Меню
Головна
 
Головна arrow Право arrow Земельне право Росії
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Успадкування та інші правочини із земельними ділянками

Регламентуючи порядок спадкування окремих видів майна, гол. 65 ГК РФ встановлює особливості спадкування земельних ділянок. Як випливає зі ст. 1181 ЦК РФ, що належав спадкодавцю на праві власності чи праві довічного успадкованого володіння земельна ділянка входить до складу спадкової маси і спадкується на загальних підставах. На прийняття спадщини, до складу якого входить вказане майно, спеціальний дозвіл не потрібен.

Правила про загальних підставах успадкування земельних ділянок не слід розуміти буквально. Так, іноземні громадяни й апатриди не можуть стати власниками земельних ділянок на прикордонних територіях (ст. 15 ЗК РФ). Крім того, на громадянина-спадкоємця може бути покладено обов'язок з примусового відчуження земельної ділянки із складу сільськогосподарських угідь (ст. 5, 11 Закону про обіг земель).

У разі якщо земельна ділянка був успадкований кількома особами, останні можуть провести процедуру поділу земельної ділянки, що має свої особливості. По-перше, такий розділ має здійснюватися за правилами, зазначеними в розділі 1.1 ЗК РФ, з урахуванням мінімального розміру земельної ділянки, встановлюється згідно з вимогами ст. 38 ГрК РФ. Не допускається поділ ділянки на частини менше такого мінімального розміру. Самі ж критерії подільності ділянки зазначені у ст. 41 ГрК РФ.

По-друге, в разі неможливості поділу земельної ділянки переходить до спадкоємця, який має переважне право на отримання у рахунок своєї спадкової частки цієї земельної ділянки (наприклад, дружину або учаснику фермерського господарства). Компенсація іншим спадкоємцям надається в порядку, встановленому ст. 1170 ЦК РФ. Якщо ж ніхто із спадкоємців не має переважного права па отримання земельної ділянки або не скористався цим правом, володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою здійснюються спадкоємцями на умовах спільної часткової власності.

Проблема полягає в тому, що у спадщину можуть переходити земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, так і належать їм на праві довічного успадкованого володіння. В останньому випадку залишається відкритим питання про те, як вчинити, якщо спадкоємців права землеволодіння буде кілька, а сама ділянка буде неподільним? Представляється, що в цьому випадку необхідно вирішувати питання про перехід ділянки одній особі з виплатою іншим компенсації.

Вище були розглянуті найбільш поширені види угод із земельними ділянками, однак даний перелік не є вичерпним. Слід коротко зупинитися й на інших видах таких угод.

Договір міни земельними ділянками - це угода сторін, згідно з яким кожна із сторін зобов'язується передати у власність іншої сторони одні земельну ділянку в обмін на інший або земельну ділянку в обмін на інше майно. Кожна зі сторін визнається продавцем ділянки, який вона зобов'язується передати, і покупцем ділянки, який вона зобов'язується прийняти в обмін. Отже, за економічним змістом та правовому регулюванню даний договір близький до договору купівлі-продажу, у зв'язку з чим ЗК РФ не раз підкреслює схожість умов договору купівлі-продажу та договору міни (див., наприклад, п. 2 ст. 37 ЗК РФ).

Договір міни є консенсуальних, оплатним, двостороннім. Договір міни земельними ділянками повинен бути укладений у письмовій формі у вигляді одного документа, підписаного сторонами (ст. 550 ДК РФ). Обов'язкового нотаріального посвідчення договору міни ГК РФ не передбачає. Договір міни земельними ділянками підлягає державній реєстрації. У разі якщо предметом договору міни є ділянки, розташовані на територіях різних реєстраційних округів, державна реєстрація договору міни проводиться у кожному з територіальних підрозділів Росреестра, що діють у межах реєстраційних округів, на території яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є предметом даного договору, з вибору сторін правочину.

Існує ряд спеціальних вимог, застосовних тільки до договору міни. Так, у випадку, коли в договорі міни відсутня умова про ціну обмінюваних земельних ділянок, діє презумпція їх рівноцінності (п. 1 ст. 568 ЦК РФ). Проте якщо з договору випливає, що земельні ділянки є нерівноцінними, сторона, зобов'язана передати ділянку, ціна якого нижче ціни земельної ділянки (іншого майна), що надається в обмін, повинна сплатити різницю в цінах безпосередньо до або після виконання її обов'язку передати земельну ділянку, якщо інший порядок не передбачений договором (п. 2 ст. 568 ЦК РФ). Обмінювані земельні ділянки визнаються нерівноцінними, якщо це прямо випливає з умов договору або випливає з узгодженого волевиявлення сторін.

Суб'єктами даного договору можуть бути тільки власники земельних ділянок (громадяни і юридичні особи). Особи, яким земельні ділянки належать на обмежених речових прав - право постійного (безстрокового) користування і право довічного наслідуваного володіння, суб'єктами договору міни бути не можуть (ст. 20-21 ЗК РФ). Цілком допустима, втім, і ситуація, коли орган публічної влади, який прийняв рішення про вилучення у приватного власника земельної ділянки за викуп для публічних потреб, укладе з ним договір міни, в результаті якого буде здійснено надання особі рівноцінної земельної ділянки взамін вилучається (ст. 63 ЗК РФ).

У разі міни земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, у договорі міни обов'язково повинні бути вказані ознаки, що ідентифікують обмінювані земельні ділянки: кадастрові номери, площі, категорія земель, цільове призначення та дозволене використання земельних ділянок, розміщені на них об'єкти нерухомості з зазначенням належності останніх власникам (якщо є), а також додаватися кадастрові паспорти обмінюваних ділянок.

Необхідною умовою договору міни земельних ділянок є оцінка земельної ділянки та об'єктів нерухомості (якщо такі є) у відповідності з доданими до договору зведеними відомостями оцінки будівель, приміщень і споруд, розташованих на обмінюваних ділянках. Дана вимога обумовлена тим, що стосовно до договору купівлі-продажу нерухомості (а отже, і міни) істотною умовою договору виступає предмет і ціна (ст. 554-555 ГК РФ).

Договір дарування - це угода сторін, за яким одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати іншій стороні (обдаровуваному) земельну ділянку у власність. Договір дарування має ряд принципових відмінностей від інших цивільно-правових договорів. Так, від строкових договорів оренди або безоплатного термінового користування договір дарування земельної ділянки відрізняється тим, що ділянка передається у власність обдаровуваного. Від договорів, що передбачають передачу майна у власність контрагента (купівля-продаж, міна, рента), договір дарування відрізняє безоплатний характер відчуження майна. На відміну від заповіту - односторонньої угоди щодо розпорядження майном після смерті, дарування є договором (двосторонньою угодою), має місце лише за життя дарувальника.

Договір дарування може бути як реальним, так і консенсуальних, оскільки юридичне значення може мати не тільки факт передачі земельної ділянки, але і його обіцянку подарувати в майбутньому. За загальним правилом консенсуальних є договір, який вважається укладеним з моменту досягнення угоди з всім істотним умовам договору; для укладення реального договору необхідна передача земельної ділянки, з моменту якої він і вважається укладеним. Договір, що передбачає передачу дару обдаровуваному після смерті дарувальника, мізерний.

Суб'єктами договору дарування можуть виступати власники земельних ділянок - громадяни і юридичні особи. Обмеженням суб'єктного складу договору дарування слід вважати норму, яка звужує можливість дарування майна, що перебуває у спільній сумісній власності. Дарування такого майна допускається за згодою всіх учасників спільної власності з дотриманням правил, передбачених ст. 253 ЦК РФ. Навпаки, земельну ділянку, отриманий одним із подружжя під час шлюбу в дар, є його особистою власністю (п. 1 ст. 36 СК РФ). Для розпорядження часткою у спільній власності встановлені інші правила. Учасник часткової власності має право на свій розсуд подарувати свою частку будь-якій особі (ст. 246 ЦК РФ), і на такі угоди не поширюється переважне право учасників часткової власності на купівлю частки, оскільки вказане в ст. 250 ГК РФ право відноситься тільки до продажу частки і відчуження її за договором міни.

Юридичні особи виступають як сторони договору дарування земельної ділянки обмежено (п. 1 ст. 576 ГК РФ). Це означає, що не допускається дарування на суму понад 3 тис. крб. між комерційними організаціями (ст. 575 ГК РФ), а також прийняття такими пожертви (п. 1 ст. 582 ГК РФ). Таке обмеження цілком виправдано, оскільки безоплатні відносини між організаціями, створеними з метою отримання прибутку, виглядають абсурдно.

Договір дарування земельної ділянки повинен бути укладений у письмовій формі і підлягає державній реєстрації. Відповідно, закон передбачає таку ж форму відмови обдаровуваного на прийняття дару. Наслідків такої відмови закон не передбачає, крім випадків, коли договір був укладений в письмовій формі, а дарувальнику заподіяна реальна шкода відмовою прийняти дар (п. 2 і 3 ст. 573 ГК РФ).

Особа, якій належить земельна ділянка на праві постійного безстрокового користування або довічного успадкованого володіння, не вправі подарувати такий ділянку або її частину іншій особі ні за яких обставин (ст. 20 і 21 ЗК РФ). Не може бути самостійним предметом угоди, включаючи договір дарування, сервітут.

Предмет договору дарування земельної ділянки має бути конкретизований. Це означає, що в договорі має бути зазначено його кадастровий номер, категорія земель, площа земельної ділянки, її цільове призначення та дозволене використання, а також програми кадастровий паспорт земельної ділянки.

Договір ренти - це угода сторін, у відповідності з яким одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність земельну ділянку, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Рентні відносини регулюються виключно ЦК РФ, хоча ряд федеральних законів і містить згадки про ренту, не завжди відбиваючи її специфіку стосовно до досліджуваних суспільних відносин. Цивільний кодекс РФ виділяє два різновиди ренти: постійне (безстрокове) ренту і ренту на термін життя одержувача (довічну). Різновидом останньої є довічне утримання з утриманням.

Договір ренти займає самостійне місце в системі цивільно-правових договорів. Від договору дарування він відрізняється тим, що особа, произведшее відчуження майна у власність іншого, має право вимагати надання зустрічного задоволення - рентного доходу. Від договорів купівлі-продажу та міни договір ренти відрізняється характером зустрічного задоволення.

Договір ренти є двостороннім, оплатним, реальним. Сторонами договору ренти земельної ділянки є:

а) одержувач ренти - фізична особа або некомерційна організація, що передала свою земельну ділянку у власність іншої особи з метою отримання від нього протягом тривалого часу доходу (ренти). Одержувач ренти може не збігатися з особою, що передав майно під виплату ренти, оскільки договір ренти може бути укладений на користь третьої особи;

б) платник ренти - фізична або юридична особа, яка взяла на себе зобов'язання щодо несення протягом тривалого періоду часу грошових чи інших витрат в обмін на передачу у власність земельної ділянки. На відміну від одержувача ренти, яким може виступати лише некомерційне юридична особа, платником ренти є як комерційну, так і некомерційне юридична особа.

Предметом договору ренти є дії сторін щодо надання ренти в грошовій або натуральній формі в рахунок переданого іншій стороні у власність земельної ділянки. Як і у випадку укладення інших договорів, що передається за договором ренти земельну ділянку повинен бути індивідуалізований, поставлений на кадастровий облік, а у його власника (одержувача ренти) повинен бути відповідний правоудостоверяющий документ.

На відміну від предмета, піна є істотною умовою договору не у всіх випадках. Так, в силу п. 1 ст. 583 ГК РФ для грошової ренти потрібно її "визначеність". У разі постійної ренти (ст. 590 ЦК РФ) вона виплачується в розмірі, встановленому договором. Отже, тут ціна є істотною умовою договору. Навпаки, у випадку натуральної ренти і переданого в рахунок ренти майна їх ціна до числа істотних умов договору не відноситься.

Якщо під виплату ренти передана земельна ділянка чи інше нерухоме майно, воно автоматично стає предметом застави (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Передав нерухомість у власність третьої особи платник ренти перестає бути таким, але не повністю звільняється від відповідальності за вимогами одержувача ренти, що виникли у зв'язку з порушенням договору ренти. За законом він несе субсидіарну відповідальність за таким вимогам разом з основним боржником - новим власником переданої спочатку під виплату ренти нерухомості.

Характерною особливістю договору ренти земельної ділянки є обов'язковість його письмової форми і нотаріального посвідчення, а також державна реєстрація. Відсутність нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації договору дозволяє визнати його недійсним правочином. Тому цілком зрозуміло роз'яснення, зроблене в Огляді судової практики, затвердженому постановою Президії Верховного Суду РФ від 26.12.2001, про те, що якщо рентополучатель, який відчужує за договором довічної ренти нерухомість, помер після нотаріального посвідчення договору, не встигнувши зареєструвати договір в спеціально уповноваженому державному органі реєстрації прав на нерухоме майно, то такий договір ренти не може вважатися укладеним.

Договір довірчого управління - це угода сторін, за яким одна сторона (засновник управління) передає іншій стороні (довірчому керуючому) на певний строк земельну ділянку в довірче управління, а інша сторона зобов'язується здійснювати управління ним в інтересах засновника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача). Передача майна в довірче управління не тягне переходу права власності на нього до довірчого керуючого.

Здійснюючи довірче управління земельною ділянкою, довірчий керуючий має право вчиняти щодо нього у відповідності з договором довірчого управління будь-які юридичні і фактичні дії в інтересах вигодонабувача.

Договір довірчого управління земельною ділянкою є строковим (не більше п'яти років) і, як правило, відплатним. Він повинен бути укладений у письмовій формі. Передана у довірче управління ділянка повинна бути відокремлений від іншого майна управителя (відображено па окремому балансі). Передача майна в довірче управління за загальним правилом підлягає державній реєстрації.

Договір довірчого управління земельною ділянкою необхідно відрізняти від договорів доручення, комісії та агентування, об'єктом яких також може бути земельну ділянку. На відміну від договору доручення, довірчий управитель діє від свого імені, а не від імені поручителя, здійснюючи не тільки юридичні, а й фактичні дії. На відміну від договору комісії, розглянутий договір передбачає можливість здійснення управителем від свого імені нс тільки угод, але й інших юридичних і фактичних дій на користь вигодонабувача. На відміну від агента, що діє від свого імені, так і від імені принципала, довірчий управитель діє тільки від свого імені. При цьому агент здійснює тільки розпорядження земельною ділянкою, в той час як довірчий керуючий здійснює всі три правомочності власника по володінню, користуванню, розпорядженню ним.

Поряд із загальними правилами довірчого управління земельними ділянками, передбаченими ГК РФ, Закон про обіг земель містить ряд спеціальних норм. Так, власник земельної частки має право (без виділення в рахунок її земельної ділянки) за своїм розсудом передати її в довірче управління іншому учаснику часткової власності, а також сільськогосподарської організації або громадянину - члену селянського (фермерського) господарства, що використовує земельну ділянку, що перебуває в частковій власності (ст. 12). Згідно ст. 16 Закону про обороті земель, якщо договори оренди земельних часток, укладені до набуття чинності даного Закону, не приведені у відповідність з правилами ЦК РФ і цього Закону протягом восьми років з дня його вступу в силу, до таких договорів застосовуються правила договорів довірчого управління майном. Реєстрація таких договорів не потрібно.

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ УГОД ІЗ ЗЕМЕЛЬНИМИ ДІЛЯНКАМИ
Порядок продажу земельних ділянок для садівництва, городництва, особистого підсобного господарства та індивідуального житлового будівництва
Технологія продажу земельних ділянок під приватизованими підприємствами
Правове регулювання угод із земельними ділянками
Особливості здійснення угод із земельними ділянками сільськогосподарського призначення
Припинення сервітуту земельної ділянки
Право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою
ПРИДБАННЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ
Державна реєстрація прав на лісові ділянки і операцій з ними
Визнання права на земельну ділянку
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси