Меню
Головна
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Види і форми орендних платежів

Слід розрізняти види орендної плати як способу нарахування платежів та її форми, тобто зовнішнє матеріально-речовий або вартісне їх втілення (схема 10.4).

Схема 10.4. Види і форми орендних платежів

Види і форми орендних платежів

Залежно від конкретних умов може застосовуватися один із видів орендних платежів або відповідна їх комбінація.

Пайовий метод орендних платежів хоча і враховує труднощі початкового етапу виробничого підприємництва, але фактично реалізує порочне принцип: чим краще працюєш, тим більше плати.

Найбільш доцільним способом вилучення орендних платежів у багатьох випадках є встановлення їх у певному розмірі від вартості орендованого нерухомого майна, у тому числі і земель з урахуванням якості та місцезнаходження, попиту і пропозиції в конкурентному середовищі.

За формою привабливі натуральні, або компенсаційні платежі, коли розрахунки проводяться товарами, що випускаються з використанням об'єкта оренди, або шляхом надання орендодавцю зустрічних послуг (ст. 614 ЦК РФ). Така форма дозволяє починаючим підприємцям спочатку розгорнути виробництво, а потім розрахуватися за орендними платежами.

Методи розрахунків орендної плати за нежитлові приміщення, житлові приміщення та земельні ділянки

Методологічною основою визначення розміру орендної плати, що встановлюється угодою сторін, є теорія розподілу продукту, створеного орендарем, яка забезпечувала б взаємовигідне поєднання його інтересів і інтересів власника при середній нормі прибутку. При вмілому використанні нерухомості орендар повинен мати можливість після внесення орендних платежів не тільки відшкодувати зі своєї виручки вироблені витрати, але й отримати дохід для розвитку підприємницької діяльності та особистого споживання. Власникові також необхідні накопичення для відновлення об'єкта і певний відсоток на вкладений капітал. Тому в методичному відношенні слід розрізняти верхню і нижню межі орендної плати.

Верхня межа - це максимально можливий рівень орендної плати, при якому досягається просте відтворення при середній галузевої норми прибутку в орендаря, тобто орендна плата = поворотна вартість + максимальна норма прибутку.

Теоретично нижня межа - це мінімально можливий рівень орендної плати, при якому досягається просте відтворення майна, зданого в оренду, тобто орендна плата дорівнює поворотної вартості.

Конкретна величина орендної плати - зазвичай предмет торгу сторін, але в принципі вона не повинна виходити за межі означених економічних кордонів з будь-якого виду нерухомого майна. У практиці застосовуються різні методики обгрунтування розміру орендної плати за приміщення та земельні ділянки.

За нежитлові приміщення державної і муніципальної власності річну орендну плату (Л) можна встановлювати двома способами:

o на базі ставки орендної плати (Ба1|) за 1 м2 приміщення (мінімум 1000 руб.) але формулою

Якщо орендна плата менше експлуатаційних витрат (Ер), то

o па основі розрахункової вартості нового будівництва (Сс) за 1 м2 нежитлового приміщення по формулі, наведеній на схемі 10.5.

Позначення і величини відповідних коефіцієнтів наведені на схемах 10.5 та 10.6.

При визначенні коефіцієнта якості нежитлового приміщення (КІІЖ) у Москві додатково до зазначених на схемі 10.6 факторів враховуються ще два параметри:

o коефіцієнт зручності комерційного використання (Кк): при відстані будівлі від метро до 200 м він дорівнює 0,54, а понад 200 м - нулю;

o коефіцієнт виходу на міські магістралі міста (Вм): при Кк = 0,54 приймається рівним 0,19, а при Кк = 0 + 0,45.

У розрахунку орендної плати за нежилі приміщення в Москві коефіцієнт територіальної зони (Кр) приймається в межах від 1,0 на околицях міста до 2,0 в центрі.

Для обліку виду діяльності при розрахунку орендної плати за нежитлові приміщення р. в Москві з лютого 2001 р. встановлена наступна класифікація видів діяльності (табл. 10.1).

За методикою Росстроя річна орендна плата за нежитлові будівлі (приміщення) встановлюється для підприємств і організацій не нижче сформованого рівня попереднього року і розраховується за наступною формулою:

де А - річна орендна плата за нежитлова будівля (приміщення), руб.; Сби - балансова вартість будівлі з урахуванням зносу в розрахунку на 1 м2 загальної площі, що включає в себе площу внутрішніх приміщень будівлі без майданчиків сходових кліток, технічних підвалів тощо, руб/м ; І;( - індекс збільшення витрат на будівельно-монтажні роботи; Кк - коефіцієнт мінімальної комфортабельності, приймається рівним 1, при розміщенні об'єкта оренди в підвалі він знижується на 0,25, а при відсутності в будівлі (приміщенні) водопостачання, каналізації, опалення, електропостачання - на 0,1 за кожний відсутній елемент облаштування; Кіст - коефіцієнт збільшення витрат у зв'язку з проведенням ремонтно-будівельних робіт в історичній частині міста; /Гкр - коефіцієнт перевищення вартості комплексного капітального ремонту та реконструкції над вартістю нового будівництва; Е" - нормативний коефіцієнт ефективності капіталовкладень (від

Схема 10.5. Методика розрахунку орендної плати

Методика розрахунку орендної плати

Схема 10.6. Порядок розрахунку коефіцієнта якості нежитлового приміщення

Порядок розрахунку коефіцієнта якості нежитлового приміщення

0,03 до 0,27 залежно від галузі та виду діяльності); А-річна амортизація у розрахунку па 1 м2 загальної корисної площі будівлі (приміщення), руб/м2; 5 - загальна площа нежитлової будівлі (приміщення), що здається в оренду, м2; А3 - орендна плата за землю, що використовується орендарем нежитлового будинку (приміщення); Іінф - коефіцієнт (індекс) інфляції; ПДВ - коефіцієнт, що враховує податки на додану вартість.

Орендна плата за федеральне нерухоме майно, розташоване р. в Москві, визначається з урахуванням коефіцієнтів, наведених у схемі 10.7. При цьому було введено особливий порядок обліку орендної плати за користування федеральної нерухомістю, закріпленого за організаціями науки, культури, охорони здоров'я та освіти (схема 10.8).

У орендної плати за нежитлові будівлі (приміщення) враховується вартість орендної плати за землю (А3), фактично використану орендарями нежитлових будівель (приміщень), включаючи зайняту будівлею (приміщенням), яка визначається в кожному конкретному випадку окремо за домовленістю сторін, на підставі та у відповідності з законодавством.

Річна амортизація в розрахунку на 1 м2 загальної площі будівлі (приміщення) незалежно від фактичного терміну його служби визначається по формулі

де На - норма амортизації на повне відновлення будівлі, %; Сп - первісна балансова вартість будівлі в розрахунку на 1 м2 загальної корисної площі, руб/м2 (розраховується як частка від ділення первісної вартості будівлі на його загальну корисну площу).

Таблиця 10.1. Значення коефіцієнта виду діяльності (Кд) для розрахунку орендної плати за приміщення в р. Москві

Види діяльності організації

Значення Кд

Некомерційні організації

0,6

Комерційні організації:

банк, пункт обміну валют, казино, нічні клуби

3,0

- нотаріальні та адвокатські контори, юридичні консультації

- центри і бюро, які здійснюють інформаційно-обчислювальне обслуговування, консультації щодо технічного та програмного забезпечення, створення програмних продуктів

2,4

- готелі, мотелі, кемпінги

2,0

- фірми, що займаються маркетинговими дослідженнями, консультаціями з питань комерційної діяльності та фінансів

- розшукові і охоронні бюро

- підприємства оптової торгівлі

- ресторани, бари

- лазні та сауни

- перукарські та косметичні кабінети типу люкс

1,8

- закусочні типу "Макдоналдс", піцерії

- склади, бази, термінали по розмитненню

- інформаційні агентства, кіно, відео-та аудиостудии

1,8

- автосервіс

- радіотелевізійні центри, вузли радіомовлення і радіозв'язку, телефонні станції, пошта, телеграф, телефон

- екскурсійні та турбюро

- зали ігрових автоматів, дискотеки

- автошколи

- підприємства роздрібної торгівлі

- кафе

- НДІ та проектні організації, які проводять прикладні дослідження і дослідно-конструкторські розробки

1,2

- транспортні організації

- редакції газет і журналів, видавництва

- спортклуби, спортзали

- художні салони та виставкові зали, провідні реалізацію

- цирк, театр, редакції телебачення та радіомовлення

- лікарні, клініки, медкабінети

- навчальні заклади, що дають вищу, середню, середню спеціальну освіту

- наукові та дослідні станції, лабораторії, дослідні заводи

1,0

- фірми по організації санітарного очищення, прибирання та озеленення міста

- підприємства всіх галузей промисловості

- фабрики-кухні

- контори вторинної сировини, харчових відходів

- будівництво

- кулінарії, столові

1,0

- групи дошкільного виховання

1,0

Види діяльності, які не увійшли в цей перелік

1,0

Для організацій, фінансованих з федерального і місцевого бюджетів, податок на додану вартість в річну орендну плату за нежитлові будівлі (приміщення) не включається.

Величина орендної плати за нежитлові приміщення федеральної власності, розташовані р. в Москві, визначається за формулою

де Ам - величина річної орендної плати за 1 м .

1.5 - орендована площа приміщень в будівлі......................м2

у тому числі:

- площа приміщень в підвалі, на горищі, в мезоніні........;

- площа приміщень на цокальном поверсі....................................;

- площа приміщень в наземній частині..........................................

Схема 10.7. Порядок розрахунку розміру орендної плати за користування федеральним нерухомим майном р. в Москві

Порядок розрахунку розміру орендної плати за користування федеральним нерухомим майном р. в Москві

Схема 10.8. Порядок обліку в доходах федерального бюджету орендної плати за користування федеральної нерухомістю, закріпленого за організаціями науки, освіти, охорони здоров'я та культури

Порядок обліку в доходах федерального бюджету орендної плати за користування федеральної нерухомістю, закріпленого за організаціями науки, освіти, охорони здоров'я та культури

2. Абаз - базова ставка річної орендної плати за 1 м - 1000 руб.

Примітка: розмір базової ставки головою орендної плати за 1 м може бути змінена але рішенням Росмайна, але не частіше одного разу на рік.

3. До - коефіцієнт придатності будівлі:

Примітка: коефіцієнт придатності не може бути нижче 0,5.

4. Кт - коефіцієнт типу будівлі:

- виробниче та ін. - 1,0;

- складське (опалювальне) - 0,8;

- складське(неопалюване)- 0,6.

5. Ку - коефіцієнт зручності розташування приміщення видання:

5.1. Ку1 - коефіцієнт зручності розташування приміщення в будівлі:

- в наземній частині - 0,9;

- на цокольному поверсі - 0,85;

- в підвалі, на горищі, в мезоніні - 0,8.

Примітка: якщо орендовані приміщення мають різні /Су1, то орендна плата розраховується окремо по кожній групі таких приміщень, а потім підсумовується.

5.2. Ку2 - коефіцієнт зручності розташування будівлі в Москві:

- в межах Бульварного кільця, на Бульварному кільці і в радіусі 200 м від станції метро -1,0;

- в межах Садового кільця, на Садовому кільці, на транспортних магістралях, що йдуть від Садового кільця, на площах, шосе і проспектах - 0,9;

- на інших транспортних магістралях - 0,75.

6. К., - коефіцієнт територіальної зони р. Москви:

- 1а-2

- 16 - 1,8

- 2-1,6

- 3 - 1,4

- 4 - 1,2

- 5-1,0

Примітка: межі зон території р. Москви встановлює Уряд Москви.

7. До - коефіцієнт цінуй використання орендованих приміщень:

- всі приміщення комерційного та ощадного банків та їх установ (філій), фондової та товарно-сировинної біржі, брокерського агентства, казино, ресторану, бару, нічного клубу - 3,0;

- офіси страхового, інвестиційного і рекламного агентства, агентства нерухомості, колегія та юридична консультація адвокатів, аудиторська та нотаріальна контори - 2,4;

- усі приміщення готелю, мотелю та кемпінгу, офіси представництва та філії юридичної особи - 2,0;

- всі приміщення охоронного бюро, автосервісу, скуповування дорогоцінних каменів і металів, лазні, сауни, перукарні, косметичного салону, оптової бази (складу) та терміналу, офіс розшукового агентства, комп'ютерний та інтернет-салони, відеосалон, художній салон, виставкова зала, провідний реалізацію, зал ігрових автоматів, дискотека 1,8;

- всі приміщення ломбарду та товарного складу (окрім терміналу, оптового та аптечного складу) -1,6;

- всі приміщення магазину роздрібної торгівлі, редакції, видавництва, інформаційного агентства, радіостанції, студій відео - і звукозапису, теле - і кіностудій, пошти, телеграфу і телефонної станції, офіси екскурсійного та туристичного бюро - 1,4;

- всі приміщення їдальні, буфету, кулінарії, аптеки, аптечного складу, гаража, недержавного лікувально-профілактичного закладу, недержавного наукової установи (акредитованого) і недержавної організації у сфері побутового обслуговування, цех недержавної організації у сфері матеріального виробництва - 1,2;

- всі приміщення спортивного клубу, недержавного видовищного підприємства, недержавного освітнього закладу, державного (федерального) унітарного підприємства, спортивний і тренажерний зали, виставковий зал, не провідний реалізацію, - 1,0;

- всі приміщення недержавного дитячого позашкільного закладу, офіс громадського об'єднання - 0,8;

- все приміщення під інші цілі - 1,5.

Примітка: якщо орендовані приміщення мають різні КИ, то орендна плата розраховується окремо по кожній групі таких приміщень, а потім підсумовується.

8. К0 - коефіцієнт типу організації:

- для громадських об'єднань - 0,75;

- для суб'єктів малого підприємництва - 1,0;

- для інших організацій - 1,25.

Згідно з постановою Уряду Москви від 28.08.2001 № 778-ПП з 01.01.2002 введено особливий порядок встановлення орендної плати за об'єкти нежилого фонду, що перебувають у власності р. Москви, в цілях реалізації політики органів державної влади столиці стимулювання:

o діяльності установ і організацій, що здійснюється в інтересах міста та жителів Москви, у тому числі тих, що працюють з дітьми, інвалідами;

o розвитку мережі установ та організацій, що надають медичні послуги, доступні людям середнього і нижче середнього рівня доходів;

o розвитку малого і середнього підприємництва, насамперед у сферах інноваційної діяльності, виробництва, побутового і соціального обслуговування населення міста;

o реалізації міських цільових програм Москви.

Розмір орендної плати в цих випадках може визначатися шляхом:

o множення на понижуючий коефіцієнт розрахункової величини орендної плати, що визначається згідно з методикою розрахунку орендної плати за об'єкти нежилого фонду, що перебувають у власності р. Москви;

o встановлення базового (мінімального) розміру орендної плати, затвердженого постановою Уряду Москви;

o встановлення орендної плати, кратного мінімального розміру оплати праці.

Спосіб визначення розміру орендної плати за об'єкти нежилого фонду, що перебувають у власності р. Москви, яка встановлюється в особливому порядку, який визначається рішенням Уряду Москви і є єдиним (не залежних від форми власності або організаційно-правової форми орендаря) для кожної визначеної категорії (групи) орендарів, склад яких обґрунтовується у пропозиціях галузевих або територіальних органах виконавчої влади р. Москви з обов'язковим зазначенням:

а) обґрунтування соціально-економічних результатів, одержуваних від зниження орендної плати;

б) висновки про ефективність використання раніше представлених заходів майнової та фінансової підтримки;

в) прогнозних показників щодо кількості орендарів даної категорії (групи);

г) розміру площ, ними використовуються;

д) розрахункової суми надходжень від оренди об'єктів нежитлового фонду, що перебувають у власності р. Москви, без застосування орендної плати за об'єкти нежилого фонду, що перебувають у власності р. Москви, яка встановлюється в особливому порядку;

е) розрахункової суми надходжень від оренди об'єктів нежитлового фонду, що перебувають у власності р. Москви, після застосування орендної плати за об'єкти нежилого фонду, що перебувають у власності р. Москви, встановленої в особливому порядку.

В якості прикладу наведемо постанову Уряду Москви від 27.01.2004 № 27-ПП, затвердило Перелік категорій орендарів об'єктів нежитлового фонду, що перебувають у власності р. Москви, яким встановлювалася ставка орендної плати в особливому порядку (табл. 10.2).

Таблиця 10.2. Перелік категорій орендарів об'єктів нежитлового фонду, що перебувають у власності р. Москви, яким встановлюється ставка орендної плати в особливому порядку

п/п

Найменування категорії

Коригуючий коефіцієнт

1

Державні установи культури, які фінансуються з бюджету Москви р.

0

2

Недержавні освітні установи, які здійснюють роботу з дітьми

0

3

Центр але профілактики бездоглядності, злочинності, алкоголізму і наркоманії серед неповнолітніх

0

4

Об'єднання ветеринарії р. Москви

0

5

Підприємства легкої промисловості та підприємства, що застосовують працю інвалідів, з чисельним складом інвалідів не менше 50% загальної кількості працюючих

0

6

Державні унітарні підприємства, що здійснюють роботи у сфері міського замовлення

0

7

Організації Всеросійського товариства сліпих (ВОС), Всеросійського товариства глухих (ВОГ), Всеросійського товариства інвалідів (ВОІ)

0

8

Московський міський фонд обов'язкового медичного страхування

0

9

Підприємства сфери споживчого ринку:

1) шкільно-базові столові і підприємства, які обслуговують навчальні і спеціальні заклади, малозабезпечені верстви населення

2) книжкові магазини

0 0

10

Суб'єкти малого підприємництва, включені до Реєстру суб'єктів малого підприємництва:

1) підприємства побутового обслуговування

2) організації, що займають об'єкти виробничого призначення

3) суб'єкти ремісництва

4) організації, що займають об'єкти невиробничого призначення

0

0,5

0,5 0,5

11

Організації РФ; органи юстиції; суди; прокуратура; Московська міська колегія адвокатів, се юридичні консультації; організації МВС Росії; організації ГУВС р. Москви; військові частини; пожежна охорона; органів податкової інспекції; органи податкової поліції; державні архіви; бібліотеки

Науково-дослідні, дослідно-конструкторські організації РАН

Органи державної статистики (Мосгорстат) Федеральне державне унітарне підприємство "Главкосмос"

Головне управління у справах цивільної оборони і надзвичайних ситуацій р. Москви Федеральне державне установа "Земельна кадастрова розпочато по р. Москві"

0

0

0 0

0

0

12

Громадські організації та об'єднання Ветеранські організації

Громадські організації інвалідів, інвалідів з дитинства, батьків дітей-інвалідів Громадські організації інвалідів та учасників ліквідації аварії на ЧАЕС та інших техногенних аварій

Громадські організації дітей, підлітків, молоді

Благодійні організації р. Москви, що мають паспорт благодійності Жіночі громадські організації Творчі громадські організації

0

13

Організації інфраструктури підтримки суб'єктів малого підприємництва

0

14

Організації і підприємства - виконавці комплексних програм підтримки малого підприємництва

0

15

Державні унітарні аптечні підприємства р. Москви

0

16

Підрядні організації, зайняті па роботах у житловому фонді

0

17

Партії, громадські рухи та спілки, зареєстровані як громадські організації

0

18

Творчі спілки Московського союзу художників

0

У методичному плані розглянемо постанову Уряду Москви від 22.01.2002 № 68-ПП, яким була введена методика розрахунку орендної плати при здачі в оренду об'єктів нежитлового фонду, що перебувають у власності р. Москви. Вона визначає ціну пропозиції, за якою об'єкт пропонується в оренду орендодавцям, і не включає вартість комунальних і експлуатаційних послуг.

Величина орендної плати має дві складові, які розраховуються окремо:

- витратна частина, рівна сумі річних витрат власника на утримання об'єкта оренди (крім експлуатаційні витрати), відшкодовуються орендарем;

- дохідна частина, яка дорівнює чистому доходу власника від здачі об'єкта в оренду.

Орендна плата розраховується індивідуально для кожного об'єкта оренди без прямого обліку виду діяльності орендаря. Розрахунок орендної плати проводиться за наступною формулою:

де Ап 1(1Д - річна шинка орендної плати; А.,аф - витратна складова орендної плати; Ада - дохідна складова орендної плати; - відрахування на реновацію нежитлового фонду, що включають амортизацію і обчислюються у розмірі не менше 2% від інвентаризаційної вартості об'єкта оренди (у цінах поточного року):

(СШ|В - інвентаризаційна вартість орендованої площі даними БТІ (у цінах поточного року); Кт - коефіцієнт відрахувань на реновацію, встановлюється нормативним актом р. Москви на поточний рік у межах від 0,02 до 0,05); Нкл - величина накладних витрат, яка складається з вартості витрат власника на оформлення об'єкту для здачі його в оренду (у цінах поточного року); Стр - величина страхового внеску за орендований об'єкт (у цінах поточного року); Оц - оцінка ринкової вартості 1 м орендованого об'єкта; 5 - площа орендованого об'єкта; Кдх - коефіцієнт прибутковості 1 м2 оренди об'єкта, який встановлюється нормативним правовим актом р. Москви на поточний рік; /Скор - коригуючий коефіцієнт, що відображає ступінь прав орендаря щодо орендованого майна.

Величина орендної плати (Ап змінюється щорічно залежно від змін показників всіх складових формули орендної плати. Зміна показників залежить, зокрема, від рівня інфляції (величини дефлятора), що закладається в черговий річний бюджет р. Москви.

Коефіцієнти розрахунку орендної плати, що змінюються щороку, - Кіт, Нкл, Кдх, Ккор - обґрунтовуються, визначаються і затверджуються в рамках формування прогнозу соціально-економічного розвитку р. Москви на черговий рік.

Страхування об'єкта здійснюється власником (орендодавцем) з подальшим відшкодуванням цих витрат з орендного платежу. Страхування об'єкта проводиться щорічно в страхових компаніях, визначених в результаті відкритого конкурсу, що мають ліцензію па страхування нежитлового фонду.

Оцінка (Оц) ринкової вартості об'єкта нежитлового фонду (об'єкта оцінки) для цілей оренди проводиться ліцензованим оцінювачем, визначеним у результаті відкритого конкурсу. Оцінка ринкової вартості відображається у звіті про оцінку нежитлового фонду (об'єкта оцінки) і в договорі оренди нежитлового приміщення.

У разі відсутності оцінки ринкової вартості об'єкта нежитлового фонду при розрахунку розміру орендної плати застосовується базовий розмір вартості будівництва 1 м нежилої площі на відповідний рік.

Величина коефіцієнта прибутковості (К1Х) визначається при формуванні прогнозу соціально-економічного розвитку на черговий рік і встановлюється нормативним правовим актом р. Москви.

Коригувальний коефіцієнт (Ккор) диференціюється за трьома категоріями орендарів:

- категорія орендарів, мінімальна орендна плата яким встановлена нормативним правовим актом р. Москви;

- категорія орендарів, пільга з орендної плати яким встановлена нормативним правовим актом р. Москви;

- категорія орендарів, пільги по орендній платі яким не передбачені.

Коефіцієнт приймається рівним нулю (Ккор = 0) для категорії орендарів, яким нормативним правовим актом р. Москви встановлена мінімальна орендна плата. Договір оренди на право користування (без права викупу, здачі в суборенду і безоплатне користування, переуступки права оренди, застави та внесення права оренди до статутного капіталу) укладається терміном до одного року з подальшим переоформленням на новий строк при підтвердженні права на встановлення мінімального розміру орендної плати.

Коефіцієнт приймається рівним не нижче 1/2 частини планованого доходу (не нижче Ккор = 0,5) для категорії орендарів, яким нормативним правовим актом р. Москви встановлена відповідна пільга. Договір оренди на право користування (без права викупу орендованого об'єкта, здачі його в суборенду і безоплатне користування, переуступки прав та обов'язків за договором оренди іншій особі, віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внеску в статутний капітал) укладається строком до 5 років при щорічному підтвердженні права на пільгу по орендній платі.

Коефіцієнт приймається рівним 1,0 (Ккир = 1,0) для комерційної категорії орендарів, які здобули право оренди па загальних підставах (конкурс/аукціон), договір оренди може укладатися терміном понад п'ять років, на право користування і володіння (в тому числі з правом викупу орендованого об'єкта згідно з чинним законодавством, здачі його в суборенду і безоплатне користування, переуступки прав та обов'язків за договором оренди іншій особі, віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внеску в статутний капітал).

Величина орендної плати не може бути нижче рівня вартості витратної складової орендної плати.

Індивідуальне надання пільг не допускається.

Для орендарів, які здійснюють інвестиції в соціально-культурну та виробничі сфери за напрямами, які фінансуються з бюджету, допускається зниження розрахункової величини доходної частини орендної плати, але не більше ніж на 50%. Рівень зниження орендної плати встановлюється нормативним правовим актом міста, що носять адресний характер і містить умови, величину і термін дії.

Мінімальна орендна плата за нежитлові приміщення в Москві в 2008 р. становила 1000 крб, в 2009 р. - 1070 крб., в 2010 р. -2140 руб. Встановлені пільгові ставки орендної плати з коефіцієнтом коригування від 0,3 до 0,75:

o суб'єктам малого підприємництва;

o оптовим компаніям, які реалізують плодовоовощную продукцію;

o ГУПам та організаціям, у яких частка робіт за держзамовленням складає не менше 70%;

o адвокатським бюро, що надають не менше 30% безкоштовних послуг москвичам;

o освітнім установам;

o організацій побутового обслуговування, що надає загальнодоступні послуги.

Нульовий коригуючий коефіцієнт при розрахунку орендної плати застосовується:

o для творчих спілок;

o державних аптек;

o підрядних організацій, зайнятих на роботах у житловому фонді;

o ГУПов, які виконують роботи в міському господарстві;

o соціальних магазинів;

o соціальних підприємств побутового обслуговування та харчування;

o підприємств і організацій, що виробляють спецвзуття, спецодяг і протези для інвалідів і москвичів з обмеженими здібностями;

o підприємств, що застосовують працю інвалідів не менше 50%;

o фірм, що надають ритуальні послуги;

o організацій, які здійснюють професійне прибирання приміщень, ремонт та пошиття одягу, головних уборів;

o фірм з прокату та надання фотопослуг.

Для малих підприємств орендна плата за 1 м2 в 2011 р. встановлена в розмірі 1800 руб. на рік (у 2010 р. вона становила 2000 руб.). Тепер малі підприємства можуть викуповувати у Москви до 300 м2 (раніше вони мали право па 100 м2)

Оплата оренди паркувальних машино-місць і індивідуальних гаражів у 2008 р. становила 160 руб. за 1 м2 у рік, у 2009 р. - 210 руб., в 2010 р. 260 руб.:

- для інвалідів ВВВ, чорнобильців та інших категорій інвалідів;

- для пенсіонерів, ветеранів праці та Збройних Сил РФ;

- батьків дітей-інвалідів;

- громадських організацій, рухів та об'єднань, які фінансуються з держбюджету не менше ніж на 70%.

Методика розрахунку орендної плати за оренду будівель (їх частин), які перебувають у державній та (або) муніципальної власності, в особливих економічних зонах РФ представлена в табл. 10.3.

Постановою Уряду РФ від 21 серпня 2010 р. № 645 передбачена .пільгова оренда державного майна суб'єктам малого та середнього підприємництва на умовах:

o термін оренди не менше п'яти років;

o у перший рік оренди підприємці вносять 40% розміру орендної плати;

o за другий рік - 60%;

o у третій рік - 80%;

o четвертий і далі - 100% розміру орендної плати.

За житлові приміщення річна (місячна) орендна плата визначається практично двома основними способами:

o методом ринкових порівнянь - шляхом парних порівнянь величини орендної плати, що відбулися чи передбачувані угоди з аналогічними квартирами у відповідних районах міста;

Таблиця 10.3. Методика розрахунку орендної плати за оренду будівель (їх частин), які перебувають у державній та (або) муніципальної власності, в особливих економічних зонах РФ

Методика розрахунку орендної плати за оренду будівель (їх частин), які перебувають у державній та (або) муніципальної власності, в особливих економічних зонах РФ

o у вигляді фіксованого відсотка (3-12% в рік) від вартості житлового приміщення.

У другому випадку спочатку треба визначити ринкову вартість житлового приміщення. З усього безлічі підходів до розрахунку вартості (або ціни) квартир розглянемо тільки два - офіційний, застосовуваний Урядом Москви, і з практики комерційних фірм.

В основі методики розрахунку вартості квартири, розробленої, наприклад, компанією "Ратибор", лежать наступні положення.

1. Типові будинки в Москві діляться на чотири категорії: старі - сталінські й п'ятиповерхівки, панельні і нові - цегляні і панельні.

2. В залежності від вартості квартир місто розділене на 14 районів: 13 - по лініях метро і Центр.

3. Середня вартість 1 м2 житла виводиться шляхом аналізу інформації, зібраної в компанії, і даних засобів масової інформації (газета "З рук в руки" та ін).

4. На вартість квартир впливають як мінімум 14-15 факторів. Якщо відомі середня вартість 1 м2 житлової площі квартири з однієї, двох і трьох кімнат у певному районі, і категорія будинку, то її легко скоректувати за відповідними коефіцієнтами (табл. 10.4).

Припустимо, що нас цікавить 2-кімнатна квартира в Жулебіно (станція метро "Вихіно") загальною площею 50 м в новому цегляному будинку. З'ясовуємо, що середня ціна 1 м2 2-кімнатної квартири в цьому районі - 2800 ден. од. Внесемо корективи в ціну за коефіцієнтами, наведеними в табл. 10.4.

Таблиця 10.4. Параметри та поправочні коефіцієнти вартості квартири

Параметри та поправочні коефіцієнти вартості квартири

Квартира далеко від Центру (-15%) і від метро (-3%), балкон (+1%), телефону немає (-3%), санвузол роздільний (+0,5%), вікна виходять на вулицю (-2%), є ліфт (+1%), несприятлива екологія (-8%), кімнати ізольовані (+1%), кухня 9 м2 (+2%). В сумі: -25,5%. Реальна ціна 1 м2 буде 2086 ден. од. Перемноживши на загальну площу, отримаємо можливу ціну квартири - 104 300 ден. од. (2086 х 50). Орендна плата за рік може бути 5215 ден. од. (104 300 х 5%), а за місяць - 434,6 ден. од. (5215 : 12).

Тепер розглянемо в методичному плані розрахунок ціни продажу житла, реалізованого фізичним та юридичним особам за рішенням Уряду Москви з урахуванням місця розташування будинку'.

Обгрунтування проводиться в чотири етапи. На першому етапі визначається вартість 1 м загальної площі па основі відновної вартості житлових будівель (вартості його будівництва на момент оцінки): розраховується шляхом множення вихідної відновної вартості на коефіцієнт подорожчання, чинний на момент оцінки. За вихідну відновну вартість (З,{д) приймається вартість, визначена БТІ в рівні цін станом на 01.01.2000 та занесена в технічні паспорти будівель.

Для обліку зносу будівлі в процесі сто експлуатації встановлюється залишкова вартість 1 м2 загальної площі будівлі як різниця між відновною вартістю загальної площі будівлі на 01.01.2000 та вартісним вираженням його фізичного зносу в розрахунку на 1 м2:

де С(а) - залишкова вартість 1 м2; Свд - відновна вартість житлового будинку, руб.; Іф - фізичний знос будинку на рік його останнього обстеження БТІ з коригуванням величини зносу; 5 - загальна площа будинку, м2.

На другому етапі проводиться розрахунок ціни продажу житла з урахуванням подорожчання будівельної продукції.

Ціна 1 м2 загальної площі будинку визначається, виходячи з його залишкової вартості, за формулою

де С0 - залишкова вартість 1 м2 загальної площі будинку; Куя - коефіцієнт подорожчання, визначається щомісяця як відношення середньої вартості 1 м2 загальної площі, за даними Департаменту економічної політики та розвитку р. Москви, до вартості 1 м2 загальної площі па 01.01.2000.

Ціна житла визначається але формулою

де Ц<.м - ціна 1 м2 квартири; 5К - загальна площа квартири.

На третьому етапі визначається ціна продажу житла з урахуванням технічних характеристик будинку і квартири (Цтм).

Ціна 1 м2 загальної площі розраховується виходячи з ціни, визначеної з урахуванням подорожчання будівельної продукції із застосуванням коефіцієнтів, що враховують споживчі якості будинку і квартири, за наступною формулою:

де Ксож - коефіцієнт, що характеризує відношення загальної площі квартири до житлової її площі, що дорівнює:

0,95-1,00 при відносно менше 1,50; 1,00-1,05 від 1,50 до 1,66; 1,05-1,10 від 1,66 до 2,00; 1,10-понад 2,00; /Сбл - коефіцієнт, який характеризує наявність балкона: 1,00 - при наявності балкона;

1.05 - при наявності лоджії; 0,95 - за відсутності;

1,10 - при наявності двох балконів або лоджій і більше; /Сет - в тому випадку, якщо квартира знаходиться на першому або останньому поверсі будівлі, рівний 0,90. У всіх інших випадках -1,00;

Кт - ізольованість кімнат:

1.04 - всі кімнати ізольовані;

0,96 - суміжні кімнати в 2-кімнатних квартирах або більше ніж одна прохідна кімната в 3-кімнатних квартирах;

1,00 - у всіх інших випадках; ліф - наявність ліфту:

1,03 - є у будинках, що мають 5 і менше поверхів;

1,00 - є у будинках, що мають більше 5 поверхів, яких немає у будинках, що мають 5 і менше поверхів;

0,97 - пет у будинках, що мають більше 5 поверхів; Кьш. - коефіцієнт висоти приміщень:

0,98 - менш 2,5 м;

1,00 - від 2,5 до 2,8 м;

1,02-від 2,8 до 3,00 м;

1,04-від 3,00 до 3,40 м;

1.06 - понад 3,40 м;

мкс - наявність сміттєпроводу:

1,02 - є в будинках, мають менше 4 поверхів;

0,97 - немає у будинках, що мають більше 3 поверхів; Км - матеріал стін:

1,10 - цегла;

1.05 - моноліт;

1,00 - збірний залізобетон; Кк - коефіцієнт, що враховує площа кухні: 0,95 - при площі до кухні 6 м2; 1,00-від 9 до 12 м2; 1,10 - понад 12 м2.

Ціна 1 м2 загальної площі з урахуванням технічних характеристик будинку та квартири не повинна бути менше ціни 1 м2 загальної площі, розрахованої з урахуванням вартості будівництва. В іншому випадку ці ціни приймаються як рівні.

Ціна житла з урахуванням технічних характеристик будинку і квартири (Ц,к) становить

де 5К - загальна площа квартири.

На четвертому етапі розраховується ціна 1 м2 загальної площі (Цмм) виходячи з ціни, визначеної з урахуванням технічних характеристик будинку і квартири, із застосуванням коефіцієнтів, що враховують місце розташування будинку, за наступною формулою:

гдс/<Гр= 1,1 - при місцезнаходження від станції метро в радіусі 200 м; 1,0 - у всіх інших випадках; Кжт - коефіцієнт оціночної зони, що визначається в залежності від того, в якій оціночної зоні розташований будинок (табл. 10.5).

Ціпа 1 м2 загальної площі з урахуванням місця розташування будинку повинна перевищувати вартість 1 м2 загальної площі в будинках-новобудовах, встановлюється Міжвідомчою комісією, в даній оціночної зоні (Цкон). В іншому випадку ці ціни приймаються рівними.

Ціна житла з урахуванням місця розташування будинку (Цмк) становить

На основі встановленої ціпи житлового приміщення в ув'язнення визначається орендна плата в розмірі 5-12% від її величини. Наприклад, якщо ціна 1-кімнатної квартири 67 000 ден. од., то орендна плата за рік може скласти 4020 ден. од. (67 000 х 6%), або 335 ден. од. за місяць. Відсоток приймається досвідченим шляхом: для квартир в центрі міста і в престижних районах він досягає максимуму, а в несприятливих районах - зазвичай не перевищує 5-6%.

Таблиця 10.5. Коефіцієнти оціночних зон р. в Москві

Номер зони

Коефіцієнт

1а (територія всередині Бульварного кільця)

1,9

16 (територія між Бульварним і Садовим кільцем)

1,6

з 2 по 9

1,4

з 10 по 18

1,2

з 19 по 25 та з 29 по 30

1,1

з 26 по 28 з 35 по 404

1,0

з 41 по 69

0,9

Застосовуються й інші методики визначення орендної плати на основі врахування попиту, пропозиції і споживчих якостей приміщень.

За земельні ділянки орендну плату в загальному випадку можна визначити на основі ціни землі (Ц3), позикового відсотка (З) і фактичної або очікуваної прибутку (П) з одиниці земельної площі за формулою

де Т - термін оренди в роках. Оскільки

З урахуванням формули складного відсотка

Наприклад, якщо прибуток з 1 га землі становитиме 1000 крб. (П = =1000), позичковий відсоток З = 3%, а термін оренди 50 років, то орендна плата за 1 га становитиме

В такому випадку з збільшенням позикового відсотка орендна плата за землю знижується, зі зменшенням терміну оренди - підвищується.

Методика розрахунку орендної плати за земельні ділянки в особливих економічних зонах РФ представлена в табл. 10.6.

У Московській області щорічна орендна плата за землю, займану різними підприємствами, розраховується за формулою

де С31| - ставка земельного податку (на підставі довідки, виданої районним (міським) комітетом із земельних ресурсів і землеустрою; 5 - площа ділянки, м2; Кл - коефіцієнт виду діяльності:

а) 1 - для підприємств промисловості, транспорту, зв'язку, які обслуговують сільськогосподарське виробництво;

б) 1,5 - для посередницьких, торгово-закупівельних, сервісних, спільних підприємств, страхових компаній, банків, підприємств приватного бізнесу;

в) 2 - за оренду земельних ділянок, зайнятих екологічно небезпечними, непрофільними для Московської області підприємствами, підлягають (але рішенням адміністрації Московської області) висновку за межі області;

Таблиця 10.6. Методика розрахунку орендної плати за земельні ділянки в особливих економічних зонах РФ

Методика розрахунку орендної плати за земельні ділянки в особливих економічних зонах РФ

г) 1,2 - інші підприємства, що не належать до категорій 1, 2, 3;

К3 - коефіцієнт застроенности території:

90% і більше - 1;

70-90% - 1,2;

40-70% - 1,5;

20-40% - 1,7;

менше 20% - 2.

Відсоток забудови визначається орендодавцем на підставі довідки, виданої службою земельного кадастру.

Розмір ставок земельного податку р. в Москві встановлено Законом р. Москви від 24.11.2004 № 74 "Про земельний податок" (табл. 10.7).

Базові ставки щорічної орендної плати за землю за категоріями орендарів і видами цільового використання земель та ставки орендної плати за землю для категорій орендарів, які займаються пріоритетними для міста видами діяльності, наведено відповідно в табл. 10.8 і 10.9.

Наказом Мінфіну Росії від 20.06.2005 № 75-Н затверджені Рекомендації щодо заповнення форми "Відомості про земельні ділянки, що визнаються об'єктом оподаткування по земельному податку", які представляють органи Роснедвижимости в податкову службу.

Таблиця 10.7. Ставки земельного податку по р. Москві

Податкова ставка,

% кадастрової вартості ділянки

Характеристика земельних ділянок

0,3

Землі у складі зон сільськогосподарського використання, надані для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, городництва, тваринництва

0,1

Землі, зайняті автостоянками для довготривалого зберігання автотранспорту і багатоповерховими гаражними стоянками; житловим фондом і об'єктами інженерної структури житлово-комунального комплексу або надані

для житлового строп

0,5

Інші земельні ділянки

0

Землі для об'єктів соціально-реабілітаційного, оздоровчого, навчально-виховного назви, будівництва інженерної та житлово-комунальної інфраструктури (електро та теплостанцій), об'єктів ЖКГ

1 Постанова Уряду Москви від 07.06.2011 № 254-1111

Наказом МНС Росії від 29.12.2003 № БГ-2-21/725 була введена форма податкової декларації по земельному податку та інструкція щодо її заповнення. З 2004 р. декларацію по земельному податку повинні подавати всі організації і фізичні особи, у тому числі що перейшли на єдиний сільгоспподаток (в ред. гол. 26 НК РФ вони стали платниками земельного податку) та на спрощену систему обліку, а також організації, звільнені від сплати земельного податку.

Таблиця 10.8. Базові ставки щорічної орендної плати за землю за категоріями орендарів і видами цільового використання земель

№ п/п

Категорії орендарів і види цільового використання земель

Базові ставки орендної плати за землю, руб/га

1

Будівництво, реконструкція та капітальний ремонт об'єктів, що фінансуються Урядом Москви

1800

2

Проведення робіт з благоустрою та озеленення на наданих для цих цілей землях загального користування

1800

3

Земельні ділянки, займані під розміщення аварійно-рятувальних служб

1800

4

Капітальний ремонт і реконструкція теплових і газових мереж, кабельних і повітряних лінії електропередачі, водопроводу та каналізації

1800

5

Землі під фонтанами і водними пристроями

1800

6

Земельні ділянки, які використовуються підприємствами і організаціями для надання ритуальних послуг населенню

1800

7

Присадибні ділянки індустріальної житлової забудови і припадають на житлові приміщення частки в вдачу оренди неподільних земельних ділянок

2430

8

Замовники-забудовники, які здійснюють реалізацію програми реконструкції п'ятиповерхових житлових будинків перших років індустріального домобудівництва

9000

9

Громадські організації інвалідів, учасників ВІЙНИ та осіб, прирівняних до них

9000

10

Офіси громадських організацій (за винятком зазначених у п. 9)

54 000

11

Сільськогосподарські організації (за винятком тепличних комбінатів) і садово-городні товариства

9000

12

Тепличні компоненти

54 000

13

Багатоповерхові та підземні гаражі-стоянки для індивідуального автотранспорту

18 000

11

Одноповерхові (площинні) гаражі-стоянки, муніципальні платні автостоянки

90 000

15

Дачі за межами МКАД

18 000

16

Дачі в межах МКАД

54 000

17

Організації та об'єкти охорони здоров'я, освіти, кінематографії, культури та мистецтва, фізичної культури і спорту, соціального забезпечення, що використовуються у відповідності з основним профілем діяльності

54 000

18

Об'єкти інженерного забезпечення міста (за переліком, який затверджується Урядом Москви)

90 000

19

Організації побутового обслуговування населення (за винятком автотехобслуживания, ремонтно-будівельних, комерційних ломбардів)

126 000

20

Організації промисловості:

а) державні і муніципальні унітарні

підприємства р. Москви

б)інші

108 000 180 000

21

Організації торгівлі:

а) непродовольчими товарами та товарами змішаного асортименту (за винятком зазначених у підп. "б", "в", "г" та п. 22, 27 цієї таблиці)

б) ринки, ярмарки

в) ринки, що входять у систему оптових продовольчих ринків р. Москви (з моменту виділення ділянки до закінчення нормативного терміну будівництва)

г) кіоски, намети, торгові павільйони (за винятком зазначених у підп. "д")

д) кіоски та намети Мосгорсправки, ГК "Мосгортранс", періодичної преси, морозива, спортлото, прохолодних (безалкогольних) напоїв, квасу, хлібобулочних виробів, церковного начиння, театральних кас, швидкого харчування

216 000

270 000 180 000

900 000 180 000

22

Автозаправні станції та комплекси, мийні пости, організації автотехобслуживания, магазини супутніх товарів

270 000

23

Готелі (за винятком 4 - і 5-зіркових), мотелі, кемпінги, а також кафе, бари, ресторани та інші організації громадського харчування з реалізацією алкогольних напоїв (за винятком класу люкс)

360 000

24

Готелі категорії 4 і 5 зірок, ресторани і бари класу люкс, організації грального і розважального бізнесу

540 000

25

Байки, біржі, брокерські та інші посередницькі фірми і контори, пункти обміну валют, фірми, які здійснюють операції з цінними паперами та валютою, комерційні ломбарди, лізингові та страхові компанії, інвестиційні, ріелторські та аудиторські фірми, рекламні і туристичні агентства, платні автостоянки короткочасного зберігання (крім комунальних)

540 000

26

Нотаріальні та адвокатські контори, юридичні консультації

540 000

27

Автосалони, виставки-продажі (за винятком мистецьких)

540 000

28

Інші категорії землекористувачів і види цільового використання земель

180 000

Таблиця 10.9. Ставки орендної плати за землю для категорій орендарів, які займаються пріоритетними для міста видами діяльності

Ставки орендної плати за землю для категорій орендарів, які займаються пріоритетними для міста видами діяльності

2. Термін дії ставок орендної плати за землю, встановлених п. 5 і 6 зазначеного додатка, визначається договором оренди.

3. Відсоток від середньої по місту ставки орендної плати заземлю, наведений у зазначеному додатку (графа 4), носить довідковий характер і при розрахунку орендної плати за землю не застосовується.

До базових ставок орендної плати застосовуються поправочні коефіцієнти, що враховують дозволене використання земель, тобто їх використання для певних цілей (цільове призначення) з урахуванням обмежень і обтяжень (сервітутів) для окремих категорій, галузей і об'єктів (табл. 10.10. 10.11),

У випадках порушень, невідповідності режиму дозволеного використання орендованих земельних ділянок у розрахунках орендної плати заземлю не застосовуються понижуючі коефіцієнти, а значення коефіцієнтів подвоюються, як подвоюється і розмір базових ставок для осіб, розрахунок орендної плати якими проводиться без застосування коефіцієнтів.

Таблиця 10.10. Поправочні коефіцієнти, що враховують дозволене використання земель

№ п/п

Категорія землекористувачів, галузі, об'єкти

Поправочний коефіцієнт

1

Державні бюджетні установи (соціально-культурних галузей, науки, органів державної влади, Міноборони Росії, МВС Росії, ФСБ Росії, прокуратури, судових органів) і релігійні об'єднання, на землях яких розміщені будівлі, що охороняються державою як історико-культурні пам'ятки

0,01, але не більше 10 тис. руб. щорічної орендної плати за весь земельну ділянку

2

Фізичні липа (за земельні ділянки під всі види використання, за винятком комерційного): учасники ВВВ, а також громадяни, на яких законодавством поширені соціальні гарантії та пільги учасників ВВВ; інваліди I і II групи

Герої СРСР, Герої Російської Федерації, Герої Соціалістичної Праці та повні кавалери орденів Слави, Трудової слави, "За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР"

громадяни, піддані впливу радіації внаслідок катастрофи на ЧАЕС та інших радіаційних аварій на атомних об'єктах цивільного або військового призначення

0,005

0,005

0,005

військовослужбовці, громадяни, звільнені з військової служби і мають загальну тривалість військової служби 20 років і більше, члени сімей військовослужбовців і працівників органів внутрішніх справ, які втратили годувальника при виконанні ним службових обов'язків

1,005

3

Комерційні банки, біржі, брокерські контори, установи шорного і шоу-бізнесу, підприємства автосервісного обслуговування, готелі та ресторани вищої категорії обслуговування, супермаркети, ломбарди, приватні установи страхування, рекламні контори, приватні нотаріальні контори, ріелторські фірми, виставки-продажу (крім художніх), туристичні бюро (агентства), платні парковки автомашин та інші надприбуткові підприємства і організації

3,0

4

Торгівля і громадське харчування:

- підприємства торгівлі непродовольчими товарами та товарами змішаного асортименту (продовольчими та непродовольчими товарами), крім перерахованих нижче ринки, ярмарки

- кіоски, палатки, павільйони дрібнороздрібної торгівлі (за винятком кіосків Мосгорсправки, Мосміськтрансу, періодичної преси, аптечних, морозива, безалкогольних (безалкогольних) напоїв, хлібобулочних виробів

і театральних кас)

- кафе, бари, ресторани та інші підприємства громадського харчування з реалізацією алкогольних напоїв

1,5 5,0

2,0

5

Промислові підприємства:

- муніципальні підприємства громадських організацій

- державні, казенні підприємства

- комерційні будь-яких організаційно-правових форм і форм власності, на якій вони засновані, в тому числі унітарні

0,6

0,8 1,2

6

Установи, підприємства та організації іноземних юридичних (фізичних) осіб і російських юридичних осіб з часткою іноземних інвестицій в статутному капіталі 50% і більше

2,0

7

Установи галузей соціально-культурної сфери (охорони здоров'я, освіти, фізкультури і спорту, культури і мистецтва, кінематографії та соціального забезпечення), що фінансуються за рахунок позабюджетних джерел

0,3

8

Підприємства міського пасажирського транспорту (крім таксі), об'єкти інженерного забезпечення міста

0,5

9

Зовнішній транспорт (аеродроми, аеропорти, річкові порти, пристані, автовокзали)

0,1

10

Залізничний транспорт

За середньозваженою базовою ставкою

11

Підприємства побутового обслуговування населення (за винятком підприємств автосервісного обслуговування, ремонтно-будівельних організацій, ломбардів)

0.7

12

Автозаправні станції

1.5

13

Одноповерхові гаражі, стоянки і "черепашки" для індивідуального транспорту (у межах установлених норм)

Багатоповерхові гаражі та стоянки для індивідуального транспорту (у межах установлених норм)

0,5 0,1

14

Дачі:

- в межах Московської кільцевої автодороги (в межах установлених норм)

- за межами Московської кільцевої автодороги (в межах установлених норм)

0,3 0,1

15

Житлові квартали, мікрорайони, присадибні ділянки індивідуальної житлової забудови

0,003

16

Сільське господарство, в тому числі садово-городні товариства (за винятком тепличних комбінатів, орендна плата яким нараховується, виходячи з повних базових ставок)

0,05

Виключається застосування понижуючих коефіцієнтів до базових ставок орендної плати за землю у разі, коли орендар передасть земельну ділянку (її частину) або будівля, споруда, приміщення (чи його частина), що розташовані на цій ділянці, в оренду іншій особі чи в якості компенсації за послуги, або за договором про спільну діяльність.

Таблиця 10.11. Перелік коефіцієнтів, застосовуваних у розрахунках орендної плати за землю до щорічних базових орендних ставок

№ п/п

Найменування коефіцієнта

Підстава

Значення коефіцієнта

Примітка

1

Коефіцієнт використання ділянок загальноміський території (земель загального користування)

Використання загальноміських територій у період будівельних, ремонтно-відновлювальних і реставраційних робіт за межами площ земельних ділянок, наданих для експлуатації об'єктів:

через проїжджу частину магістралей, площ, вулиць та провулків

- за тротуари

- за інші землі загального користування

30

20 10

У разі використання зазначених земель виключно у вечірній, нічний і ранковий час доби (з 20.00 до 8.00) розмір орендної плати зменшується на 50%. У разі перевищення нормативних термінів будівництва орендна плата щомісяця подвоюється за основний і додаткові ділянки по відношенню до попередньої встановленої орендної плати

2

Коефіцієнт комерційної ефективності використання ділянок

Використання земельних ділянок під розміщення банків, бірж, брокерських контор, підприємств автосервісного обслуговування, закладів грального бізнесу і шоу-бізнесу, ресторанів і готелів вищої категорії обслуговування

3

3

Коефіцієнт щільності (інтенсивності) забудови ділянки, житлового і нежитлового фондів

Виявлення надлишків площі земельних ділянок

Розмір застосовуваного коефіцієнта визначається на підставі розрахунку, виробленого НИиПИ Генплану р. Москви відповідно до методики, затвердженої розпорядженням Мера Москви від 30.12.1993 № 768-РМ (додаток 3). У разі зміни містобудівних параметрів орендованого ділянки в розрахунок орендної плати вносяться відповідні коригування

4

Коефіцієнт екологічного впливу

Використання земельних ділянок під розміщення екологічно небезпечних, непрофільних для Москви підприємств, що підлягають висновок}' (ліквідації) згідно з прийнятими рішеннями органів адміністрації міста Використання ділянок у межах земель природоохоронного, рекреаційного та історико-культурного призначення в цілях, які не відповідають встановленим режимом охорони

З моменту виходу розпорядчого документа. Після закінчення встановленого терміну виведення (ліквідації) підприємства застосовується коефіцієнт подвоюється

5

Коефіцієнт нецільового використання земель

Нецільове використання земельних ділянок, у тому числі здавання в суборенду без реєстрації договору суборенди в Департаменті земельних ресурсів р. Москви

2

10

6

Коефіцієнт використання земельних ділянок при будівництві метрополітену

Використання земельних ділянок під виробничі потреби (лінії метрополітену, станції, наземні вестибюлі, електричні підстанції тощо)

Використання земельних ділянок під побутовки, душові павільйони та інші допоміжні споруди, в тому числі здані в оренду стороннім організаціям

1

5 10

На території р. Москви плата за частину площі понад встановлених норм у межах подвійної норми для дачних ділянок в межах МКАД стягується у розмірі 50% від базових ставок для дачних ділянок за межами МКАД - 30%, а понад подвійної норми - за повним базових ставок.

Плата за частину площі понад встановлених норм у межах подвійної норми для одноповерхових гаражів, стоянок і "черепашок" індивідуального автотранспорту - в розмірі 80% базових ставок, для багатоповерхових - 30%, а понад подвійної норми - за повним базових ставок.

З інших категорій орендарів, крім зазначених вище, плата за земельні ділянки, що перевищують по площі встановлені норми, сплачується у двократному розмірі.

Розміри нормативних площ земельних ділянок для розрахунку орендної плати:

- під гаражі для особистого автотранспорту в залежності від поверховості (м2 на одне машино-місце):

30 - для 1-поверхових;

20 - 2-поверхових;

14 - 3-поверхових;

12 - 4-поверхових;

10 - 5-поверхових і вище;

- під наземні автостоянки для особистого автотранспорту - 25 м2 на одне машино-місце;

- для індивідуального садівництва - 600 м ;

- присадибні ділянки індивідуальної житлової забудови та дачі в межах МКАД - 400 м ;

- присадибні ділянки індивідуальної житлової забудови і дачі за межами МКАД - 600 м2.

Нормативні площі земельних ділянок для інших видів використання встановлюються у відповідності з затвердженими проектами, містобудівними завданнями.

Наведені в табл. 10.12 поправочні коефіцієнти відносяться до фактичного використання земель, але не до статутної діяльності юридичної особи. Тому поправочний коефіцієнт повинен встановлюватися не за Статутом землекористувача, а за конкретного використання земель. Наприклад, по дитячому саду заводу коефіцієнт встановлюється саме з дитячого саду, але не по заводу.

Якщо земельна ділянка має декілька функціональних цілей використання (кафе До = 2 і шиномонтаж До = 3), то можливі наступні рішення:

а) вибирається один з можливих коефіцієнтів: максимальний з підвищують або мінімальний з понижуючих, який враховується при розрахунку орендних платежів;

б) якщо відомі частинні площі земельної ділянки з різними коефіцієнтами їх використання (До), то розмір орендної плати обчислюється як сума орендних платежів по частинах ділянки:

де С6аз - базова ставка для даної економічної зони; 5( і 52 - площі частин земельної ділянки;

в) визначаються частки земельної ділянки під кожен конкретний вид використання і обчислюється середньозважене значення коефіцієнта. Наприклад, якщо кафе та шиномонтаж з урахуванням місць паркування автомашин займають 50% площі земельної ділянки, то

Розглянемо невеликий приклад (табл. 10.12).

При розрахунку орендної плати в Москві рекомендується також враховувати коефіцієнт ефективності використання земельних ділянок'.

На першому етапі проведення земельної реформи застосовуються два основні показники, за якими розраховується коефіцієнт ефективності використання земельної ділянки:

- сумарна площа виробничих приміщень;

- площа території, зайнята усіма видами забудови. Формула розрахунку коефіцієнта ефективності використання земельної ділянки

де йп - диспропорція виробничих приміщень; ї$ - диспропорція територій, зайнятих усіма видами забудови.

Диспропорції розраховуються наступним чином:

де Пиерсм і 5иерС11 - показники перспективного рівня використання відповідно площі, коми виробничими приміщеннями, і території, зайнята усіма видами забудови; Псуш - сумарна площа існуючих виробничих приміщень; 5сущ - площа ділянки, зайнята усіма видами існуючої забудови.

Підсумкова орендна плата за землю з урахуванням ефективності використання земельної ділянки складе

де А:[ - підсумкова орендна плата за землю; К:в - коефіцієнт ефективності використання території; - базова ставка орендної плати за землю.

Таблиця 10.12. Приклад розрахунку орендної плати за земельну ділянку під автостоянкою в районі "Орехово-Борисово Північне" р. Москви

п/п

Показник

Одиниця

вимірювання

Кількість

1

Базова ставка щорічної орендної плати

руб.

90 000

2

Площа земельної ділянки В тому числі:

га

0,13

- у межах встановленої норми відведення

га

0,125

- у межах подвійної норми відведення

га

0,005

3

Коефіцієнт дозволеного використання земель, застосовуваний:

- у межах встановленої норми відведення земельної ділянки

- у межах подвійної норми відведення земельної ділянки

0,5 0,8

4

Щорічна орендна плата:

- за земельну ділянку в межах встановленої норми відведення

руб.

5625

- за земельну ділянку в межах подвійної норми відведення

руб.

360

5

Щорічна орендна плата за весь земельну ділянку

руб.

5985

Згідно ст. 22 і 65 ЗК РФ загальні правила визначення розміру орендної плати за державні і муніципальні землі, а також порядок, умови і строки її внесення встановлює Уряд РФ, яке тільки 16 липня 2009 р. прийняв відповідну постанову № 582. Тепер підходи до визначення орендної плати за державні або муніципальні землі уніфіковані. Вони засновані на п'яти принципах, які повинні враховуватися у всіх регіонах і районах країни (табл. 10.13).

Таблиця 10.13. Принципи визначення орендної плати за державні або муніципальні земельні ділянки

№ п/п

Принцип

Зміст принципу (сутність)

1

Економічна обґрунтованість

Розмір орендної плати повинен відповідати прибутковості земельної ділянки з урахуванням категорії земель та дозволеного використання

2

Передбачуваність розрахунку розміру

Порядок розрахунку орендної плати випадки можливого одностороннього перегляду її розміру встановлюється в нормативних правових актах органів державної влади або місцевого самоврядування

3

Гранично допустима простота розрахунку

Можливість визначення орендної плати за кадастрової вартості ділянки

4

Недопустимість погіршення економічного стану землекористувачів і землевласників при переоформленні ними прав па ділянку

Розмір орендної плати, що встановлюється при переоформленні прав на ділянку, не повинен перевищувати більш ніж у два рази розмір земельного податку

5

Облік необхідність підтримки соціально значущих видів діяльності та захисту інтересів осіб, звільнених від сплати земельного податку

Розмір орендної плати встановлюється в межах, що не перевищують розмір земельного податку

Для оренди федеральних земель встановлені чіткі правила визначення річного розміру орендної плати, а також порядок, умови і строки її внесення (схеми 10.9, 10.10).

Схема 10.9. Способи визначення розміру орендної плати за федеральні землі

Способи визначення розміру орендної плати за федеральні землі

Розрахунок орендної плати за ставками або методичним вказівкам за її визначенням, затвердженим Мінекономрозвитку Росії, застосовується для земельних ділянок, наданих для розміщення:

o автомобільних доріг і дорожніх споруд;

Схема 10.10. Порядок визначення розміру орендної плати за федеральні землі за їх кадастрової вартості

Порядок визначення розміру орендної плати за федеральні землі за їх кадастрової вартості

o інфраструктури залізниць;

o ліній метрополітену;

o ліній електропередачі і зв'язку;

o трубопроводів та інших об'єктів у сфері тепло-, водопостачання, водовідведення та очищення стічних вод;

o об'єктів для утилізації твердих побутових відходів;

o нафтопроводів і газопроводів;

o гідроелектростанцій, теплових та інших електростанцій;

o об'єктів космічної інфраструктури;

o об'єктів в особливих економічних зонах;

o аеродромів, аэрофлотов і посадкових майданчиків;

o інфраструктури морських і річкових портів, терміналів.

При визначенні розміру орендної плати за ринкової вартості земельної ділянки розрахунки проводяться за формулою

де А" - орендна плата за рік, крб; С - ринкова вартість земельної ділянки, визначена у відповідності з Федеральним законом про оціночної діяльності не пізніше ніж за шість місяців до укладення договору оренди, руб.; Р - ставка рефінансування Центрального банку РФ на початок року, %.

У зв'язку зі зміною ринкової вартості земельної ділянки можлива зміна орендної плати, але не частіше ніж один раз на рік. Перерахунок здійснюється з 1 січня наступного року, в якому була проведена оцінка вартості, на строк до шести місяців до перерахунку орендної плати.

У разі якщо після трьох років від дня надання в оренду земельної ділянки для житлового будівництва об'єкт нерухомості не введений в експлуатацію, орендна плата за ділянку встановлюється у розмірі не менше двократної ставки земельного податку на відповідний земельну ділянку, якщо інше не встановлено земельним законодавством РФ. Це правило не поширюється на оренду земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва.

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

Сутність, значення та види орендних відносин
Договір як правова форма орендних відносин
Інструменти платежів та форми безготівкових розрахунків організацій
Порядок, форми та строки сплати митних платежів
Порядок обчислення податку і авансових платежів з податку
Методика розрахунку вартості приміщень у житлових будинках при перекладі в нежитловий фонд для підприємницької діяльності
Технологія продажу земельних ділянок під приватизованими підприємствами
Припинення сервітуту земельної ділянки
Переведення житлових приміщень у нежитловий фонд і навпаки
Основні методи оцінки вартості земельних ділянок
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси