Меню
Головна
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Договір як правова форма угод з нерухомими речами

Принципи і структура договірних відносин

Реалізація економічних відносин учасників ринку нерухомості неможлива без здійснення угод у формі договорів - угоди двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Можна навіть стверджувати, що ринок нерухомості - це певна сукупність угод.

Договір має два значення:

а) юридичний факт, який породжує права та обов'язки;

б) саме правовідношення, зміст якого складають ці права і обов'язки. Договірні відносини з приводу нерухомості існують у вигляді:

o простих - коли укладається один договір між двома сторонами;

o складних - якщо укладається декілька договорів з участю трьох сторін і більше.

Важливо чітко відрізняти двосторонній договір з множинністю осіб від багатостороннього, в якому кожен учасник виступає самостійною стороною і виражає свою волю, замість декількох осіб на одному боці з єдиними інтересами і єдиним волевиявленням.

Залежно від конкретних умов угоди з нерухомим майном можуть забезпечуватися цілим комплексом господарських договорів, що володіють внутрішньою єдністю, організаційної зв'язком і диференціацією відносин. Центральне місце в ньому займають договори, що опосередковують передачу прав на майно (схема 5.10).

Договір як головний інструмент регулювання майнових та зобов'язальних відносин на ринку нерухомості виконує складні і різноманітні функції, які

Схема 5.10. Система договорів по операціях з нерухомим майном

Система договорів по операціях з нерухомим майном

можна об'єднати у дві основні групи: загальні і специфічні (схема 5.11).

При розробці, узгодженні умов і укладанні договорів щодо нерухомого майна необхідно керуватися загальними засадами договірного права, в першу чергу принципами добровільності, рівності і автономії волі, майнової відповідальності і обов'язковості виконання (табл. 5.2).

В основі договору лежить не чужа воля, нав'язана сторонам кимось, а вільно виражена воля самих сторін, які можуть укладати чи не укладати договір. Примушування до укладення договору не допускається, за винятком випадків, коли обов'язок однієї зі сторін укласти договір прямо передбачена законом або добровільно прийнятим зобов'язанням. Так, оформлення угод приватизації державних і муніципальних підприємств має здійснюватися шляхом укладення договору купівлі-продажу між покупцем і продавцем (фондом дер

Схема 5.11. Функції договору на ринку нерухомості

Функції договору на ринку нерухомості

жавного майна), який зобов'язаний укласти такий договір. У той же час закон не передбачає примушення до укладення договору особи, визнаної покупцем майнового комплексу підприємства, що приватизується.

В залежності від умов структурна побудова договорів може варіювати, однак практично будь-який контракт майнового обороту включає в себе 10-12 розділів (схема 5.12).

Відповідно до звичаїв ділового обороту договір прийнято починати з назви, тобто з вказівки його види і різновиди. Наприклад: "Договір дарування житлового будинку", "Договір купівлі-продажу земельної ділянки", "Договір іпотеки виробничої будівлі" та ін. Після найменування договору випливають номер, місце і дата його підписання. Ці реквізити несуть важливу смислову і правове навантаження. Найменування договору означає його вид, індивідуалізує угоду і полегшує його тлумачення (ст. 431 ГК РФ).

Точне визначення моменту (числа, місяця і року) укладення договору пов'язане із закінченням терміну його дії і, отже, випливають з нього юридичних наслідків. Дата укладення контракту може вважатися моментом вступу договору в силу, якщо він прямо не вказано в тексті.

Таблиця 5.2. Основні принципи договірних відносин на ринку нерухомості

№ п/п

Принципи

Основний зміст (сутність)

1

Свобода договору (добровільність)

Сторони самостійно визначають:

o укладати договір або не вступати в стосунки

o зміст договору

o вид договору - передбачений або не передбачений нормативними актами, в тому числі змішаний договір

2

Рівноправність сторін

Рівність прав у будь-яких договорах, крім договору приєднання (ст. 428 ЦК РФ)

3

Автономія волі

Воля і волевиявлення однієї сторони не залежать від волі і волевиявлення іншої

4

Зацікавленість

Кожна сторона угоди переслідує свої власні інтереси

5

Відповідність законам

o Велика частина норм - диспозитивні

o Договір повинен відповідати імперативним нормам (ст. 422 ГКРФ)

o Верховенство закону, а не підзаконних актів

o Пріоритет пізніх нормативних актів перед раніше виданими

o Договір, який суперечить закону, - недійсний

6

Обов'язковість виконання

o Договір має силу закону для його сторін

o Всі умови договору повинні виконуватися в термін

7

Відповідальність

При невиконанні або неналежному виконанні договору винна сторона повинна:

o відшкодувати іншій стороні завдані збитки

o або передати об'єкт власнику Угоду про усунення чи обмеження відповідальності за умисне порушення договору нікчемно

8

Презумпція провини боржника

При порушенні договору боржник вважається винним. Свою невинність він має право доводити

9

Відповідність сутності договору

Умови договору, його предмет повинні відповідати виду угоди (міна, купівля-продаж тощо)

10

Захист слабкої сторони

Здійснюється за допомогою антимонопольного законодавства

Схема 5.12. Приблизна структура договору про відчуження нерухомості

Приблизна структура договору про відчуження нерухомості

Велике юридичне значення має також місце підписання договору, за яким визначаються істотні сторони угоди:

o правоздатність і дієздатність учасників угоди (ст. 17,21,49 ГК РФ);

o форма угоди (ст. 8, 153, 158 ГК РФ);

o застосування законів і норм інших держав - саме за місцем підписання встановлюється застосовується в угоді право, якщо в тексті немає посилання на законодавство конкретної країни.

Преамбула (вступна частина) містить всі необхідні відомості про сторони, що вступають в договірні відносини, і їх правовий статус із зазначенням повного та скороченого найменування (схема 5.13).

Укладати договори на підставі статуту (установчого договору) без довіреності можуть керівники організацій. Всі інші особи (заступники тощо), в тому числі керівники філій та представництв, повинні діяти на підставі виданої довіреності.

Особливу увагу слід приділити уточнення повноважень керівника юридичної особи насамперед акціонерних товариств, у статутах яких передбачаються обмеження за розміром здійснюються директором великих угод, пов'язаних з відчуженням майна вартістю понад 25% балансових активів товариства (гол. 10 Закону про акціонерні товариства). У ріелторських фірм треба перевірити наявність ліцензії на здійснення угод на ринку нерухомості. Номер, серію та дату видачі ліцензії слід вказати в преамбулі договору.

Схема 5.13. Преамбула договору по операціях з нерухомим майном

Преамбула договору по операціях з нерухомим майном

Все розмаїття умов, що включаються в різні договори по операціях з нерухомим майном, об'єднується у три групи: істотні, звичайні (додаткові) і випадкові (інші) (схема 5.14).

Суб'єкти угоди самі вільно встановлюють умови договору з урахуванням відповідності їх імперативним - абсолютно обов'язковим нормам закону. Вони прямо наказують сторонам напрям дій, від яких відступати не можна (ст. 422 ЦК РФ). Наприклад, щодо нерухомості законами встановлено ряд імперативних норм:

o цільове призначення сільськогосподарських земель і обов'язкове їх використання для виробництва продукції рослинництва і тваринництва:

o збереження профілю (спеціалізації) приватизованих підприємств протягом певного часу;

o використання квартир тільки для проживання громадян;

o врахування інтересів громадян групи ризику при здійсненні угод з житловими приміщеннями;

o зобов'язання платника ренти переходять на набувача об'єкта, обтяженого рентою (ст. 586 ГК РФ) і ін;

Схема 5.14. Загальний зміст договору по операціях з нерухомістю

Загальний зміст договору по операціях з нерухомістю

o письмове повідомлення кредиторів підприємства про його продажу з правом вимоги дострокового виконання зобов'язань та солідарна відповідальність продавця і покупця по боргах підприємства.

Більшість же статей § 7 гол. 30 і інших глав ЦК РФ, що регулюють операції з нерухомим майном, носять диспозитивний характер. Сторони можуть вирішувати багато питань на свій розсуд за умови, що це не суперечить закону. На відміну від імперативної диспозитивна (восполнительная) норма застосовується лише остільки, оскільки угодою сторін не встановлено інше. Сторони можуть встановити умову, відмінну від передбаченого в зазначеній нормі, або взагалі виключити її застосування. Тільки при відсутності такої угоди умова договору визначається диспозитивної нормою.

Так, закон допускає диспозитивное рішення сторонами угод з нерухомістю таких питань, як:

o включення в ціну будівлі вартості відповідної частини земельної ділянки або прав па нього;

o оплата витрат з оформлення договору однією із сторін;

o спосіб володіння та користування спільним нерухомим майном учасниками спільної власності та ін.

Істотними вважаються умови, які необхідні і достатні для укладення відповідного договору щодо нерухомості і виражають його природу. При відсутності хоча б однієї з них договір не визнається укладеним, а якщо всі істотні умови - він вступає в силу, якщо навіть не містить ніяких інших умов (ст. 432 ГК РФ).

Істотною умовою будь-якої угоди з нерухомістю є предмет договору.

Умова про предмет договору продажу нерухомості вважається узгодженим сторонами, якщо в ньому є дані, дозволяють точно встановити нерухомого майна, підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості про розпоряд-

Схема 5.15. Предмет договору в угодах з нерухомістю

Предмет договору в операціях з нерухомістю

реченні об'єктів нерухомості на земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна (схема 5.15).

Відчуження будівлі, споруди або іншої нерухомості веде до зміни правового положення земельної ділянки, на якій вона розташована. Якщо продавець об'єкта одночасно є і власником знаходиться під ним землі, він в договорі з покупцем визначає титул на цю ділянку і право передати набувачеві як право власності на нього, так і інше право. При відсутності конкретних вказівок у договорі покупець стає власником землі, що знаходиться під об'єктом. Такий власник може також продати свою земельну ділянку, зберігаючи за собою право власності на розташовану на ній нерухомість і відповідне до умов договору право користування землею, яка знаходиться під нерухомістю.

Якщо продавець будівлі сам не є власником землі, то він за загальним правилом має право продати свою нерухомість без згоди власника ділянки, на якій вона знаходиться. Набувач одержує таке ж право користування землею, яке мав і продавець (ст. 552 ЦК РФ).

У випадках, коли власник землі, на якій розташована будівля, що не належить йому, продає свою ділянку, власник будівлі зберігає наявне у нього право користування землею, незалежно від зміни власника земельної ділянки. Інакше кажучи, земельну ділянку переходить до набувача обтяженим правом третьої особи, про що він обов'язково повинен бути повідомлений відчужувачем.

При відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж не вважається укладеним. Ціна на будинок, споруда чи інший об'єкт нерухомості, який перебуває па земельній ділянці, може включати і цепу переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки або права на неї.

Істотним умовою договору продажу житлових будинків і квартир вважається перелік осіб, що зберігають право користування цими приміщеннями незалежно від зміни власника, і наявні у них права (ст. 558 ЦК РФ). У списки осіб, речові права яких не припиняються автоматично зі зміною власника, за законом входять:

o одержувачі ренти - громадяни, які передали своє житлове приміщення у власність іншій особі за договором довічного змісту з утриманням (ст. 604 ЦК РФ);

o члени сім'ї колишнього власника, що залишилися проживати у приміщенні (ст. 292 ГК РФ), за винятком тих, хто припинив сімейні відносини (ст. 53 ЖК РФ);

o наймачі житлового приміщення і постійно проживають з ними громадяни (ст. 675 ЦК РФ, ст. 64 ЖК РФ);

o орендарі приміщень, у межах строку дії договору найму (ст. 617 ЦК РФ).

Додаткові умови визначають окремі, приватні питання договірних відносин, які випливають із специфіки виду договору, об'єкта нерухомості, чинних законів та інших нормативних актів (схема 5.16). Інші (випадкові умови набувають юридичну силу лише при включенні їх у договір (схема 5.17).

Права і обов'язки сторін в угодах з нерухомістю в основному визначаються конкретним видом договору та особливостями об'єкта нерухомості. Тому вони будуть розглядатися у відповідних темах.

Схема 5.16. Звичайні (додаткові) умови договору в операціях з нерухомим майном

Звичайні (додаткові) умови договору в операціях з нерухомим майном

Схема 5.17. Інші умови в угодах з нерухомістю

Інші умови в угодах з нерухомістю

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

Операції на Російському ринку нерухомості
Податок на прибуток підприємств і організацій, що здійснюють операції з нерухомим майном
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним
Податок на нерухоме майно та угоди з ним
Договір міни
Принцип історизму та ставлення до класичної політекономії
Договірні і делікатні зобов'язання
Договірні відносини в будівництві та їх вплив на систему ціноутворення
Світова практика договірного та публічно-правового регулювання відносин у банківській сфері
Структура управління і принципи її побудови
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси