Меню
Головна
 
Головна arrow Право arrow Земельне право Росії
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Лекція 6. ПРИПИНЕННЯ ПРАВА ПРИВАТНОЇ ВЛАСНОСТІ ТА ІНШИХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ

Припинення права приватної власності на земельні ділянки

Припинення права приватної власності на земельну ділянку - це сукупність юридичних і фактичних дій, а також подій, які здійснюються власником або органом публічної влади, з якими законодавство пов'язує втрату права власності особи на земельну ділянку, в результаті чого дане право або перестає існувати взагалі, або виникає в іншого суб'єкта земельних правовідносин. Існує кілька класифікацій припинення права приватної власності. Згідно з найбільш поширеною з них право власності припиняється, по-перше, добровільно і з волі власника, по-друге, з об'єктивних причин, незалежно від волі власника, і, по-третє, примусово, тобто проти його волі.

Добровільне припинення права власності відбувається в результаті наступних дій: добровільної відмови від права власності (ст. 53 ЗК РФ); відчуження ділянки в результаті здійснення угоди (купівлі-продажу, дарування, міни); добровільної ліквідації юридичної особи (п. 2 ст. 61 ЦК РФ).

Втрата вдачі власності з об'єктивних причин, не залежних від волі власника ділянки, відбувається, наприклад, у випадку смерті власника або юридичної загибелі" земельної ділянки. Останнє означає, що земельна ділянка припиняє своє юридичне існування (цільове призначення, кадастровий номер тощо), але може його продовжити вже в новій якості. Подібні ситуації можна часто спостерігати на практиці. Наочним прикладом цього може служити розмив річкою Волга найбільшого в Європі острова Сарпінський внаслідок зміни русла річки. У результаті за останні п'ять років вода "з'їла" 62 м суші, поховавши під водою садівничий кооператив і частина будинків хутора Волгострой1. В результаті ряд земельних ділянок "самостійно" поміняли власника і категорію земель (з земель населених пунктів землі водного фонду), що спричинило припинення вдачі власності на них громадян та їх об'єднань.

Примусове припинення права приватної власності на землю включає чотири групи підстав:

а) дії органів публічної влади, спрямовані на припинення прав на землю добросовісного власника земельної ділянки. Типовими прикладами є вилучення земельної ділянки за викуп для державних або муніципальних потреб (ст. 49 ЗК РФ) і реквізиція (ст. 51 ЗК РФ);

б) дії органів публічної влади, спрямовані на примусове припинення права власності на земельну ділянку осіб, які вчинили неправомірні дії - земельні правопорушення. У числі таких випадків можна назвати вилучення земельної ділянки, який не використовується у відповідності з його призначенням (ст. 284 ГК РФ або ст. 6 Закону про обіг земель), вилучення земельної ділянки, що використовується з порушенням законодавства (ст. 285 ГК РФ), конфіскацію (ст. 50 ЗК РФ). Так, ст. 284 і 285 ГК РФ передбачають ряд підстав для вилучення земельної ділянки у власника, наприклад, якщо ділянка призначена для житлового чи іншого будівництва і не використовується для відповідної мети протягом трьох років (якщо більш тривалий строк не встановлений законом або якщо його використання призводить до значного погіршення екологічної обстановки;

в) дії органів публічної влади, спрямовані на примусове припинення права власності особи, якій ця ділянка не може належати в силу закону. Прикладів таких ситуацій можна навести багато. Наприклад, іноземному громадянину переходить у спадщину земельну ділянку в прикордонній смузі або в силу ст. 5 Закону про обіг земель виникає обов'язок особи здійснити відчуження земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення або частки у спільній власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення, які не можуть йому належати на праві власності;

г) звернення стягнення на майно за зобов'язаннями (ст. 237 ЦК РФ). Наприклад, за договором іпотеки можуть бути заставлені земельні ділянки остільки, оскільки відповідні землі на підставі федеральних законів не виключені з обороту або не обмежені в обороті. Заставодержатель має право звернути стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, для задоволення за рахунок цього майна вимог, пов'язаних з невиконанням або неналежним виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання, зокрема несплатою або несвоєчасною сплатою суми боргу повністю або в частині, якщо договором не передбачено інше. Особливе місце в даній підгрупі посідає примусове припинення прав на земельну ділянку у зв'язку з банкрутством. Так, згідно ст. 222 Федерального закону від 26.10.2002 № 127-ФЗ "ПРО неспроможності (банкрутство)" при продажу майна селянського (фермерського) господарства арбітражний керуючий повинен виставити на продаж підприємство боржника - селянського (фермерського) господарства шляхом проведення торгів. Переважне право на його придбання мають особи, які займаються виробництвом сільськогосподарської продукції і володіють земельними ділянками, які безпосередньо прилягають до належить селянському (фермерському) господарству земельній ділянці. Аналогічні правила застосовуються і при банкрутство сільськогосподарських організацій (п. 2 ст. 179).

Розглянувши загальну конструкцію підстав припинення права приватної власності на земельні ділянки, досліджуємо деякі з них більш докладно.

Вилучення земельної ділянки за викуп для державних або муніципальних потреб це дії органів державної влади або органів місцевого самоврядування, спрямовані на примусове припинення в судовому порядку і на оплатній основі права власності на земельні ділянки громадян та юридичних осіб, не викликане здійсненням останніми протиправних діянь, обумовлене необхідністю задоволення публічних інтересів. Вилучення земель для державних або муніципальних потреб можна розглядати як функцію державного та муніципального управління земельним фондом; в якості підстави припинення прав на земельну ділянку і як інститут земельного права.

Правовою базою викупу земельних ділянок для державних або муніципальних потреб є Конституція РФ, ГК РФ і ЗК РФ. Згідно ч. 3 ст. 35 Конституції РФ ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як за рішенням суду. Примусове відчуження майна для державних потреб може бути зроблено тільки за умови попереднього і рівноцінного відшкодування. Однак ЗК РФ і ГК РФ регламентують процедуру вилучення земельних ділянок не тільки для державних, але і для муніципальних потреб. Отже, при буквальному тлумаченні норм ст. 35 виявляється протиріччя Конституції РФ відповідних норм ЗК РФ і ГК РФ, а також відсутність необхідності попереднього і рівноцінного відшкодування при вилученні земельних ділянок у власників для муніципальних потреб.

Між тим встановлена законодавством необхідність попереднього та рівноцінного відшкодування власнику вартості майна, що вилучається відповідає положенням міжнародних договорів, а також практиці Європейського Суду. Так, у рішенні по справі Літгоу та інші проти Сполученого Королівства Суд вказав, що вилучення власності без сплати компенсації, розумно пов'язаної з її ціною, при нормальних умовах склало б непропорційне втручання, яке не могло б вважатися виправданим у відповідності зі ст. 1 Протоколу № 1 до Конвенції про захист прав людини і основних свобод (Париж, 20 березня 1952 р.).

Вказівка на "вилучення, зокрема шляхом викупу" означає ще одну гарантію прав і законних інтересів власників земельних ділянок (ст. 279 ГК РФ). При цьому поняття "викуп" поширюється виключно на власників земельних ділянок, у той час як по відношенню до інших титулів прав на землю (землеволодіння, землекористування) вилучення земельної ділянки здійснюється без викупу, але з повним відшкодуванням завданих збитків. Вказівка на викуп дозволяє говорити про відмінності даної процедури від безоплатного примусового припинення права власності або інших прав на земельні ділянки як санкції за вчинені земельні правопорушення, оскільки у ст. 49 ЗК РФ мова йде про вилучення ділянок у їх сумлінних правовласників.

Розглянута процедура не є новою для російського земельного законодавства. По-перше, існує ряд прикладів застосування даної міри в дореволюційній Росії. Відомий випадок з огородником Пышкиным, якому належав земельну ділянку в південній частині Москви. Коли місту знадобився даний ділянку, він був у Пишкіна викуплений з наданням громадянину права вивезення родючого ґрунту в інше місце.

По-друге, аналогічна процедура вилучення земель для державних і громадських потреб передбачалася Основами земельного законодавства Союзу РСР і союзних республік від 13.12.1968 (ст. 15 і 16) і ЗК РРФСР від 01.07.1970 (ст. 31, 33). В числі таких "потреб" наука і практика тоді виділяли будівництво заводів, фабрик, електростанцій, інших споруд, розширення та перебудова міст, селищ, сільських населених пунктів та інші подібні заходи, що мають важливе державне або громадське значення2. Надання земельних ділянок для державних або громадських потреб, пов'язане з попередніми їх вилученням, мало ряд важливих цивільно-правових наслідків. Справа в тому, що вилучення (та надання) ділянки було безкоштовним, однак збитки і втрати, заподіяні таким вилученням, підлягали відшкодуванню (ст. 38 і 39 ЗК УРСР 1970 р.).

Згодом у ході земельної реформи дана конструкція піддалася деяким змінам, незважаючи на збереження колишнього назви - "вилучення земельних ділянок для державних або громадських потреб".

Підстав і порядку вилучення земельних ділянок для державних або державних і громадських потреб були присвячені ст. 18-20; 23; 39, 40, 55 ЗК РРФСР 1991 р., а також п. 4 Указу Президента РФ від 27.10.1993 № 1767 "Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії".

Набрання чинності ЗК РФ поклало початок новому етапу розвитку правового інституту вилучення земельних ділянок для державних або муніципальних потреб. Так, ЗК РФ сформулював перелік виняткових випадків, які є підставами для вилучення земельних ділянок (п. 1 ст. 49 ЗК РФ). Вказана стаття називає таких: по-перше, виконання міжнародних зобов'язань Російської Федерації; по-друге, розміщення об'єктів державного або муніципального значення за відсутності інших варіантів можливого розміщення: об'єктів федеральних енергетичних систем і об'єктів енергетичних систем регіонального значення; об'єктів використання атомної енергії; об'єктів оборони та безпеки; об'єктів федерального транспорту, шляхів сполучення, інформатики і зв'язку, а також об'єктів транспорту, шляхів сполучення, інформатики та зв'язку, регіонального значення; об'єктів, що забезпечують космічну діяльність; об'єктів, що забезпечують статус і захист Державного кордону РФ; лінійних об'єктів федерального і регіонального значення, які забезпечують діяльність суб'єктів природних монополій; об'єктів електро-, газо-, тепло - і водопостачання муніципального значення; автомобільних доріг федерального, регіонального або міжмуніципального, місцевого значення. Зазначений перелік не носить вичерпного характеру і не виключає "інших випадків, встановлених федеральними законами.

Наприклад, п. 7 ст. 23 ЗК РФ передбачає право власника земельної ділянки, обтяженого публічним земельним сервітутом, вимагати вилучення земельної ділянки з відшкодуванням збитків у органу державної влади (місцевого самоврядування) у разі, якщо встановлення публічного сервітуту призвело до неможливості використання даної ділянки. В якості "іншого федерального закону" можна назвати й Закон про особливо охоронюваних природних територіях. Згідно п. 4 ст. 26 цього Закону оголошення природних комплексів та об'єктів пам'ятками природи, а територій, зайнятих ними, територіями пам'яток природи допускається з вилученням займаних ними ділянок у власників, власників і користувачів цих ділянок.

Важливо й те, що законами суб'єктів РФ можуть встановлюватися додатково переліки випадків вилучення, в тому числі викупу, земельних ділянок із земель, що перебувають у власності суб'єктів РФ або органів місцевого самоврядування (ч. 1 ст. 49 ЗК РФ), т. е. у осіб - не власників земельних ділянок. На власників земельних ділянок дану процедуру суб'єкти РФ поширити не можуть.

Безпосередньо порядок вилучення земельних ділянок для державних або муніципальних потреб передбачений ст. 55 ЗК РФ. З аналізу даної статті та цивільного законодавства, до якої вона відсилає, можна зробити наступні висновки.

По-перше, раніше чинної редакції ст. 279 ГК РФ передбачалася можливість вилучення не все, а частини земельної ділянки (хоча на практиці це було трохи важко). Після визнання п. 5 цієї статті таким, що втратив чинність стало очевидним, що вилучити частину земельної ділянки неможливо.

По-друге, у разі незгоди власника з рішенням про вилучення у нього ділянки позов про викуп земельної ділянки для державних або муніципальних потреб може бути пред'явлений протягом трьох років з моменту направлення власнику ділянки повідомлення про його майбутнє вилучення (ст. 282 ЦК РФ).

По-третє, згідно ст. 239 ГК РФ у випадках, коли вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб неможливо без припинення права власності на будівлі, споруди або інше нерухоме майно, що знаходиться на даній ділянці, це майно може бути вилучено у власника шляхом викупу державою або продажу з публічних торгів у порядку, передбаченому відповідними нормами гол. 17 ЦК РФ. Вимога про вилучення нерухомого майна не підлягає задоволенню, якщо державний орган або орган місцевого самоврядування, який звернувся з цією вимогою до суду, не доведе, що використання земельної ділянки у цілях, для яких він вилучається, неможливо без припинення права власності на дане нерухоме майно. Таким чином, вилучення земельної ділянки, на якій немає об'єктів нерухомості, не тягне за собою відповідно до ЦК РФ обов'язки органу публічної влади довести, що задоволення певних публічних потреб неможливо інакше, як за допомогою вилучення за выкуй земельної ділянки.

Слід мати на увазі, що законодавець чітко розрізняє дві процедури примусового вилучення за викуп земельних ділянок для державних або муніципальних потреб. По-перше, власник земельної ділянки, належним чином попереджений про майбутнє його викуп, добровільно погоджується із запропонованою ціною (ст. 281 ЦК РФ). У цьому випадку укладається договір між власником земельної ділянки та уповноваженим органом публічної влади. Специфічною особливістю такого договору буде складний фактичний склад, що спричинив виникнення даного правовідносини, а також спосіб визначення ціни в ході переговорів громадянина (юридичної особи) та органу публічної влади, що є підтвердженням наявності приватноправових елементів у цій публічній процедурі.

По-друге, якщо власник не згоден з майбутнім вилученням ділянки, викупною ціною або іншими умовами викупу, орган публічної влади пред'являє позов про викуп в суд (ст. 282 ЦК РФ). При цьому в науковій юридичній літературі залишається дискусійним питання про те, чи є такий позов в суд формою спонукання до укладення договору про викуп земельної ділянки у відповідності зі ст. 421 ГК РФ або ж це позов про примусове вилучення майна як спеціальна підстава припинення права власності, передбачених підп. 7 п. 2 ст. 235 ЦК РФ з компенсацією власникові збитків. На думку А. Уварова, оскільки на власника земельної ділянки законодавством не покладається обов'язок укласти договір про викуп земельної ділянки, спонукання до укладення договору в судовому порядку бути не может1.

На думку інших авторів, поділюваному і нами, в даному випадку якраз і відбувається спонукання громадянина (юридичної особи) до вступу в договірні відносини (ст. 445 ГК РФ), що має ряд інших цивільно-правових аналогів (публічний договір тощо). Оскільки розмір викупної ціни вказується у рішенні суду, в даному випадку можна говорити про домінування в даній процедурі імперативного, публічно-правового механізму.

Найбільший інтерес представляє саме перший варіант викупу, який є окремим різновидом договору купівлі-продажу земельної ділянки. Незважаючи на те, що такого викупу передує прийняття адміністративного акта - рішення про вилучення ділянки або судового рішення, ці юридичні акти співіснують з юридичним фактом викупу земельної ділянки і їх не слід змішувати. Як зазначалося рядом авторів, "викуп земельної ділянки - це дії продавця (приватного власника земельної ділянки) і покупця, спрямовані на відчуження колишнім власником ділянки, придбання його новим власником та сплату викупної ціни. Цивільно-правова сутність цього факту, що є різновидом угоди купівлі-продажу, призводить до того, що навіть коли ділянка при викупі надходить у державну чи муніципальну власність, його набувачі виступають на рівних засадах з власником, хоча, виносячи рішення про вилучення ділянки, вони діяли в якості публічних осіб. У разі ж, якщо в результаті викупу виникає право власності у іншої приватної особи, взагалі не виникає сумнівів у тому, що викуп є правочином, а не адміністративним актом".

В цілому підтримуючи цю позицію, не можна погодитися з останнім твердженням авторів, бо у відповідності зі ст. 49 ЗК РФ вилучення земельної ділянки шляхом викупу з метою подальшого надання його приватній особі неможливо, бо порушує передбачені цією статтею підстави та суб'єктний склад виникаючих правовідносин, які за своєю юридичною природою різновидом націоналізації. Інша справа, що після вилучення земельної ділянки у державну чи муніципальну власність не виключено його подальше надання на праві власності чи іншому праві юридичним особам, які реалізують у своїй діяльності публічний інтерес.

Характерно, що в спеціально передбачених законом випадках власник ділянки сам наділений правом вимагати від органу публічної влади укладення договору купівлі-продажу (викупу) належної йому земельної ділянки, володіючи можливістю спонукання останнього до вступу в договірні відносини. Мова в даному випадку йде про п. 7 ст. 23 ЗК РФ, згідно з яким у випадках, якщо встановлення публічного сервітуту призводить до неможливості використання земельної ділянки, її власник (землекористувач, землевласник) вправі вимагати вилучення, зокрема шляхом викупу, у нього цієї ділянки з відшкодуванням органом державної влади або органом місцевого самоврядування, що встановили публічний сервітут, збитків або надання рівноцінної земельної ділянки з відшкодуванням збитків.

Отже, процедура викупу земельної ділянки для публічних потреб є "двосічним" інструментом для приватних і публічних суб'єктів викупних правовідносин, зайвий раз підтверджуючи принцип участі на рівних публічно-правових утворень і приватних осіб у відносинах, регульованих нормами цивільного права.

Гарантії прав власників земельних ділянок при їх вилучення для державних або муніципальних потреб сформульовані в ст. 63 ЗК РФ та інших федеральних законах і полягають у наступному.

По-перше, спробуй. 1 п. 1 ст. 63 ЗК РФ в якості гарантії прав на землю названа обов'язок органів публічної влади надати за бажанням осіб, у яких вилучаються (в тому числі викуповуються) земельні ділянки, рівноцінних ділянок. При буквальному тлумаченні цієї норми вона розповсюджується як на власників, так і на землевласників і землекористувачів. Між тим в силу п. 1, 2 ст. 20 та п. 1 ст. 21 ЗК РФ, на зазначених обмежених речових правах тепер громадянам та юридичним особам вперше земельні ділянки не надаються. Отже, необхідно обмежувальне тлумачення цього підпункту: рівноцінні земельні ділянки можуть бути надані тільки власникам замість вилучаються. При цьому рівноцінну земельну ділянку може бути надано орендарю або в постійне (безстрокове) користування особам, зазначеним у п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

По-друге, у разі якщо правовласники земельних ділянок після одержання повідомлення про їх майбутнє вилучення здійснили забудову такої ділянки або інші заходи (наприклад, меліоративні), суттєво підвищують вартість землі, такі витрати не підлягають відшкодуванню. Як випливає зі ст. 8 Закону про оціночну діяльність, проведення оцінки земельних ділянок є обов'язковим при викупі або іншому передбаченому законодавством РФ вилучення майна у власників для державних або муніципальних потреб. Отже, вартість ділянки та розташованих на ній об'єктів капітального будівництва (так само як і оцінка "істотного підвищення" вартості) буде визначатися у визначеному цим Законом порядку. Це обмеження правовласників земельних ділянок за їх забудові є різновидом резервування ділянок для публічних потреб.

Передбачені ст. 63 ЗК РФ гарантії кореспондують інших статей ЗК РФ. Наприклад, в силу п. 4 ст. 31 ЗК РФ орган місцевого самоврядування зобов'язаний інформувати правовласників земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, законні інтереси яких можуть бути порушені в результаті можливого вилучення для державних і муніципальних потреб знаходяться відповідно в їх користуванні і володінні земельних ділянок, у зв'язку з наданням цих земельних ділянок для будівництва. У разі якщо в цілях розміщення об'єктів необхідно викупити земельні ділянки для державних або муніципальних потреб із земель, що перебувають у власності громадян або юридичних осіб, орган місцевого самоврядування інформує власників цих земельних ділянок про їх можливий викуп. Згідно п. 8 ст. 31 ЗК РФ у разі здійснення власником, землекористувачем, землевласником, орендарем земельної ділянки будівництва на ньому або його покращення після інформування про можливе вилучення, зокрема шляхом викупу земельної ділянки для державних або муніципальних потреб правовласники земельних ділянок несуть ризик віднесення на них витрат і збитків, пов'язаних з будівництвом на земельній ділянці або з іншим його поліпшенням.

Особлива правова процедура передбачена стосовно вилучення земельних ділянок для державних або муніципальних потреб у межах міст Сочі і Владивосток. Це означає, що при проведенні ринкової оцінки ділянки, що вилучається, право постійного (безстрокового) користування юридичної особи підлягає ринковій оцінці як право орендаря земельної ділянки, переданої в оренду на термін 49 років; право постійного (безстрокового) користування і право довічного успадковуваного володіння громадян оцінюється як право власності (п. 23 ст. 6 Федерального закону від 08.05.2009 № 93-ФЗ "Про організацію проведення зустрічі глав держав і урядів країн - учасників форуму "Азіатсько-тихоокеанське економічне співробітництво" в 2012 році, про розвиток міста Владивостока як центру міжнародного співробітництва в Азіатсько-Тихоокеанському регіоні та про внесення змін в окремі законодавчі акти Російської Федерації"; п. 29 ст. 15 Федерального закону від 01.12.2007 № 310-ФЗ "Про організацію і про проведення XXII Олімпійських зимових ігор і XI Паралімпійських зимових ігор 2014 року в місті Сочі, розвитку міста Сочі як гірськокліматичного курорту і внесення змін в окремі законодавчі акти Російської Федерації"). Замість вилучених земельних ділянок колишнім землекористувачам і землевласникам надаються земельні ділянки на праві власності без проведення торгів і без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів.

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

Загальна характеристика способів набуття права приватної власності на земельні ділянки громадянами та юридичними особами
Способи набуття і припинення приватної власності на землю
Поняття та зміст права приватної власності на земельні ділянки
Оформлення права власності на земельну ділянку
Припинення права безоплатного термінового користування земельною ділянкою
Загальна характеристика способів набуття права приватної власності на земельні ділянки громадянами та юридичними особами
Способи набуття і припинення приватної власності на землю
Поняття та зміст права приватної власності на земельні ділянки
Оформлення права власності на земельну ділянку
Припинення права безоплатного термінового користування земельною ділянкою
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси