка об'єктів застави та умови погашення позики (схема 16.3).

За першою ознакою - щодо сторін до закладеного майна - виділяється три види застави: найпоширеніший класичний заставу, при якому майно залишається у заставодавця; заклад, коли предмет застави передається заставодержателю-кредитору; твердий заставу, якщо об'єкт залишається у боржника, але під замком та печаткою заставодержателя або на нього нанесені певні розпізнавальні знаки, що свідчать про заставу. Якщо інше не передбачено договором, то заставлене майно залишається у заставодавця, а при заставі майнового права, посвідченого цінним папером, вона передається заставодержателю або в депозит нотаріуса. Не передається за законом

Схема 16.3. Система заставних відносин в Росії

Система заставних відносин у Росії

заставодержателю майно, на яке встановлена іпотека, тобто об'єкти нерухомості, у тому числі земельні ділянки, включаючи землі сільськогосподарського призначення, а також закладені товари в обороті.

Оскільки земля - просторовий базис розміщення всіх інших об'єктів нерухомості, які з нею міцно пов'язані заставу будівель, споруд, підприємств, відособлених водних об'єктів і багаторічних насаджень практично неможливий без одночасного застави та відповідних площ земельних ділянок. Це обставина, а також унікальність землі, що породжується її нерухомістю та фіксованим місцем розташування, фізично визначає центральне місце і особливу роль земельних ділянок в загальній системі заставних відносин.

Другий критерій - об'єкт застави - дозволяє виділити насамперед заставу майна і заставу майнових прав. Предметом застави не може бути в сільській місцевості єдиний житловий будинок з господарськими будівлями, якщо боржник і його сім'я постійно в ньому проживають, крім випадків стягнення позики, виданої під будівництво будинку.

Самостійним і основним видом застави за другим критерієм є іпотека - застава підприємства, будови, будівлі, споруди чи іншого об'єкта, безпосередньо пов'язаного із землею, разом з відповідною земельною ділянкою або правом користування ним.

У ст. 340 ГК РФ законодавчо закріплена особлива, унікальна роль землі як об'єкта застави. Встановлено, що іпотека .будівель і споруд допускається тільки з одноразовим заставою за тим же договором земельної ділянки, на якій розташовані ці будівлі або споруди, або частини ділянки, функціонально які забезпечують який закладається об'єкт, або права її оренди. В даний час в Росії виділяються сім категорій земель, які мають неоднаковий режим володіння та користування в залежності від їх призначення.

Обмежено або повністю заборонено оборотоздатність земель зв'язку, транспорту, оборони, природоохоронного і рекреаційного та іншого призначення. Відповідно заставу таких категорій земель не допускається. Не можуть бути самостійним об'єктом застави і сервітути.

Самостійними об'єктами застави взагалі можуть бути землі сільськогосподарського призначення, незабудовані землі населених пунктів, відокремлені водні об'єкти, що перебувають у приватній власності. Загальне правило: земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах (схема 16.4).

За третім критерієм (умови погашення отриманої під заставу майна позики) можна виділити дев'ять основних видів застави з тим чи іншим варіантом внесків па повернення основної заборгованості. У практиці застосовують різні схеми іпотеки. У більшості випадків передбачається зниження рівня виплат боржником на початкових етапах терміну угоди і віднесення основного навантаження погашення боргу на наступні періоди. Подібні модифікації застави особливо популярні для тих, хто очікує зростання доходів у майбутньому: підприємці, фермери, молоді сім'ї та бізнесмени, що інвестують кошти в об'єкти з тривалим циклом відтворення.

У Москві отримав розвиток особливий вид застави - застава із зворотним ануїтетом, тобто з систематичним отриманням певного доходу власником житла (будинку, квартири), закладеного банку. Це як би продаж нерухомості з отриманням ціни в розстрочку.

У ЦК РФ передбачено також, що майно, що перебуває у спільній сумісній власності, може бути закладено з письмової згоди всіх власників. Учасник ж загальної пайової власності може заставити свою частку в праві на спільне майно без згоди інших власників. У разі звернення стягнення на цю частку при її продажу переважне право купівлі мають інші співвласники.

Можливий і взаємний, або подвійною, застава, коли кожна сторона виступає одночасно кредитором і боржником, представляючи заставу в забезпечення свого боргу за схемою:

Схема 16.4. Нерухомість як предмет застави (іпотеки)

Нерухомість як предмет застави (іпотеки)

Іпотека може забезпечувати різноманітні зобов'язання і вимоги (схема 16.5).

Схема 16.5. Зобов'язання і вимоги, що забезпечуються за договором іпотеки

Зобов'язання і вимоги, що забезпечуються за договором іпотеки

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

Заставу права вимоги
Заставу
Демократизація управління нерухомістю-народні підприємства
Правові засади оренди нерухомості
Лізингова угода та її правові основи
ОРГАНІЗАЦІЙНО-ПРАВОВІ ТА ЕКОНОМІЧНІ АСПЕКТИ БЕЗПЕКИ ЖИТТЄДІЯЛЬНОСТІ
Поняття застави
Заставу права вимоги
Заставу
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси