Меню
Головна
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Особливості застави земельних ділянок

Земля - це самий надійний об'єкт застави, так як з часом вона не зношується при раціональному використанні, як інші види нерухомості, а навпаки, вартість її постійно зростає.

Самостійними об'єктами застави можуть бути садово-городні ділянки, землі особистого підсобного господарства, незабудовані ділянки населених пунктів та ін. Загальне правило полягає в тому, що земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої п тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах.

Застава земельних ділянок можливий не тільки в якості самостійних об'єктів, але і як приналежність головної речі - що передаються в заставу будівель і споруд. У ст. 135 ЦК РФ встановлено: "Річ, призначена для обслуговування іншої, головною, речі і пов'язана з нею спільним призначенням (приналежність), слід долю головної речі, якщо договором не передбачено інше". Головна річ має в господарському обороті самостійне значення, а приналежність залежить від неї, служить головній речі. Тому якщо закладена головна річ (будівля), то вважається закладеною і приналежність - земельну ділянку. Саме такий порядок встановлений п. 3 ст. 340 ГК РФ, що передбачає неможливість іпотеки будівель і споруд без одночасного застави та земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля. У разі якщо земельна ділянка знаходиться не у власності власника будівлі, а в оренді у нього, то в заставу передається право оренди цієї ділянки або його функціонально необхідної частини.

Важливе значення для уточнення можливості застави забудованих земельних ділянок має законодавче положення про заставу підприємства як єдиного майнового комплексу зі всім рухомим і нерухомим майном, включаючи і землю, що входить до його складу, якщо інше не передбачено договором. Залежно від обставин об'єктом застави може бути як підприємство в цілому, так і його окремі частини, тобто земельна ділянка (або її частина), на якому розташоване підприємство, може бути закладено (перезаложен) в якості самостійного об'єкта.

Аналізуючи механізм застави земельних ділянок, необхідно враховувати ще один істотний момент. Земля - основний засіб виробництва (фактор) - виступає в господарському обороті як речі з віддільними плодами, яка складається з головної речі (землі) і плодів, урожаю - продуктів її органічного розвитку, відділяються від неї і утворюють нові речі, не порушуючи якості землі. Вони можуть вступати в господарський оборот самостійно. Виходячи з цього об'єктом застави в залежності від умов можуть бути земельну ділянку і урожай з нього окремо або разом узяті. У зарубіжній практиці прийнято звертати стягнення на закладений земельну ділянку сільськогосподарського призначення тільки після зняття врожаю.

Можна виділити також наступні особливості застави земельних ділянок.

1. Не допускається заставу частини земельної ділянки, яка за своїм розміром не може бути використана за призначенням відповідної категорії земель.

2. Міські землі, на яких за містобудівною правилами заборонено будівництво, не можуть бути здані в заставу. Це землі загального користування в населених пунктах, сквери, комунікації, площі, бульвари, пляжі, набережні та ін

3. При спільній сумісній власності на землю заставу може бути встановлений тільки па належить громадянину ділянка, виділена в натурі.

4. При іпотеці земельної ділянки право застави не поширюється на будівлі заставодавця, розташовані на ній, якщо в договорі не передбачено інше умова.

При наявності в договорі такої умови у разі реалізації ділянки заставодавець набуває сервітут, тобто право обмеженого користування частиною ділянки, необхідної для обслуговування будівлі (п. 4 ст. 340 ГК РФ (в ред. від 30.12.2004 № 213-ФЗ і від 26.06.2007 № 118-ФЗ)).

5. Якщо в іпотеку знаходиться земельна ділянка, на якій розташована будівля іншого власника, то до нового власника переходять права і обов'язки, які мав заставодавець.

6. Заставу будівель і споруд допускається тільки з одночасною іпотекою за тим же договором або земельної ділянки, на якій вони знаходяться, або частини ділянки, функціонально забезпечує об'єкт, або права оренди його.

7. Зміна цільового призначення земель можливо тільки за рішенням органів влади суб'єкта РФ, але не районного рівня.

8. Оцінка земельної ділянки при заставі здійснюється відповідно до Закону про оціночну діяльність. Заставна вартість ділянки встановлюється за згодою сторін. При зверненні стягнення па ділянку в судовому порядку початкова продажна ціна його на публічних торгах визначається рішенням суду або угодою сторін.

9. На прохання заставодавця суд може відстрочити продаж сільськогосподарських земель не більше ніж на рік.

10. Задоволення вимог кредитора за рахунок заставленого земельної ділянки без звернення до суду допускається за нотаріально посвідченою згодою сторін, укладеним тільки після появи підстав для звернення стягнення на предмет застави, тобто після закінчення терміну погашення кредиту (схеми 16.30, 16.31).

Схема 16.30. Іпотека земельних ділянок

Іпотека земельних ділянок

Схема 16.31. Особливі умови іпотеки земельної ділянки

Особливі умови іпотеки земельної ділянки

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

Договір застави (іпотеки) земельних ділянок
Технологія продажу земельних ділянок під приватизованими підприємствами
Припинення сервітуту земельної ділянки
Право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою
Особливості здійснення угод із земельними ділянками сільськогосподарського призначення
ПРИДБАННЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ
Порядок продажу земельних ділянок для садівництва, городництва, особистого підсобного господарства та індивідуального житлового будівництва
Особливості набуття та припинення прав на земельні ділянки в межах населених пунктів
ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ УГОД ІЗ ЗЕМЕЛЬНИМИ ДІЛЯНКАМИ
Визнання права на земельну ділянку
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси