Меню
Головна
 
Головна arrow Банківська справа arrow Гроші, кредит, банки
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Іпотечний кредит

Слово "іпотека" має грецьке походження. Воно вперше було вжито у законодавстві Солона (VII ст. до н. е..) [7, с. 470], згідно з яким в землю боржника вривався стовп для того, щоб кожен знав, що ця земля служить забезпеченням прав кредитора. За історичними свідченнями віддача земель в заставу й продаж земельних наділів почали широко практикуватися ще в Єгипті в період першого тисячоліття до н. е .. [8, с. 95].

Існують два поняття іпотеки. У вузькому сенсі слова "іпотека - це застава нерухомого майна, а в широкому - це одна з форм майнового забезпечення зобов'язання боржника, при якій нерухоме майно залишається у власності останнього, а кредитор у разі невиконання боржником свого зобов'язання набуває право отримати задоволення за рахунок реалізації даного майна. Відповідно до цього іпотечний кредит - це кредит, забезпечений заставою нерухомого майна. Відмітні особливості іпотеки полягають у наступному.

По-перше, іпотека, як і всякий застава є способом забезпечення належного виконання іншого (основного) зобов'язання - позики або кредитного договору, договору оренди, підряду, відшкодування шкоди і т. д. Отже, іпотека залежить від цього основного зобов'язання, так як поза цієї залежності вона втрачає сенс.

По-друге, предметом іпотеки завжди є нерухомість. До нерухомого майна відносяться земельні ділянки і все, що міцно з ними пов'язане, - підприємства, житлові будинки, інші будівлі і споруди.

По-третє, предмет іпотеки залишається у володінні боржника. Останній залишається власником, користувачем і фактичним власником цього майна.

По-четверте, договір кредитора і боржника про встановлення іпотеки оформляється спеціальним документом - застави, яка підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Заставна - іменний цінний папір, що засвідчує такі права рє власника: право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, без подання інших доказів існування цього зобов'язання; право застави на майно, обтяжене ипотекой1. При певних умовах заставна може набувати властивості цінного паперу, здатної переходити від одного власника до іншого і бути в достатній мірі "відірваною" від первісної вимоги.

Нарешті, у разі невиконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, кредитор має право вимагати продажу заставленого майна з публічних торгів. При реалізації майна, закладеного за договором іпотеки, іпотечний кредитор має переваги перед іншими кредиторами в розмірі суми, зазначеної в заставної. Відповідно до викладеного вище, можна виділити наступні основні принципи іпотеки:

o гласність, або публічність, - доступ кожного зацікавленої особи до інформації, що міститься в іпотечній книзі;

o спеціальність - можливість встановлення іпотеки лише до певної нерухомості і в певному обсязі;

o достовірність запису до публічних книг означають, що у відношенні цього майна немає інших прав і правових обмежень, крім означених;

o старшинство - перевага одного закладного права перед іншими в залежності від часу внесення його в іпотечну книгу;

o безповоротність - іпотека припиняється лише у випадках, прямо передбачених у законі або договорі;

o незастосовність погасительной давності до занесеним в іпотечну книгу прав.

Специфіка іпотечних операцій, зокрема їх обов'язкове нотаріальне оформлення і подальша реєстрація, висуває певні вимоги до механізму іпотечного кредитування, що служить підставою для виділення його в якості самостійної форми кредиту і дозволяє говорити про особливе сегменті фінансового ринку - ринку іпотечного капіталу.

Ринок іпотечного капіталу - це частина фінансового ринку, па якому перерозподіляється позичковий капітал, забезпечений заставою нерухомості [ 16, с. 6]. Учасниками процесу іпотечного кредитування є іпотечний кредитор, позичальник (власник нерухомості), інвестор, спеціалізовані посередники, уряд. Інвесторами можуть бути різні кредитні й фінансові організації, страхові компанії, пенсійні фонди, а також населення. Основними індикаторами, що характеризують кон'юнктуру на іпотечному ринку, є, з одного боку, ставки відсотка за іпотечними облігаціями, а з іншого - ставки за іпотечними кредитами.

Система іпотечного кредитування являє собою сукупність взаємозалежних елементів, основні з яких представлені на рисунку.

Схема іпотечного кредитування громадян на придбання житла

Схема іпотечного кредитування громадян на придбання житла

Для успішного становлення і розвитку системи іпотечного кредитування важливе значення має створення інститутів, що обслуговують іпотечний ринок (його інфраструктура). Лише при взаємодії всіх елементів цієї системи з'являється можливість, по-перше, знизити ризики іпотечних кредиторів і тим самим підвищити доступність іпотечних кредитів, по-друге, підвищити надійність іпотечних облігацій і завдяки цьому залучити додаткові джерела кредитування.

Зарубіжний досвід іпотечного кредитування.

В зарубіжній практиці іпотечного кредитування склалися дві основні моделі - модель іпотечної компанії та ощадного банку.

Модель іпотечної компанії заснована на іпотечних цінних паперах. Іпотечна облігація - довгострокова цінний папір, що випускається під забезпечення нерухомим майном і приносять твердий (фіксований) відсоток. Дана модель може бути одно - і дворівневою.

Однорівнева модель являє собою механізм, коли кредитор сам випускає іпотечні цінні папери під забезпечення виданих їм кредитів. Дана система діє в ряді європейських країн (Німеччини, Данії, Австрії, Франції, Норвегії, Швеції та ін).

Дворівнева модель передбачає наявність спеціальних посередників на вторинному іпотечному ринку, в ролі яких виступають спеціалізовані кредитні організації. У США до таких належать Федеральна національна іпотечна асоціація, Корпорація житлового кредитування, Урядова національна іпотечна асоціація, в Канаді - Канадська іпотечна житлова корпорація, в Росії - Федеральне агентство по іпотечному житловому кредитуванню, в Гані - Компанія житлового фінансування. Основна функція даних кредитних організацій полягає в скуповуванні іпотечних кредитів, формуванні останніх в пули за стандартними якісними характеристиками і випуску на їх основі іпотечних цінних паперів.

Модель ощадного банку заснована на ощадно-позичковому принципі. Кредитор надає іпотечний кредит лише після попереднього накопичення майбутнім позичальником протягом певного періоду часу відповідної суми. Як правило, вона становить 30% необхідної суми кредиту. За даною схемою діють позиково-ощадні асоціації, будівельні товариства, кредитні союзи. В якості джерела надання кредитів використовуються кошти, що надходять від вкладників за житловими накопичувальним контрактами, позичальників у вигляді платежів за позиками, а також державні премії (дотації).

Надання іпотечного кредиту на купівлю житла.

В даний час основною сферою використання іпотечних кредитів у всіх країнах є фінансування купівлі житла.

Незалежно від моделі надання іпотечного кредиту складається з шести основних етапів:

o етап 1 - попередня кваліфікація клієнтів та оформлення заяви на кредит;

o етап 2 - збір і підтвердження отриманої інформації;

o етап 3 - оцінка ймовірності погашення кредиту потенційним позичальником (андеррайтинг позичальника);

o етап 4 - прийняття рішення кредитним комітетом про надання кредиту;

o етап 5 - укладення кредитної угоди;

o етап 6 - обслуговування іпотечного кредиту.

При наданні іпотечного кредиту на купівлю житла кредитор звертає увагу на такі основні моменти.

1. Рівень платоспроможності позичальника - це його здатність своєчасно погасити кредит на основі аналізу його доходів і витрат. Для цієї мети розраховуються наступні кваліфікаційні відносини:

а) щомісячного (ануїтетного) платежу позичальника за житловим іпотечним кредитом до сукупного доходу, воно не може перевищувати 40%;

б) щомісячних довгострокових зобов'язань позичальника, за вирахуванням страхових, податкових та інших платежів по приобретаемому майна, до сукупного доходу, воно не може перевищувати 60%.

2. Рівень кредитоспроможності позичальника - його готовність виконувати прийняті фінансові зобов'язання на основі аналізу його кредитної історії. На основі вивчення кредитної історії позичальника визначається, наскільки клієнт банку є відповідальним за виконання прийнятих зобов'язань, а також встановлюється сума несплаченого на даний момент залишку боргу, термін і розмір щомісячних платежів в рахунок його погашення.

3. Мінімальний допустимий розмір початкового внеску має становити 30% вартості придбаного нерухомого майна (контрактної вартості). Крім того, позичальник повинен володіти достатньою сумою власних коштів для покриття витрат по кредитній угоді. Це комісії банку, виплати страхової компанії, рієлтору, оцінювачу; витрати, пов'язані з реєстрацією та нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу та іпотеки квартири, а також отриманням інших документів, необхідних для здійснення угоди.

4. Відношення суми наданого кредиту до вартості заставного майна не повинна перевищувати 70% оціночної вартості або продажної ціни придбаного майна, в залежності від того, яка величина менше. Банк перевіряє законність (юридичну чистоту) права власності на предмет застави, його фізичний стан, його вартість.

Тільки при дотриманні всіх цих умов може бути прийнято рішення про надання іпотечного кредиту. Протягом кредитного періоду кредитор стежить за своєчасністю виконання позичальником своїх зобов'язань, а також має право контролювати стан нерухомого майна, яке служить забезпеченням але кредитом.

У РФ на законодавчому рівні в якості еталонної прийнята дворівнева модель іпотечної компанії. Для її реалізації створено Федеральне агентство по іпотечному житловому кредитуванню, сформовані законодавчі та нормативні засади випуску та обігу заставних. Однак іпотечне житлове кредитування в Росії до цих пір не отримала масового розвитку, що обумовлено його високими ризиками і низькою платоспроможністю основних верств населення. Тим не менш в Стратегії розвитку банківського сектора на середньострокову перспективу розвиток іпотечного кредитування визначено як одне з перспективних напрямків розвитку банківського бізнесу.

 
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Схожі тими

Іпотечні житлові кредити
Принципи кредитування та їх характеристика
Кредит та фінансове посередництво
Кредит
Кредит та кредитна система
Закони кредиту
Міжнародний кредит
Комерційний кредит
Роль і межі кредиту
Функції кредиту
 
Предмети
Банківська справа
БЖД
Бухоблік і аудит
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика і естетика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Соціологія
Страхова справа
Товарознавство
Філософія
Фінанси