Меню
Головна
 
Головна arrow Право arrow Земельне право Росії
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Договір купівлі-продажу земельної ділянки

Договір купівлі-продажу земельної ділянки є різновидом цивільно-правового договору продажу нерухомості, згідно з яким продавець зобов'язується передати у власність покупця сформований і не обмежений в обороті земельну ділянку, цільове призначення та дозволене використання якого допускає здійснення на ньому передбачуваної діяльності, а покупець зобов'язується своєчасно внести обумовлену плату і прийняти за передавальним актом земельну ділянку.

Договір є оплатним, двостороннім, консенсуальних і може бути укладений як між громадянами і (або) юридичними особами - при продажу земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, так і між органом публічної влади (у більшості випадків - органом місцевого самоврядування) і громадянином (юридичною особою).

Є недійсними наступні умови договору купівлі-продажу земельної ділянки: встановлюють право продавця викупити земельну ділянку назад за власним бажанням; обмежують подальше розпорядження земельною ділянкою, в тому числі обмежують іпотеку, передачу земельної ділянки в оренду, вчинення інших угод із землею; обмежують відповідальність продавця у разі пред'явлення прав на земельні ділянки третіми особами (п. 2 ст. 37 ЗК РФ).

За договором купівлі-продажу земельної ділянки можуть відчужуватися ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення та земель населених пунктів. Можливість продажу ділянок у складі земель промисловості (категорія земель спеціального призначення) або з категорії земель особливо охоронюваних територій і об'єктів носить обмежений характер, а з інших категорій земель повністю виключена.

У договорі купівлі-продажу земельної ділянки (купчої) необхідно вказати: найменування сторін, що беруть участь в угоді; місце розташування (адреса) земельної ділянки, його категорію, цільове призначення та дозволене використання, кадастровий номер земельної ділянки, об'єкти нерухомості, розташовані на нього (якщо вони є), обмеження та обтяження, зобов'язання сторін, а також загальну площу та ціну земельної ділянки (визначається за домовленістю або за результатами конкурсу або аукціону).

За критерієм обумовленості змісту договору особливостями цільового призначення і дозволеного використання продається земельної ділянки, а також виходячи з суб'єктного складу правовідносин купівлі-продажу земельних ділянок можна провести наступну класифікацію таких договорів:

а) купівлі-продажу земельних ділянок між громадянами і (або) юридичними особами, що належать їм на праві приватної власності та призначені для індивідуального житлового, гаражного будівництва, ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, тваринництва і городництва, а також земельних ділянок, ком об'єктами капітального будівництва. В даному випадку діють загальні правила купівлі-продажу, передбачені ГК РФ і ст. 37 ЗК РФ. Універсальним для всіх видів цільового призначення та категорій земель є конструкція викупу земельної ділянки для державних або муніципальних потреб;

б) купівлі-продажу громадянами та юридичними особами ділянок сільськогосподарського призначення. Потрапляє під дію Закону про обіг земель. Специфічними тут будуть суб'єктний склад (в тому числі переважне право органу публічної влади щодо купівлі продаваного ділянки), процедура купівлі-продажу, наявність мінімальних розмірів ділянки сільськогосподарського призначення, який повинен знаходитися у власності однієї особи;

в) купівлі-продажу земельних ділянок в населених пунктах під приватизованими об'єктами нерухомості (ст. 36 ЗК РФ), а також на торгах під будівництво зі складу державних або муніципальних земель;

г) особливе місце в цій класифікації займають договори купівлі-продажу майнових комплексів (наприклад, підприємств), у складі яких перебувають земельні ділянки (ст. 559 ЦК РФ).

Договір купівлі-продажу земельної ділянки є різновидом договору купівлі-продажу нерухомого майна, регулювання якого присвячений § 7 гол. 30 ГК РФ, що дозволяє говорити як про загальні вимоги до укладення даного договору, так і про специфічні умови та обмеження, що випливають із факту визнання земельної ділянки складовою частиною навколишнього середовища.

У числі загальних вимог до договору купівлі-продажу земельної ділянки, зазначених ЦК РФ, можна виділити вимоги до форми договору, порядку його укладення, державної реєстрації, переліку істотних умов договору та ряд інших. ЗК РФ і земельне законодавство уточнюють дані норми введенням категорії кадастрового обліку земельних ділянок, в результаті якого їм присвоюються індивідуальні кадастрові номери; зазначенням права покупця вимагати від продавця інформацію про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання; встановленням недійсних умов договору купівлі-продажу ділянки.

Відповідно до п. 1 ст. 549 ЦК РФ за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку. Договір купівлі-продажу ділянки укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору продажу нерухомості має наслідком його недійсність. Слід мати на увазі, що ст. 550 ЦК РФ не вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення даного договору, залишаючи це питання на розсуд сторін, на відміну від ГК РРФСР 1964 р., закреплявшего обов'язкову нотаріальну форму угод з нерухомістю.

Перехід права власності на нерухомість за договором купівлі-продажу до покупця підлягає державній реєстрації. Обов'язковим додатком до документів, необхідних для державної реєстрації прав на земельну ділянку, є її кадастровий паспорт. Відмова в державній реєстрації прав або ухилення відповідного органу державної реєстрації можуть бути оскаржені заінтересованою особою або судовим приставом-виконавцем в суд, арбітражний суд (п. 5 ст. 2 Закону про реєстрації прав на нерухомість). При ухиленні однієї із сторін договору від державної реєстрації прав перехід права власності реєструється на підставі рішення суду, винесеного на вимогу іншої сторони, а у випадках, передбачених законодавством РФ про виконавче провадження, також на вимогу судового пристава-виконавця. Збитки, які виникли внаслідок зупинення державної реєстрації прав, несе сторона ухиляється (п. 1 ст. 16).

Чинне законодавство чітко визначає істотні умови договору купівлі-продажу земельної ділянки (ст. 554-555 ГК РФ). У їх числі ГК РФ виділяє предмет договору, тобто дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно - земельну ділянку, підлягає передачі покупцю за договором, і ціну цієї ділянки.

Ціна ділянки може встановлюватись за взаємною згодою сторін або за результатами аукціону (конкурсу). У разі відсутності відомостей про ціну в договорі він не вважається укладеним. Ціна за земельну ділянку в договорі може бути визначена у вигляді єдиної суми за всю земельну ділянку або за одиницю виміру (квадратний метр, сотка, га тощо). Якщо ціна земельної ділянки у договорі не встановлена на одиницю її площі чи іншого показника се розміру, загальна ціпа, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Ціна може визначатися сторонами виходячи з середньоринковою за даної місцевості або за допомогою звернення до оцінювача, діяльність якого регламентується Законом про оціночної діяльності. Крім того, в силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ у випадках визначення ринкової вартості земельної ділянки кадастрова вартість земельної ділянки встановлюється рівною його ринкової вартості. Оскільки функція ведення державного кадастру нерухомості (в тому числі проведення кадастрової оцінки земельних ділянок) покладено на Росреестр, то саме за допомогою звернення до даного органу із заявою зацікавлені особи можуть визначити розмір ринкової вартості земельної ділянки.

Передача земельної ділянки продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за подписываемому сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. Якщо інше не передбачено законом або договором, зобов'язання продавця передати нерухомість покупцеві вважається виконаним після вручення цього майна покупцю і підписання сторонами відповідного документа про передачу. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомості на умовах, передбачених договором, вважається відмовою відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця - прийняти майно. Прийняття покупцем нерухомості, не відповідної умовам договору продажу нерухомості, в тому числі у разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору (ст. 556 ГК РФ).

В якості найважливішої конкретизації загальних положень ЦК РФ про купівлю-продаж нерухомості виступають норми ЗК РФ, визначили, що об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли кадастровий облік. Порядок ведення кадастрового обліку визначається Законом про державний кадастр нерухомості. Необхідність цієї норми полягає в тому, що не можна передати за договором індивідуально невизначену річ. Даний висновок випливає зі ст. 554 ЦК РФ, згідно з якою в договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухомого майна, підлягає передачі покупцю за договором, зокрема дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. При відсутності цих даних у договорі умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а договір не вважається укладеним.

Висновок про те, що об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли кадастровий облік, підтверджується і матеріалами судової практики. Так, постановою голови адміністрації міста Омська від 31.12.1996 № 76-п ділянку площею 7,42 га, зайнятий адміністративними будівлями, складськими приміщеннями та господарськими спорудами, було надано у спільне користування АТЗТ "Підприємство "Культторг"", АТЗТ "Акціонерна торгова компанія "Культтовари"", АТЗТ "Омскгалантерея", АТЗТ "Омсктекстиль", ТОВ "Омська фірма "Одяг"", АТЗТ "Омскхозторг", ИЧП "Леда". Надалі цю ділянку було надано названим юридичним особам у безстрокове (постійне) користування з присвоєнням кадастрового номера.

Згідно з розпорядженням Департаменту нерухомості адміністрації міста Омська від 02.10.2002 № 948-р затверджено проект меж ділянки як єдиного і неподільного. Об'єкти нерухомості, що належать позивачу (ЗАТ "Культторг") на праві власності, розташовані на зазначеній ділянці. Задовольнивши позовні вимоги про зобов'язання відповідача (Департамент нерухомості адміністрації р. Омська) підготувати та направити позивачу проекти договорів купівлі-продажу земельних ділянок, розташованих під внутриплощадочными дорогами і контейнерною площадкою, суд першої інстанції тим самим визнав за позивачем право вимагати передачі йому у власність частини земельної ділянки площею 7,42 га з кадастровим номером 55:36:1203020017.

При цьому суд не дав оцінки наявним у матеріалах справи листа Главомскархитектуры від 28.01.2003 про відмову виробляти межування території по адресу)': м. Київ, вул. 20 років РККА, 298, так як це може призвести до порушення прав власників будинків, будівель, споруд, розташованих на даній земельній ділянці. В судовому порядку відмову виробляти межування земель не оспорювався, хоча вимога про спонукання до укладення договорів могло бути здійснене тільки після розділу земельної ділянки площею 7,42 га. Окремі кадастрові плани земельних ділянок, розташованих під об'єктами нерухомості, які належать ЗАТ "Культторг" на праві власності, у справі відсутні. Між тим, відповідно до п. 1 ст. 37 ЗК РФ об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік. Таким чином, оспорювані судові акти порушують одноманітність у тлумаченні та застосуванні арбітражними судами норм права, тому в силу п. 1 ст. 304 АПК РФ підлягають скасуванню.

При укладенні договору купівлі-продажу продавець зобов'язаний надати покупцю наявну в нього інформацію (п. 2 ст. 37 ЗК РФ) про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання (наприклад, інформацію про сервітути, про знаходження ділянки в охоронній зоні заповідника чи іншої особливо охоронюваної природної території тощо).

Найбільш часто зустрічаються на практиці проблемами є надання органом публічної влади громадянину або юридичній особі під будівництво земельної ділянки, який не може бути використаний для такого в силу особливостей якісного стану (грунтові води тощо), або надання ділянки, на якій знаходяться (через який проходять) системи інженерно-технічного забезпечення (ЛЕП, газопроводи тощо), що перешкоджає його використанню за цільовим призначенням і дозволеного використання.

У разі надання продавцем завідомо неправдивої інформації про земельну ділянку покупець має право вимагати зменшення покупної ціни або розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки та відшкодування завданих збитків. Дані норми значно погіршують становище споживача порівняно з регулюванням, передбаченим в аналогічних випадках ГК РФ. Так, ст. 460 ГК РФ, що встановлює відповідальність продавця у разі пред'явлення прав на майно третіми особами, та ст. 475 ДК РФ, визначає наслідки передачі товару неналежної якості, не вимагають завідомо неправдивого характеру надається продавцем інформації як підстави відповідальності продавця.

Крім того, аналіз п. 2 ст. 37 ЗК РФ дозволяє зробити висновок про те, що передбачені нею правила лише дублюють норми ЦК РФ. Наприклад, право покупця як власника на подальше розпорядження земельною ділянкою, вчинення з ним угод фактично передбачено в декількох нормах ЦК РФ (ст. 209, 213 та ін), а п. 2 ст. 9 ЦК РФ, по суті, усуває потребу у встановленні спеціальних заборон на введення обмежень прав суб'єктів. Не вправі продавці земельних ділянок і обмежувати свою відповідальність у разі пред'явлення прав на земельні ділянки третіми особами (див. ст. 160 161 ГК РФ).

Сторонами договору купівлі-продажу - продавцем і покупцем - можуть бути будь-які учасники цивільного обороту (фізичні та юридичні особи, органи державної влади та місцевого самоврядування). Однак можливість їх участі в правовідносинах купівлі-продажу земельних ділянок може бути обмежена як природою самого договору, так і особливостями правового становища суб'єкта (обсягом правоздатності, характером речових прав на майно тощо). Наприклад, законодавством встановлюється ряд обмежень, що випливають із спеціальної правоздатності державних і муніципальних установ та деяких інших категорій юридичних осіб, які не є власниками земельних ділянок. Тому федеральне казенне підприємство має право продати за згодою власника об'єкт капітального будівництва, що знаходиться у нього на праві оперативного управління (ст. 297 ЦК РФ), але не може продати земельну ділянку під таким об'єктом, що знаходиться у нього на праві постійного (безстрокового) користування.

Існує ряд процедурних обмежень, пов'язаних з вчиненням великих угод. Так, згідно ст. 78 Федерального закону від 26.12.1995 № 208-ФЗ "Про акціонерні товариства" великої вважається угода або кілька взаємопов'язаних угод, пов'язаних з придбанням, відчуженням або можливістю відчуження суспільством прямо або побічно майна, вартість якого становить 25% і більше балансової вартості активів товариства, визначеної за даними його бухгалтерської звітності на останню звітну дату, за винятком операцій, що здійснюються в процесі звичайної господарської діяльності товариства, операцій, пов'язаних з розміщенням допомогою підписки (реалізацією) звичайних акцій товариства, та правочинів, пов'язаних з розміщенням емісійних цінних паперів, конвертованих у звичайні акції суспільства. Статутом можуть бути встановлені й інші випадки, при яких здійснюються товариством правочину поширюється порядок схвалення великих угод. Велика угода повинна бути схвалена радою директорів (спостережною радою) товариства або загальними зборами акціонерів (ст. 79).

Ускладнення порядку здійснення угоди купівлі-продажу земельної ділянки може статися при необхідності зміни категорії земель або отримання нотаріально посвідченої згоди одного з подружжя для здійснення одним з подружжя угоди за розпорядженням нерухомістю (п. 3 ст. 35 СК РФ).

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

Порядок продажу земельних ділянок для садівництва, городництва, особистого підсобного господарства та індивідуального житлового будівництва
Технологія продажу земельних ділянок під приватизованими підприємствами
Умови і порядок купівлі-продажу земельних ділянок
Договір міжнародної купівлі-продажу
Зміст договору міжнародної купівлі-продажу товарів.
Предмет купівлі-продажу
Договір купівлі-продажу
Стандартизовані договори купівлі-продажу
Договір міжнародної купівлі-продажу товарів
Договір купівлі-продажу лісових насаджень
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси