Меню
Головна
 
Головна arrow Право arrow Земельне право Росії
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Договір оренди земельних ділянок

За договором оренди земельної ділянки власник-орендодавець зобов'язується надати орендарю земельну ділянку за плату у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем при використанні орендованої земельної ділянки, є його власністю. Договір оренди земельних ділянок поряд із загальними положеннями про оренду, закріпленими в гол. 34 ЦК РФ, має ряд специфічних особливостей, зазначених в ЗК РФ, інших федеральних законах, а також нормативних правових актах суб'єктів РФ.

Предмет договору оренди - земельна ділянка, що пройшов державний кадастровий облік. У договорі необхідно вказати місце розташування, цільове призначення, кадастровий номер та інші ознаки земельної ділянки, що дозволяють його ідентифікувати, а також розмір орендної плати. Ці відомості (предмет і розмір орендної плати) є істотними умовами договору, тому в разі їх відсутності договір не вважається укладеним. Це випливає з аналізу п. 3 ст. 607 ЦК РФ і п. 3 ст. 65 ЗК РФ.

Сторонами договору є орендодавець і орендар. Орендодавцями земельних ділянок можуть виступати громадяни - власники земельних ділянок (в тому числі громадяни - підприємці, які ведуть селянське (фермерське) господарство); комерційні юридичні особи, які є власниками земельних ділянок; некомерційні юридичні особи - власники земельних ділянок (наприклад, громадські об'єднання); Російська Федерація, суб'єкти РФ, муніципальні освіти; самі орендарі у разі укладення договору суборенди. Орендарями земельних ділянок можуть бути будь-які юридичні і фізичні особи, включаючи іноземних.

Щодо іноземних юридичних осіб - орендарів земельних ділянок законодавець найбільш послідовний стосовно оренди земель сільськогосподарського призначення. Згідно ст. 3 Закону про обіг земель іноземні громадяни, іноземні юридичні особи, особи без громадянства, а також юридичні особи, у статутному (складеному) капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства складає більш ніж 50%, можуть володіти земельними ділянками або частками у спільній власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення тільки на праві оренди.

Об'єктом оренди можуть виступати земельні ділянки з більшості категорій земель, за винятком вилучених з цивільного обороту (п. 4 ст. 27 ЗК РФ). До числа вилучених з обігу належать земельні ділянки, зайняті наступними об'єктами, що перебувають у федеральній власності: об'єктами організацій федеральної служби безпеки; об'єктами організацій федеральних органів державної охорони; об'єктами використання атомної енергії, пунктами зберігання ядерних матеріалів і радіоактивних речовин; інженерно-технічними спорудами, лініями зв'язку і комунікаціями, зведеними в інтересах захисту та охорони Державної кордону Росії, і т. д. Даний перелік видається цілком логічним, оскільки важко було б пояснити можливість передачі в оренду, наприклад, ділянки державного кордону.

Характеризуючи об'єкт оренди, слід підкреслити специфіку оренди земельних ділянок у складі окремих категорій земель. При цьому необхідно мати на увазі, що землі запасу в оренду не передаються, а земельні ділянки у складі інших категорій земель в різній мірі можуть виступити предметом договору оренди. Так, певну специфіку має договір оренди земельної ділянки в населених пунктах для будівництва з земель, що перебувають у державній або муніципальній власності. Надання земельної ділянки в оренду для будівництва може здійснюватися на торгах або без проведення торгів, але з попереднім погодженням місць розміщення об'єкта. Незалежно від процедури укладення договору користування земельною ділянкою на право оренди у населеному пункті повинно здійснюватися з дотриманням містобудівних регламентів, передбачених правилами землекористування і забудови. Власники будинків, будівель, споруд вправі придбати у власність знаходяться у них на праві оренди земельні ділянки незалежно від того, коли був укладений договір оренди цих земельних ділянок - до або після дня набрання чинності ЗК РФ.

Згідно п. 2 ст. 17 Закону про особливо охоронюваних природних територіях з метою організації рекреаційної діяльності, в тому числі фізкультурно-оздоровчої і спортивної, земельні ділянки до відповідних функціональних зон можуть надаватися громадянам, юридичним особам в оренду відповідно до земельного законодавства. Певну специфіку має оренда земельних ділянок зі складу земель сільськогосподарського призначення, ділянок лісового фонду і т. д.

Договір оренди укладається на термін, визначений сторонами. Якщо термін не визначено в договорі, він вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна із сторін вправі у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці (ст. 610 ЦК РФ). Законом можуть встановлюватися максимальне (граничні) строки договору для оренди окремих видів майна. Наприклад, п. 3 ст. 9 Закону про обіг земель встановлює максимальний термін оренди земель сільськогосподарського призначення 49 років. Сам ЗК РФ не встановлює граничних термінів оренди земельних ділянок, однак закріплює, що договір оренди земельної ділянки, що перебуває у публічній власності та розташованого в межах земель, зарезервованих для державних або муніципальних потреб, укладається на строк, тривалість якого не може перевищувати строк резервування таких земель.

У ст. 22 ЗК РФ встановлено перелік винятків з переважного права орендаря на укладення договору оренди. У їх числі слід виділити пріоритет права власника будівлі, будови, споруди, розташованої на чужій земельній ділянці, на купівлю або оренду відповідної земельної ділянки перед іншими особами (п. 3 ст. 35), у тому числі право на укладення договору оренди або викуп земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності. Не застосовується право орендаря на продовження строку договору оренди та у разі, якщо останній був розірваний з підстав, передбачених ст. 46 ЗК РФ (наприклад, за використання ділянки не за цільовим призначенням або неусунення вчиненого умисно земельного правопорушення).

Аналіз п. Зет. 22ист. 463К РФ дозволяє зробити висновок про їх корреспондировании положень п. 1 ст. 621 ГК РФ, згідно з яким, якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. Отже, критерій виконання належним чином своїх обов'язків орендарем конкретизований ст. 46 ЗК РФ.

Найважливішою ознакою договору оренди земельної ділянки є його відшкодувальний характер, з чого випливає, що за користування земельною ділянкою орендар зобов'язаний вносити орендну плату. Вона може визначатися сторонами у вигляді твердої грошової суми, частки отриманої в результаті використання земельної ділянки продукції, плодів та доходів, надання орендарем певних послуг і т. д. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за земельну ділянку, що перебуває у приватній власності, встановлюються договором. Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати або розірвання договору оренди, відшкодування заподіяних йому збитків у разі надання йому орендодавцем завідомо неправдивої інформації про ділянку.

Порядок визначення розміру орендної плати, порядок, умови і строки внесення орендної плати за землі, що перебувають у власності Російської Федерації, суб'єктів РФ чи муніципальній власності, які встановлюються відповідно Урядом РФ, органами державної влади суб'єктів РФ, органами місцевого самоврядування.

При оренді земель, що перебувають у публічній власності, органи виконавчої влади встановлюють базові розміри орендної плати за видами використання земель та категоріями орендарів, які можуть щорічно переглядатися у бік зменшення або збільшення. Базові розміри орендної плати за землю визначаються на основі діючих ставок земельного податку із застосуванням коефіцієнтів залежно від цінності території, цільового використання земель або категорії орендарів. Однак, як зазначалося в п. 11 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою, затвердженого інформаційним листом Президії ВАС РФ від 11.01.2002 № 66, при застосуванні п. 3 ст. 614 ЦК РФ судам необхідно виходити з того, що протягом року повинно залишатися незмінним умова договору, що передбачає твердий розмір орендної плати або порядок (механізм) її обчислення.

Законодавець чітко розмежовує правові наслідки оренди земельних ділянок на термін до одного року і більше одного року, а також на термін більше п'яти років. Так, договір оренди або суборенди земельної ділянки, укладений на термін менше ніж один рік, не підлягає державній реєстрації за винятком випадків, передбачених федеральними законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). У даному разі законодавець поширив на земельні ділянки правило, застосовне до будівель, будов, споруд (ст. 651 ЦК РФ). Слід мати на увазі, що відповідно до п. 5 ст. 22 ЗК РФ допускається передача третій особі орендних прав без згоди власника ділянки, але за умови його обов'язкового повідомлення, якщо інше не передбачено договором. Представляється, що повідомлення повинно проводитися у письмовій формі (п. 3 ст. 382 ЦК РФ). Особливості терміну оренди, що перевищує п'ять років, стосуються випадків оренди земельної ділянки із складу державних або муніципальних земель.

З цього загального правила встановлені винятки для резидентів особливих економічних зон. Особлива економічна зона - визначається Урядом РФ частина території Російської Федерації, на якій діє особливий режим здійснення підприємницької діяльності (ст. 2 Федерального закону від 22.07.2005 № 116-ФЗ "Про особливі економічні зони в Російській Федерації"). Особливі економічні зони створюються з метою розвитку обробних галузей економіки, високотехнологічних галузей, виробництва нових видів продукції транспортної інфраструктури, а також туризму і санаторно-курортної сфери. Розрізняють чотири типи особливих економічних зон: промислово-виробничі, що створюються на ділянках території, площа яких становить не більше 20 кв. км; техніко-впроваджувальні, створювані не більше ніж на двох ділянках території, загальна площа яких становить не більше 2 кв. км; туристично-рекреаційні, створювані на одному або декількох ділянках території, визначаються Урядом РФ; портові особливі економічні зони (їх площа не повинна перевищувати 50 кв. км).

Особливі економічні зони можуть створюватися тільки на земельних ділянках, що перебувають у державній та (або) муніципальної власності. Особлива економічна зона створюється на 20 років, за винятком портових економічних зон (термін їх створення - 49 років). Термін існування особливої економічної зони продовженню не підлягає, але може бути достроково скорочений.

Резидентами особливих економічних зон можуть бути: в промислово-виробничої та портової зонах - комерційна організація (за винятком унітарного підприємства); техніко-впроваджувальної і туристсько-рекреаційної зони - індивідуальний підприємець або комерційна організація, за винятком унітарного підприємства).

Органи управління особливими економічними зонами управляють і розпоряджаються земельними ділянками в межах її території на підставі угоди про створення особливої економічної зони відповідно до законодавства РФ. Земельні ділянки в межах території особливої економічної зони можуть надаватися у тимчасове володіння і користування виключно на підставі договору оренди. Орендарі земельних ділянок в межах території особливої економічної зони - власники створених ними об'єктів нерухомості мають право викупу розташованих під зазначеними об'єктами земельних ділянок.

Максимальний розмір орендної плати за земельні ділянки, надані резидент)' особливої економічної зони на підставі угоди про здійснення (ведення) промислово-виробничої, техніко-впроваджувальної або туристсько-рекреаційної діяльності, визначається уповноваженим Урядом РФ федеральним органом виконавчої влади. Орендна плата та інші платежі за земельні ділянки, розташовані в межах території особливої економічної зони, надходять до бюджету відповідного рівня бюджетної системи РФ.

Резидент особливої економічної зони - орендар земельної ділянки, що перебуває у державній та (або) муніципальної власності, не має права здавати його в суборенду (піднайом) і передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенаем), надавати ділянку у безоплатне термінове користування, а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внеску до статутний капітал господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив.

Договірні відносини мають вільний характер, у зв'язку з чим сторони вправі змінити або розірвати їх в будь-який час за взаємною згодою. Однак у випадку оренди земельної ділянки із складу державних або муніципальних земель п. 9 ст. 22 ЗК РФ передбачає ряд додаткових гарантій прав орендаря як найбільш уразливої сторони договору. Так, на орендаря в такому договорі поширені права орендаря приватних земель, передбачені п. 5 і 6 ст. 22 ЗК РФ, а також встановлений в імперативній формі заборону на зміну умов договору оренди земельної ділянки без згоди орендаря або інше обмеження його прав. При цьому дострокове розірвання договору оренди, укладеного на термін більше п'яти років, за ініціативою орендодавця, можливо тільки в судовому порядку і при істотному порушенні орендарем умов договору, тобто порушень, які тягнуть для орендодавця такий збитки, що він у значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору (ст. 450 ГК РФ). Наприклад, до таких порушень можна віднести несвоєчасне внесення орендарем орендної плати (прострочення оплати більше двох разів поспіль - ст. 619 ГК РФ).

Однак орендодавець повинен надати суду відповідні докази, що підтверджують істотне порушення договору оренди земельної ділянки з боку орендаря. Обставини, зазначені у ст. 619 ГК РФ, можуть служити підставою для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки лише в тому випадку, коли вони можуть бути кваліфіковані як істотні порушення договору оренди земельної ділянки. Не може служити підставою для задоволення вимоги орендодавця про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки сам факт істотного порушення договору, якщо таке порушення (її наслідки) усунуто орендарем у розумний строк (п. 23 постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 24.03.2005 № 11 "Про деякі питання, пов'язаних із застосуванням земельного законодавства"). Крім того, як зазначив Пленум, у випадку, зазначеному у п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачі орендарем своїх прав та обов'язків за договором оренди земельної ділянки досить повідомлення про це орендодавця, а в інших випадках (при застосуванні п. 5 і 6 ст. 22 ЗК РФ) досить повідомлення власника земельної ділянки, якщо інше не передбачено договором.

Необхідно мати на увазі, що, якщо земельна ділянка передана за договором оренди громадянину або юридичній особі, орендар земельної ділянки має право віддати орендні права земельної ділянки в заставу в межах терміну договору оренди земельної ділянки за згодою власника цієї ділянки. Заставу прав оренди на земельну ділянку, що перебуває у державній або муніципальній власності, орендарем такого земельної ділянки допускається в межах терміну договору оренди за згодою власника земельної ділянки. При оренді земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, на термін більше ніж п'ять років заставу права оренди допускається без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення (п. 1.1 ст. 62 Закону про іпотеку).

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

Продаж права оренди земельних ділянок р. в Москві за конкурсом
Право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою
Організація і проведення торгів з продажу державних або муніципальних земельних ділянок або права їх оренди
Оренда земельних ділянок
Припинення права оренди земельної ділянки
Договір оренди лісового ділянки
Договір застави (іпотеки) земельних ділянок
Договір купівлі-продажу земельної ділянки
Форма договору оренди
Договір безоплатного термінового користування земельними ділянками
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси